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实探绿博!贾鲁河畔,房价“8字头”这个高性价比盘是新机会么?
来源:乐居买房2021-12-24 19:53:48
摘要
房价“8字头”这个高性价比盘是新机会么?

乐居买房讯 乐居楼盘测评系列,来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘,走进项目深入实勘,看项目、赏户型,实地走访周边环境,从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息,还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

中牟县 | 嘉宇云峯

楼盘亮点呈现

公园水系生态资源丰富

项目南侧800米直达贾鲁河,区域内有郑汴中央公园、绿博园、四牟园等大大小小多个公园,生态宜居。

打造首层架空花园

嘉宇云峯打造社区“第二客厅”,楼栋设置有首层架空花园空间,提供更多邻里社交空间。

综合推荐购买人群:

地处绿博南部核心,坐拥万亩公园水系生态资源,公共交通有待改善,适合中牟地缘性刚需和刚改客户。

区域测评

郑汴融合桥头堡,潜力可期

区域概述:嘉宇云峯郑东人文路与同城大道交叉口东300米路南,属于中牟绿博片区,随着郑东CBD和高铁商务区进一步成熟,郑汴一体化、同城化的快速推进,郑开两城的城市框架在不断的拉大,绿博片区作为郑开同城化发展轴线上的重要一员,以及中原经济区,郑州都市区,郑东新区“三区叠加”,未来价值可期。

板块概述:嘉宇云峯项目处于绿博南部核芯,这里聚集了区域众多优质资源,如包含省科技馆、省图书馆等的省级公共配套;区域内已经落定且投入使用的有绿博园、郑汴中央公园、方特、电影小镇、只有河南、海宁皮革城、杉杉奥特莱斯、河南省实验小学、枫杨外国语中学、衡水中学等,区域内还有在建的地铁8号线。

而且中牟县撤县划区政策正稳步推进中,郑东绿博作为郑开同城化的示范新城,郑汴融合的桥头堡,未来的绿博将是承接郑东新区后续发展的制高地。

项目测评

嘉宇首盘,打造首层架空花园

嘉宇是湖南房企,嘉宇云峯是其进驻郑州的首个楼盘。项目总占地约56亩,容积率2.49,绿化率36%,规划有9栋26层高层,1栋18层小高层产品,目前首推户型为105-130㎡的三房,毛坯交付。

 

嘉宇云峯整体住区楼间距达约52米,视野采光效果较好,社区楼栋打造首层架空花园空间,打造社区“第二客厅”,设置有棋牌室、儿童四点半课堂、楼下的健身房、妈妈的瑜伽室、开放图书室等,为业主提供更多的邻里社交空间。

 

社区景观方面,设置有五大主题公园和萌宠乐园,由小区内约570米环形夜光跑道串连,整个社区公园占比约80%,打造生态宜居的社区环境。

【主力户型分析】:干湿分离,南北双阳台

1、116㎡三室两厅两卫

116㎡三室两厅两卫只有10#的中间户有,套数不多,该户型为全南户型。厨房、客厅以及三个卧室全部朝南,整体采光面较大。

入户门朝南北,进门设置有玄关空间,阻隔外部视野,保护室内隐私;餐厅、客厅一体化设计,增强空间感,客卫卫生间为干湿分离设计,提高使用效率,更加干净和卫生。

南向约6.2米贯通式阳台,三卧朝南,采光较好,主卧和次卧都赠送有飘窗,客厅连接南向观景阳台。

缺点:室内整体通透性不强。

2、130三室两厅两卫

130㎡三室两厅两卫主要分布在1#、3#、7#、8#、9#的边户,三开间朝南,动静分区。

入户独立玄关空间,便于收纳,U型厨房,连接餐厅,用餐方便。北向阳台长约4.4米,南向阳台宽约6.6米,双阳台相对,形成室内空气对流,通透性较强。

南阳阳台不同于一般的阳台设置,采用的是L型贯通式阳台,同时跨连客厅和次卧,主卧朝南,全赠送飘窗,附带独立卫生间,双卫设置,使用更方便,客卫卫生间为干湿分离设计,设计科学,使用功能强。

 

房价及潜力分析

整体性价比较高

嘉宇云峯在售均价8000-8800元/㎡,毛坯交付。

 周边目前多为在建新房项目,星联花溪府约8000-8500元/㎡,康桥悦溪园9500-10500元/㎡,绿都九州雅叙高层9300-9500元/㎡,永威上河郡小高层15000-16000元/㎡。

除了永威小高层一直坚守在1万5+的价格,其他同定位的项目高层基本8500+左右,整体来看,价格较适中。

最后价格潜力:嘉宇云峯周边2个较大的竞品是星联和康桥,三者产品定位相差不多,相比来说配套基本都是共享,生活配套比较缺乏,虽然优质学校较多,但大多都是私立学校,学费较高,公立教育资源匮乏,因为比较偏南部板块,所以离郑开大道沿线几个大型的购物中心较远,绿博园周边的商业配套也需要时间,所以该板块中牟地缘性客户可以关注,投资的话,区域未来发展潜力有,但需做好长线持有的准备。

交通测评

公共交通出行有待改善

轨道交通:嘉宇云峯周边地铁8号线在建中,其中一期终点站文创站距项目约2.8公里,距离较远;此外区域内还规划有19号线和20号线,其中19号线三王站距项目较近,但目前还在规划中,落定建设需要时间,短期内暂无地铁出行的便利。

公共交通:嘉宇云峯周边公交站集中在人文路和琼花路,其中人文路新城大道站距项目约749米左右,在该站可乘中牟16路到绿博园,5站直达绿博园轻轨站;郑州东枫外国语公交站距项目约890米,可乘中牟12路直达绿博园轻轨站,绿博园东门站等,同时未来也可在人文路物流大道站换乘地铁8号线,通往市区。

自驾:嘉宇云峯地块北临新城大道,西侧与人文路连通,待与中原大道段连通后,从项目出发驱车直达六合CBD不到10分钟车程,东边到紫寰路之间还未修通,打通后一直向东约2.5公里是南北主干道广惠街,可贯穿绿博和中牟县。

西边730米是人文路,绿博区域南北向的主干道之一,该道路从南向北分布有绿博园、方特、华强三部曲、建业J18等多个文创产业,向北可直通郑开大道,向南是中牟县城。

配套测评

生活配套匮乏,公立学校较少

教育配套:嘉宇云峯自建有一所幼儿园,北边是郑州枫杨外国语中学(东校区),南边一路之隔就是两块规划的教育用地,区域内还有伯利恒国际中小学校(在建),河南省实验学校(紫园分校),衡水中学(河南分校郑州华清永威学校)等高端优质私立学校资源。

医疗配套:嘉宇云峯项目5公里范围内拥有国内较大的医疗休养中心——北京阜外医院,目前已已投入使用;区域内在建有两个三级甲等医院郑州大学第三附属医院、河南中医学院第一附属医院东区分院;南侧贾鲁河对岸的中牟县人民医院距离项目约2.3公里。

公园配套:嘉宇云峯南侧800米直达贾鲁河,北与黄河连接,向西连接龙湖、龙子湖、象湖、绿博园;项目东侧是约40000亩郑汴中央公园,公园面积相当于85个人民公园,目前一期牟山湿地公园已对外开放;西侧1公里可到绿博园,周边生态资源丰富。

商业配套:商业配套:区域内杉杉奥特莱斯和海宁皮革城均已开通迎客,海宁皮革城在郑开大道以北,从项目出发,驾车约13分钟可达;另外还有大型城市综合体建业J18正在建设中。

休闲文娱方面,距离方特欢乐世界约5公里左右,驾车约10分钟;周边还有已经运营的建业电影小镇和只有河南戏剧幻城等,同时还有在建的极地海洋公园,河南省歌舞剧院等,满足闲暇游玩的需求。

项目不不利因素提醒:区域成熟度不高,公共交通和生活配套较缺乏。

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