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乐居买房讯 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

中牟县 | 正弘铂悦

楼盘亮点呈现

产品纯粹，容积率较低

正弘铂悦项目全部是16-20层的小高层规划，产品纯粹，且户型起步98㎡，客群偏刚改，容积率约2.79，在周边一众项目中，相对低密舒居。

户型整体比较均好

正弘铂悦户型面积段起步98㎡，相对较大，除了110㎡的边户，其他全部为南向多开间设计，三面宽约9米起，而143㎡的大户型更是做到了四开间13.6米的面宽设计。

综合推荐购买人群：

地处中牟老县城，产品纯粹，面积段起步较大，户型整体均好，适合中牟本地刚改或改善客户群体。

区域测评

郑东核芯，白沙绿博双核交汇

区域概述：正弘铂悦位于中牟县广惠街与同心路交叉口，郑州“一路向东”的发展战略已经非常明确了，且借势城市向东发展态势，郑汴一体化迅猛发展，中牟作为郑汴一体化核心区域和战略支点，享有中原经济区、郑州都市区、郑州航空港综合实验区三区叠加发展红利。目前中牟绿博板块多个优质配套资源正在逐步落地中，区域内首条地铁线也在加速建设中，中牟县城板块，老城区配套成熟，居住氛围较成熟。

板块概述：正弘铂悦紧邻广惠街，广惠街大体上是新老城区的一个分界，同时中牟县委和县政府都在其沿线，可以说是中牟的一条是市政形象大道，同时也是连接绿博板块和中牟县城的重要道路。

项目正好处于中牟县新老城区交界处，穿过广惠街，就可以到达老城区，生活配套距离近，项目一路之隔就是中牟外国语，周边还有中牟第一高级中学，往北三公里就是中牟县人民政府，政务区加持，享受双区红利。

项目测评

纯粹小高层规划，容积率低

正弘铂悦总占地面积约77亩，容积率约2.79，绿地率42%，规划有16-20层纯粹小高层，楼栋卫核心筒分离设计，保障户户充足采光。产品户型建面约98-143㎡的三房、四房，面积段起步较大，主力户型多为三面、四面宽设计，整体比较均好，定位偏刚改和改善。

社区内部打造有全龄园区景观，四大景观组团，保证社区内一年四季常青，同时还规划了约760㎡童梦天地主题乐园、约3000㎡中央阳光花园、长者空间、青年悦享空间等，满足全家庭型的社交活动需求。

社区物业采用的是正弘自己的物业，正弘物业2002年成立，以互联网+思维探索智慧社区建设，打造好生活4.0服务体系，已经持续为20万+的业主提供服务体验。

【主力户型分析】：户型设计整体均好，舒居为主

1、110㎡三室两厅两卫

110㎡三室两厅两卫，两开间朝南，长进深短开间的布局，采光上并不太舒适，不过总体也保证了没有过多的面积浪费，卫生间干湿分离，中规中矩的长方形户型。

入户进入左侧打造有玄关柜，不仅增加了收纳空间，同时也更好的遮挡了室内餐厅和客厅空间，私密性更好；餐厅、客厅一体化设计，客厅开间约3.5米，连接南向贯通式景观阳台。

主卧附带独立卫生间，双卫设置，更加便于生活使用，北侧卧室靠近卫生间，书房在东北角与其他空间隔开，僻静无干扰，同时也可以打造成客卧。

2、143㎡三室两厅一卫

143㎡三室两厅两卫采用了大面宽四开间朝南的设计，采光面更大，保障室内的光线和通风效果，两梯两户，独享私家电梯厅。

U型厨房，操作台面更大，厨房收纳空间较强，门口对接餐厅，更方便日常用餐生活。南向约13.6米面宽设计，三卧朝南，约7.1米大景观阳台同时连接客厅和次卧，打造朗阔舒居感受。

主卧朝南套房设计，附带全赠送飘窗，有独立衣帽间和卫生间。东边的南向次卧阔作为老人房，阳光充足且与主卧隔开，避免生活作息时间不同而造成影响和干扰。

房价及潜力分析

低于周边项目均价，性价比高

正弘铂悦在售均价7400-7500元/㎡，毛坯交付，目前2021年12月成交再送车位一个。

周边在售项目有路劲国际城9100元/㎡，鑫苑悦府均价约8300元/㎡，华强国际公馆均价约8200元/㎡，正弘铂悦均价约8500元/㎡；二手房方面蓝爵世家均价约8100元/㎡，水木清华均价约8300元/㎡，帝华宏府8500元/㎡，金恒基金帝城7000-8500元/㎡。

正弘铂悦虽然更靠东一点，但是产品规划不错，从目前的价格来看，相较周边具有较高的性价比。

最后价格潜力：正弘铂悦地块位于中牟县城，距离配套成熟的老城区较近，周边学校资源较丰富，但无地铁便利，生态优势不明显；从房企品牌来看，正弘虽不算本土口碑开发商的佼佼者，不过做项目还算中规中矩，项目整体设计是偏刚改，成交的也是以地缘客户为主，且在周边一众高层或者高低配的规划中，产品更纯粹，区域刚改置业可以重点关注。

交通测评

公共交通出行有待改善

轨道交通：正弘铂悦周边暂无已通车和在建的地铁线路，后期西边文通路上规划有地铁19号线，但是距离项目也比较远，没有地铁优势。

公共交通：正弘铂悦周边公交站集中分布在北边的文博路，距离项目较近的站点是广惠街文博路站，约576米，在该站可乘中牟20路，直达新中医院和郑开大道；文博路清阳街站距离项目约583米，在该站乘中牟12路可直达绿博园和绿博园轻轨站，可以换乘轻轨到达郑州东站，后期也可在人文路物流大道站换乘地铁8号线。

自驾：正弘铂悦地块北边紧邻文博路，贯穿中牟新老城区，西边紧邻广惠街，广惠街是中牟县委、县政府所在地，是市政形象大道，广惠街可直达绿博核心板块和郑开大道；南边直线600米左右是航海路东延，未来修通后，沿该道路可直通主城区，届时输入市区会更加便利。

配套测评

核心优质配套距离项目较远

教育配套：正弘铂悦项目自建有1所幼儿园，地块西北角就是中牟外国语学校（包含幼儿园、小学、初中）、中牟一高；西边直线1.4公里是寿圣街小学，目前已投入使用；东边1公里新圃街上还有中牟老城的中牟县第一初级中学和中牟县文博路小学。

幼儿园效果图

医疗配套：正弘铂悦周边医疗资源主要依靠中牟的医疗配套，2公里范围内有中牟县人民医院总医院和西区医院，还有中牟县中医院，离项目不仅也不远，向北约6.5公里左右还有在建的郑大三附院新院区。

商业配套：商业配套：正弘铂悦东边新圃街以东规划有丹尼斯街市和的商业中心；西边的天泽城和在建的中牟万达广场距项目约2.3公里，2大商业中心，涵盖零售、体验、餐饮、亲子娱乐等多样业态，满足日常吃、喝、玩、乐、购需求。

项目不利因素提醒：地块南边距离铁路线仅400米左右，后期会有噪音影响。

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