乐居买房讯 乐居楼盘测评系列,来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘,走进项目深入实勘,看项目、赏户型,实地走访周边环境,从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息,还原项目真实人居体验。
本期楼盘测评项目
新郑市 | 奥园悦城
楼盘亮点呈现
置业门槛低
奥园悦城目前在售89㎡和112㎡高层房源,均价约5300元/㎡,首付约14万起,置业门槛较低,适宜主城刚需外溢和地缘刚需人群首次置业。
高层户型设计纯粹
奥园悦城高层在售房源户型为89㎡和112㎡三房设计,户型均为三开间朝南,采光和视野表现良好。
社区规划齐全
奥园悦城打造全龄段园林和活动区,社区配备多重智能化配套,规划约6200㎡体验式商业街,为业主带来便捷生活。
综合推荐购买人群:新郑南龙湖组团,首付约14万起,置业门槛较低,适宜主城南边刚需外溢和地缘购房人群。
项目不足:奥园悦城周边没有地铁,并且公交线路较少,公共出行不便。
区域测评
新郑南龙湖组团,规划待兑现
区域概述:奥园悦城位于大学南路与G107连接线东北角,属新郑市。新郑市是郑州下辖的县级市,区位交通优势明显,地铁2号线延长线通达,郑新快速路、紫荆山南路等主干道充足;商业配套有龙湖锦城、华盛奥特莱斯、华南城等;高等教育资源集中,以中原工学院、西亚斯国际学院为代表的大学;新郑物流企业发达,带来的人口流入红利明显。随着区域规划的逐渐兑现,区域价值潜力可期。
板块概述:奥园悦城地处新郑南龙湖板块,南龙湖板块占位郑州向南发展的桥头堡,地处南部宜居新城和产业新城的中心区域,北接郑州主城,东联航空港,临郑临港,区位优势明显。板块吸引知名房企如康桥、正商、碧桂园和建业等入驻,主城刚需外溢和当地产业园区人口,人口红利突出。
项目测评
产品高低配,全龄段园林设计
奥园悦城由广州奥园地产开发,总占地约153亩,总建面约33万方,容积率较低,约为2.49,建筑密度约18.56%,绿地率约为35.1%,规划有高层和洋房,高低配产品,共28栋2488户。奥园悦城目前在售89、112㎡高层房源,均价约5300元/㎡,毛坯交付,预计2023年6月交房。
奥园悦城建筑外立面为现代简约风格,采用三区五轴六节点规划布局景观园林,社区内针对儿童、老人规划专属活动区,打造全龄段园林。奥园悦城设计五重归家景观,归家有序。社区配备多重智能化配套,打造现代化智能社区。此外奥园悦城规划约6200㎡体验式商业街,为业主带来便捷生活。
【主力户型分析】:方正户型,动静分区
1、89㎡户型-三室两厅一卫
89㎡三室两厅一卫,中间户设计。户型整体很方正,动静分离设计,西侧休息区,东侧活动区,功能分区合理,互不打扰。北向入户玄关门,进门左手边是厨房和餐厅,进门即可解放双手,放置采买物品。厨房呈L型设计,洗切炒台面相连,使用方便。餐客厅一体化,空间开阔,生活方便。
南向三开间朝南,客厅开间约3.4米,89㎡户型的开间还算较宽,阳台可改造为儿童活动区,采光和视野表现尚可。主卧和南北向次卧距离卫生间都很近,方便日常使用。主卧带有飘窗,面积全赠送,增大使用面积。
总体看,89㎡小三室户型兼顾功能性和舒适度,刚需客户首选。
2、112㎡户型-三室两厅两卫
112㎡三室两厅两卫,边户设计。户型整体比较方正,功能分区合理,西侧休息区,东侧活动区,空间没有明显的浪费。东侧入户玄关门,单独的入户空间,兼顾收纳功能和私密性,归家有序。进门右手边是厨房和餐厅,厨房呈U型设计,烹饪动线合理。南向客厅开间约3.8米,空间开阔,通透感强,连接阳台,采光和视野表现良好。
南北向次卧距离客卫都比较近,并且卫生间干湿分离设计,生活使用便利。南向主卧为套房设计,带衣帽间和独卫,生活动线合理,私密性强,此外飘窗面积全赠送。112㎡三室两卫设计,兼具功能性和居住舒适度,户型整体设计不错。107㎡三室两卫设计,功能性拉满,不过居住可能会稍显局促。
房价及潜力分析
奥园悦城目前在售89㎡和112㎡高层房源,均价约5300元/㎡,毛坯交付。周边城南正荣府均价约7500元/㎡,正弘悦城均价约6900元/㎡,毛坯交付等。二手房方面,坤达江山筑成交均价约7740元/㎡,住友璞园成交均价约6979元/㎡。奥园悦城整体居于区域较低水平,价格洼地,性价比很高。
价格潜力:奥园悦城位于新郑南龙湖板块,相对于主城而言为价格洼地,同时距离主城又不算很远,配套比较齐全,主城二七区工作,资金预算比较有限的刚需客户可以重点关注。奥园地产知名房企开发,后期自持物业,产品和服务品质都有所保障,加上开盘价格较低,后期存在保值甚至溢价潜力。
交通测评
自驾便捷,公共交通欠缺
轨道交通:奥园悦城周边没有地铁站,无地铁优势。
公共交通:奥园悦城项目周边约1公里范围内有3个公交站,公交线路仅有2条:701路和新郑325路,搭乘可到达汽车客运南站、大学南路沿线、新密新区、张沟村、王口村、华南城(地铁站)、双湖大道等地。
自驾:奥园悦城西侧为大学南路,南侧约2公里为062乡道,东侧4公里为107国道,沿主干道行驶,可接驳绕城高速、南三环、郑新快速路、双湖大道等,快速通达郑州主城。上下班高峰期间,接驳路段会有堵车现象,出行需预留时间。
配套测评
生态环境较好,商业配套一般
教育配套:奥园悦城项目周边约5公里范围内有泰山小学、郭店镇小司完全小学、升达附属小学、龙湖镇古城小学;龙湖二中、龙湖一中等,能够满足业主孩子的基础体系教育需求。
医疗配套:奥园悦城项目周边约6公里范围内有新郑市第三人民医院、河南省第二人民医院、新郑博爱医院、新郑公立医院等,虽然距离都不算很近,但短途搭车日常就医和诊疗还是有保障的。
公园配套:奥园悦城项目周边约6公里范围内有龙泉湿地公园、龙湖镇西泰山旅游风景区、黄帝千古情景区等,负氧离子充足,空气质量好,人文气息浓厚,日常外出散步游玩比较方便。
商业配套:奥园悦城项目周边约4公里范围内有万家购物广场、美联时代广场、龙湖商业广场、金博大购物中心等,能够满足基础的购买生活用品的需要。
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