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** 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

新郑市 | 奥园悦城

楼盘亮点呈现

置业门槛低

奥园悦城目前在售89㎡和112㎡高层房源，均价约5300元/㎡，首付约14万起，置业门槛较低，适宜主城刚需外溢和地缘刚需人群首次置业。

高层户型设计纯粹

奥园悦城高层在售房源户型为89㎡和112㎡三房设计，户型均为三开间朝南，采光和视野表现良好。

社区规划齐全

奥园悦城打造全龄段园林和活动区，社区配备多重智能化配套，规划约6200㎡体验式商业街，为业主带来便捷生活。

综合推荐购买人群：新郑南龙湖组团，首付约14万起，置业门槛较低，适宜主城南边刚需外溢和地缘购房人群。

项目不足：奥园悦城周边没有地铁，并且公交线路较少，公共出行不便。

区域测评

新郑南龙湖组团，规划待兑现

区域概述：奥园悦城位于大学南路与G107连接线东北角，属新郑市。新郑市是郑州下辖的县级市，区位交通优势明显，地铁2号线延长线通达，郑新快速路、紫荆山南路等主干道充足；商业配套有龙湖锦城、华盛奥特莱斯、华南城等；高等教育资源集中，以中原工学院、西亚斯国际学院为代表的大学；新郑物流企业发达，带来的人口流入红利明显。随着区域规划的逐渐兑现，区域价值潜力可期。

板块概述：奥园悦城地处新郑南龙湖板块，南龙湖板块占位郑州向南发展的桥头堡，地处南部宜居新城和产业新城的中心区域，北接郑州主城，东联航空港，临郑临港，区位优势明显。板块吸引知名房企如康桥、正商、碧桂园和建业等入驻，主城刚需外溢和当地产业园区人口，人口红利突出。

项目测评

产品高低配，全龄段园林设计

奥园悦城由广州奥园地产开发，总占地约153亩，总建面约33万方，容积率较低，约为2.49，建筑密度约18.56%，绿地率约为35.1%,规划有高层和洋房，高低配产品，共28栋2488户。奥园悦城目前在售89、112㎡高层房源，均价约5300元/㎡，毛坯交付，预计2023年6月交房。

奥园悦城建筑外立面为现代简约风格，采用三区五轴六节点规划布局景观园林，社区内针对儿童、老人规划专属活动区，打造全龄段园林。奥园悦城设计五重归家景观，归家有序。社区配备多重智能化配套，打造现代化智能社区。此外奥园悦城规划约6200㎡体验式商业街，为业主带来便捷生活。

【主力户型分析】：方正户型，动静分区

1、89㎡户型-三室两厅一卫

89㎡三室两厅一卫，中间户设计。户型整体很方正，动静分离设计，西侧休息区，东侧活动区，功能分区合理，互不打扰。北向入户玄关门，进门左手边是厨房和餐厅，进门即可解放双手，放置采买物品。厨房呈L型设计，洗切炒台面相连，使用方便。餐客厅一体化，空间开阔，生活方便。

南向三开间朝南，客厅开间约3.4米，89㎡户型的开间还算较宽，阳台可改造为儿童活动区，采光和视野表现尚可。主卧和南北向次卧距离卫生间都很近，方便日常使用。主卧带有飘窗，面积全赠送，增大使用面积。

总体看，89㎡小三室户型兼顾功能性和舒适度，刚需客户首选。

2、112㎡户型-三室两厅两卫

112㎡三室两厅两卫，边户设计。户型整体比较方正，功能分区合理，西侧休息区，东侧活动区，空间没有明显的浪费。东侧入户玄关门，单独的入户空间，兼顾收纳功能和私密性，归家有序。进门右手边是厨房和餐厅，厨房呈U型设计，烹饪动线合理。南向客厅开间约3.8米，空间开阔，通透感强，连接阳台，采光和视野表现良好。

南北向次卧距离客卫都比较近，并且卫生间干湿分离设计，生活使用便利。南向主卧为套房设计，带衣帽间和独卫，生活动线合理，私密性强，此外飘窗面积全赠送。112㎡三室两卫设计，兼具功能性和居住舒适度，户型整体设计不错。107㎡三室两卫设计，功能性拉满，不过居住可能会稍显局促。

房价及潜力分析

奥园悦城目前在售89㎡和112㎡高层房源，均价约5300元/㎡，毛坯交付。周边城南正荣府均价约7500元/㎡，正弘悦城均价约6900元/㎡，毛坯交付等。二手房方面，坤达江山筑成交均价约7740元/㎡，住友璞园成交均价约6979元/㎡。奥园悦城整体居于区域较低水平，价格洼地，性价比很高。

价格潜力：奥园悦城位于新郑南龙湖板块，相对于主城而言为价格洼地，同时距离主城又不算很远，配套比较齐全，主城二七区工作，资金预算比较有限的刚需客户可以重点关注。奥园地产知名房企开发，后期自持物业，产品和服务品质都有所保障，加上开盘价格较低，后期存在保值甚至溢价潜力。

交通测评

自驾便捷，公共交通欠缺

轨道交通：奥园悦城周边没有地铁站，无地铁优势。    

公共交通：奥园悦城项目周边约1公里范围内有3个公交站，公交线路仅有2条：701路和新郑325路，搭乘可到达汽车客运南站、大学南路沿线、新密新区、张沟村、王口村、华南城（地铁站）、双湖大道等地。

自驾：奥园悦城西侧为大学南路，南侧约2公里为062乡道，东侧4公里为107国道，沿主干道行驶，可接驳绕城高速、南三环、郑新快速路、双湖大道等，快速通达郑州主城。上下班高峰期间，接驳路段会有堵车现象，出行需预留时间。

配套测评

生态环境较好，商业配套一般

教育配套：奥园悦城项目周边约5公里范围内有泰山小学、郭店镇小司完全小学、升达附属小学、龙湖镇古城小学；龙湖二中、龙湖一中等，能够满足业主孩子的基础体系教育需求。

医疗配套：奥园悦城项目周边约6公里范围内有新郑市第三人民医院、河南省第二人民医院、新郑博爱医院、新郑公立医院等，虽然距离都不算很近，但短途搭车日常就医和诊疗还是有保障的。

公园配套：奥园悦城项目周边约6公里范围内有龙泉湿地公园、龙湖镇西泰山旅游风景区、黄帝千古情景区等，负氧离子充足，空气质量好，人文气息浓厚，日常外出散步游玩比较方便。

商业配套：奥园悦城项目周边约4公里范围内有万家购物广场、美联时代广场、龙湖商业广场、金博大购物中心等，能够满足基础的购买生活用品的需要。