乐居买房讯 乐居楼盘测评系列,来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘,走进项目深入实勘,看项目、赏户型,实地走访周边环境,从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息,还原项目真实人居体验。
本期楼盘测评项目
中牟 | 华强国际公馆
楼盘亮点呈现
片区内低容积率社区
华强国际公馆容积率2.2,周边项目正弘铂悦是2.8,路劲九郡2.99,金辉悠步兰庭2.49,在片区内具有较大的优势。
大都会风格立面,品质感较强
华强国际公馆建筑立面采用现代大都会风格,比较有品质感,外立面颜值高。
罕见的三房四开间户型设计
华强国际公馆115㎡的户型设计成了比较少见的四开间朝南,一般4开间的户型在大四房户型中比较常见,而项目这个四开间的设置优于市场上大多数同类型三房户型。
综合推荐购买人群:
隶属中牟,高低配规划,现代大都会立面,品质感较强,适合地缘刚需和刚改客群。
区域测评
享中牟新老城区双重利好
区域概述:华强国际公馆位于商都大道与寿圣街向南800米,位于东边中牟县。郑州“东强“的发展逻辑已经很明确了,中牟作为郑开同城化进程中的重要一环,西接郑州,东挨开封,南邻航空港,未来中牟或将正式纳入郑州大都市区,区域潜力可期。
板块概述:华强国际公馆位于商都大道以南,东边不远就是中牟县政府,正处于中牟绿博板块和中牟县老城区的交汇区。老城区由于发展时间长,配套成熟,交通便利,但“老破小”的特征明显,而位于商都大道以北的绿博板块主要定位为国际化、现代化的时尚创意旅游文化新城,区域聚集了众多优质资源。
而项目正好融合新老城区的双重利好,板块未来发展前景可期,不过落地也需要较长的时间,中间会有很长一段时间的生活空档期。
项目测评
高低配规划,现代大都会立面
华强国际公馆是华强集团的高端产品线“公馆系”在中牟的首个作品,总占地约39亩,地块较小,总建面约11.24万㎡。项目住宅规划有1栋13层、1栋8层、4栋7层洋房,1栋24层、27层高层,另外还有1所3层6班幼儿园和1栋2层配套用房。
地块整体容积率2.2,相对较低,在周边项目中算是一个优势,户型设计也不错,面积段有88㎡、110㎡、115㎡、117㎡、129㎡,全部是三房户型,两梯四户规划,南北通透板楼设计,多开间朝南大面宽采光。
项目社区内部规划有现代会客厅、儿童玩乐天地、环园跑道、架空层休闲泛会所等。另外建筑立面采用现代大都会风格,跟万科这两年做的楼盘风格有点像,外观品质感还算可以,不过从产品规划和定位来看,也没有项目所说的那么高端,地缘刚需和刚改可以考虑。
【主力户型分析】:多开间大面宽,比较舒居
1、88㎡三室两厅一卫
88㎡三室两厅一卫全部是中间户,户型南北通透一字板楼,南向三开间,采光面大。
U型厨房操作台面较大,客厅和餐厅一体化设计,增强室内空间感,客厅开间约3.6米,连接南向景观阳台。双卧朝南,附带全赠送飘窗。
北边是客卫和书房,卫生间没有做到干湿分离。
2、115㎡三室两厅两卫
115㎡三室两厅两卫户型设计很不错,做到了四开间朝南,这市场上同类型和同定位的房源户型中还是比较少见的。
三个卧室都朝南,更大限度上保障了室内的采光,主卧附带步入式衣帽间和卫生间,同时增送飘窗;中间的次卧也赠送有80公分的飘窗。
餐厅、客厅一体化连接,室内开阔明朗,连接南向贯通式阳台,同时跨连客厅和次卧,扩大景观视野的同时,功能性更强。
房价及潜力分析
价格适中,在板块内有竞争优势
华强国际公馆在售均价约8200元/㎡,毛坯交付。
周边在售新房有星联花溪府均价8000-8500元/㎡,鑫苑悦府8300元/㎡;二手房方面帝华宏府8500元/㎡,金恒基金帝城7000-8500元/㎡。
相比来看,华强国际公馆容积率较低,在周边同类型产品定位中,价格适中。
最后价格潜力:华强国际公馆项目位置处于绿博板块和中牟县老城区的交汇处,项目东北不远是中牟县政府,再往南一点就是万邦,区域内目前有众多的县城成熟的配套,相对来说居住环境和地块没有路劲国际城、亚新、绿城几个项目那么干净纯粹。项目产品立面质感和较好的户型设计,在中牟老城区来说有一定的竞争力,价格也不算太贵,地缘刚需和刚改还是值得一看的。
交通测评
连接市区的公共交通较少
轨道交通:华强国际公馆所在区域内暂无已通车的地铁线路,距离在建的8号线也比较远,后期区域内还将规划建设19、20号线,其中2条线交汇站距离项目地块不远,但目前还只是规划中,后期是否落地,需要较长时间等待。
公共交通:华强国际公馆1公里范围内有近10个公交站,公交线路有中牟1路、中牟7路、中牟16路,主要是服务于中牟县城的公交;其中文博路寿圣街站距项目只有426米,在该站乘中牟7路可直达解放路郑汴中央公园;天泽城站距项目约759米,在该站可乘中牟16路直达绿博园轻轨站,未来人文路物流大道站可以轻松换乘地铁8号线。
自驾:华强国际公馆距离北侧的商都大道约800米左右,一路向西可连通主城商都路和陇海快速路,且未来商都大道还将修建双向六车道的高架,出入市区会越来越便利;西边直线3.9公里到万三公路,万三公路承接老107国道的功能,南北通行畅通。
配套测评
老城配套成熟,优质资源缺乏
教育配套:华强国际公馆项目自带6班幼儿园,北侧寿圣街小学已投入使用,离项目仅200米左右;东侧也将规划一个小学,东边800米是中牟一高、中牟外国语学校,其中包含幼儿园、小学、初中等,基本都是中牟县老城区的一些成熟学校资源。
医疗配套:华强国际公馆项目2公里范围内有中牟县人民医院总医院和西区医院,还有中牟县中医院,离项目不仅也不远,不会有近距离的影响,也方便就医的需求。
公园配套:华强国际公馆西侧900米可到四牟园,北边过了商都大道,就是贾鲁河,距项目约1.9公里,东侧还有八丈沟公园等。
商业配套:商业配套:华强国际公馆北侧是天泽城的一站式集中商业,西侧规划有一个大型的商业用地;临近中牟万达广场,就在地块北侧直线约1公里距离。同时还有老城区万邦市场、万象生活等商圈。
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