** 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

惠济区 | 裕华会园

楼盘亮点呈现

区位优势明显，配套齐全

裕华会园位于惠济区北大学城板块，人口红利明显，各项配套齐全，居住氛围浓厚，居住舒适度较高。

产品丰富，置业门槛较低

裕华会园规划有高层和洋房，高层面积段为89-130㎡房源，且高层价格中等偏低，置业门槛较低，总体满足主城刚需和地缘刚改人群。

综合推荐购买人群：惠济北大学城板块，首付约33万起，置业门槛较低，适宜主城刚需和刚改人群。

区域测评

北大学城板块，配套齐全

区域概述：裕华会园位于郑州北部惠济区，惠济区作为郑州主城区之一，近年来区位价值凸显。惠济区紧扣“北静”的功能定位，发展文化旅游、信息创意等产业，加快打造黄河流域生态保护示范区、高质量发展引领区和宜居生态住区。惠济区交通通达性好，连霍高速、京港澳高速在惠济区交汇，公交线路充足，地铁2号线、3号线、4号线已通车，7号线加快建设中，交通通达性良好。目前各项配套齐全，规划也正在兑现中，区域价值潜力可期。

板块概述：裕华会园地处惠济北大学城板块，北大学城板块规划范围约38平方公里，由郑州师范学院、郑州工程技术学院、河南牧业经济学院（英才街校区）、郑州财经学院等4所本科院校组成，带动周边成为惠济北区的核心地段。

北大学城板块商业配套有惠济万达、万科美景广场、月湖广场等；公共线路等交通便利，周边配套齐全。区域吸引绿都、富力、中海、万科等知名房企入驻。

项目测评

产品丰富，新中式风格

裕华会园由郑州本土开发商裕华集团开发，地块不大，总占地约75亩，规划有7栋高层、2栋洋房、一所幼儿园和一栋商业；容积率约为3.57，较为适中，绿化率约为35%。裕华会园目前在售89-130㎡高层和140㎡洋房房源，高层均价约12500元/㎡，洋房均价约19000元/㎡，毛坯交付。裕华会园预计2022年交房，准现房意向客户可关注。

裕华集团园林景观采用新中式风格，打造轻中式人文社区。项目实行人车分流、带装修入户大堂，智能安防系统等。项目后期自持物业，全方位人性化服务，为业主提供生活服务。

【主力户型分析】：双开间朝南，功能分区合理

1、B户型-三室两厅一卫

89㎡三室两厅一卫，中间户设计。北向入户玄关门，进门右手边是厨房，厨房呈L型设计，烹饪动线合理，不过距离餐厅略远。进门左手边是次卧，可以用作老人房或书房，作老人房和主卧生活作息互不打扰。另一次卧朝西，采光略微受到影响。餐客一体，使用方便。

南向客厅和主卧两开间朝南，通风和采光表效果好。客厅阳台约3米，宽度约1.5米，空间感更强。卫生间距离卧室很近，干湿分离设计，家中一个卫生间也能满足日常使用，提高洗浴效率。主卧带飘窗，面积全赠送，可作收纳或观景使用。

2、C-1户型-四室两厅两卫

131㎡四室两厅两卫，边户设计。西侧入户玄关门，兼顾私密性和收纳空间，进门左手边是小次卧，可以用作书房；旁边也是次卧，可用作老人房，老人生活空间和其他家人互不打扰。再往里是餐厨客厅联通的公共生活空间，空间通透感更强，南向约4米长、1.8米宽的宽敞大阳台，使得室内采光效果更好。

东北向次卧可用作儿童房，距离卫生间很近，也方便主卧家人照顾。南向主卧套房设计，带独卫和衣帽间，生活动线清晰合理，私密性强，此外飘窗面积较大，全赠送，可作观景空间。

131㎡四室设计，功能性拉满，但整体房间面积会略小，除主卧外的次卧面积会略显局促。

房价及潜力分析

裕华会园项目高层均价约12400元/㎡，洋房房源均价约19000元/㎡，毛坯交付。区域内绿都青云叙均价约14700元/㎡，融创运河源均价约12500元/㎡，锦艺旭辉一江雲著均价约16000元/㎡等。相比之下，裕华会园价格中等偏下，性价比较高。主城刚需人群可以关注高层房源，刚改人群可关注洋房。

价格潜力：裕华会园地处惠济北大学城板块，距离惠济核心CBD不远，周边配套设施齐全，居住氛围相对惠济新区较为浓厚。惠济区区域发展定位北静，价值潜力可期，未来将承接更多主城人群。裕华会园位于三环和四环之间，由深耕郑州多年的裕华本土房企开发，自持物业，品质和服务都能有保证，未来保值潜力可以预见。

交通测评

交通通达性好，自驾便捷

轨道交通：裕华会园距离2号线惠济区政府站约2公里，距离不算近，但搭配骑行乘地铁，尚在接受范围内，搭乘2号线可到达紫荆山附近、正弘城、国贸商圈等，还可换乘1号线、5号线、4号线等，快速抵达全城。

公共交通：裕华会园项目周边约1公里范围内约10个公交站，公交线路由：18路、159路、游16路、78路、91路等，可到达北三环沿线、江山路沿线、河南省旧货交易中心、黄河风景名胜区、郑州海洋馆、惠济桥村、郑州火车站、南阳路沿线、市体育场、人民公园、南阳路沿线等地。

自驾：裕华会园西临江山路、南侧连霍高速、北向距离约2公里是英才街、东侧京广快速路，可快速通达全城。上下班高峰期间会有一定程度的堵车，出行需预留好时间。

配套测评

配套齐全，生活便利

教育配套：裕华会园项目周边约3公里范围内有惠济实验幼儿园、加拿大枫叶小熊幼儿园、惠济区实验小学、惠济区英才街小学、郑州四中、郑州外国语中学等，满足业主孩子基础体系教育需求。

医疗配套：裕华会园项目周边约5公里范围内有惠济区人民医院、郑州大学第一附属医院惠济院区、郑州惠济英才医院、金水区总医院等，医疗水平相对较高，业主日常就医诊疗有保障。

公园配套：裕华会园项目周边约5公里范围内古树苑公园、月湖公园、黄河迎宾馆等。其中古树苑公园距离项目仅约2.4公里，晚上饭后或周末闲暇可以带家人散步游玩。

商业配套：裕华会园项目周边约4公里范围内有美景万科广场、惠济万达、裕华广场等，能够满足业主不同档次的休闲娱乐购物需求。

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