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** 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

二七区 | 电建洺悦天玺

楼盘亮点呈现

双铁交汇，纯正地铁盘

在建地铁7号线距离项目约500米，地铁9号线还处在规划中，出行无忧，方便快捷，名副其实的地铁盘。

央企电建，品质保证

开发商电建地产背后的中国电建为央企背景，实力雄厚，其产品的品质和口碑均有保障。

综合推荐购买人群：

电建打造的“洺悦系”产品，地处二七新区核芯位置，适合对地铁、品质有要求的刚需、刚改人群置业。

区域测评

地处主城南，二七新区四环外

区域概述：电建洺悦天玺位于大学南路与南四环交会处西南，隶属二七区。目前该区域交通路网发达，不仅有绕城高速、郑栾高速穿境而过，还有陇海路、航海路、长江路、南三环等交通主干道，京广铁路、陇海铁路也在此交汇，郑州火车站、汽车客运中心以及邮政、电信枢纽均位于该区域，具有良好的区位、交通、通讯等优势。

板块概述： 电建洺悦天玺地处二七新区板块，作为郑州西南门户，是主城自然外溢发展的第一梯队。在区域定位上，二七新区定位为“三大核心”，分别是行政服务中心、总部经济中心和市民文化中心，是政府重点打造的“二七生态文化新城”。目前区域内高楼林立，随着新小区的不断交付，配套日渐完善，和成熟的三环主城连成一片，一个现代化的新区已然成型。项目周边以郑州华侨城（在建），万科医疗养老产业园（规划中）等为代表的多个重点项目已落地，产业发展有声有色，前景可期。

项目测评

央企打造，电建洺悦系产品

电建洺悦天玺是由电建地产开放建设，“洺悦系”产品。总占地36.35亩，容积率2.99，绿化率35%，规划有4栋高层，20-27层两梯四户，总户数694户，主力产品为89㎡、117㎡阳光三房，毛坯交付，产品定位偏刚需、刚改。

小区内部建筑采用新中式建筑风格，“三段式”设计，整体色彩浑然统一，庄重大气。内部景观配套有420米多功能运动环和300㎡的塑胶儿童区全龄化活动场地、气派稳重的大门等，社区规模不大，但整体居住舒适度较高。

【主力户型分析】：户型方正，全明设计

1、89㎡三室两厅一卫

89㎡三室两厅一卫，紧凑布局，全明设计，功能分区合理。北侧入户玄关门，进门左侧为厨房，右侧为独立玄关门，进门即可解放双手，放置采买物品。厨房呈U型设计，烹饪动线清晰，餐客一体化设计，居家生活动线合理。

南向客厅连接贯通式9㎡大阳台，三开间朝南。南向主卧飘窗全赠送，次卧无飘窗，动静分区，卫生间约5㎡，空间大小可做干湿分离设计。

缺点：客厅和餐厅的窗不相对，南北通透性较差。

2、117㎡三室两厅两卫

117㎡三室两厅两卫，南北通透，全明设计，功能分区合理。西侧入户玄关门，进门左侧为厨房，呈U型设计，烹饪动线清晰。进门右侧为独立玄关门，餐客一体化设计，餐客分离，动静分区。

三开间朝南，南向客厅连接贯通式约12㎡大阳台，采光视野佳。南向主卧为套房设计，赠送飘窗，卫生间可做干湿分离设计，居住适度都高。

南向次卧两面墙都是非承重墙，在需要的情况下，可以打掉图中两面墙，形成一个豪气十足的大宽厅。北向次卧连接卫生间，可作为儿童房或是老人房使用，居住舒适便捷。

房价及潜力分析

高层毛坯产品，区域内价格较高

电建洺悦天玺新房待售，高层产品预计销售均价为13000元/㎡，毛坯交付；

周边新房楼盘价格区间为12500-14500元/㎡，其中万科大都会均价为12500元/㎡；鑫苑远洋臻园均价约12500元/平米；二七华侨城均价约13500元/平，均为带装修交付；

周边二手房楼盘较少，金地正华漾时代均价约13500元/平米，万科大都会铂悦府均价约14000元/平米。综上所述，周边大盘带装修交付项目均价约12500元/㎡，而电建洺悦天玺高层毛坯产品预计均价约13000元/㎡，价格略高于周边竞品，整体性价比不高。

最后价格潜力：电建泷悦天玺是央企打造的高层毛坯产品，在建中7号线侯赛站仅500米，纯正地铁盘；加上央企品牌的背景和“洺悦”系产品打造，交付品质有保障，2.99低容积率，居住舒适度高，综合来看，就其产品品质和地铁优势而言，项目保值性较好，更适合对地铁、品质有要求的刚需、刚改人群置业。

交通测评

交通便利，紧邻地铁口

轨道交通：电建洺悦天玺项目周边有两条地铁线路，七号线侯赛站距离项目仅500米远，处于建设中，预计2024年通车使用。向北可达张家村站、龙门路站、芙才街站、黄河迎宾馆站，可转2、4号线，向南可达侯赛站、南环公园站、孙八寨站、古玩城站，可转5、6、9、14、15号线，交通便利，方便快捷，地铁九号线还处于规划中。

公共交通：电建洺悦天玺周边1公里范围内有五条公交线路，如180路、318路、49路、b60路、268路等多条公交线路，可途径医学院站、绿城广场、南四环、京广路等地。

自驾：电建洺悦天玺周边组成三纵三横路网，嵩山路、大学路、京广快速路三条主干道贯通南北，南三环、南四环和绕城高速三条主干道通达东西。其中向北约10公里可到达郑州火车站，向南经高速可直达郑州新郑国际机场。项目北临南四环，大学路东西两侧均有高架上桥口，目前东四环、西四环高架均已通车，向西可通达奥体中心、郑州市植物园，向东可通达CBD、龙子湖大学园区，快速通达全城。

配套测评

现有配套较成熟，规划配套齐全

教育配套：电建洺悦天玺旁边汝河路小学（杏园路校区）、四季路第二小学已投入使用，东北方向一路之隔为郑州第二初级中学南校区。西侧规划小学用地，东侧规划中学用地，教育资源丰富。

医疗配套：电建洺悦天玺1公里内就有侯赛中心卫生院、市二人民医院；10公里内有综合医院郑飞医院、现代化三级甲等综合医院郑州人民医院南部院区、三级甲等传染病医院郑州市第六人民医院、三级眼科医院市第二人民医院；东南方向3公里还有规划中的一所三级甲等医院和一所专科医院，让业主生病就医省心省力。

公园配套：电建洺悦天玺项目以北2公里范围内还有一座占地约300亩的南环公园，绿地面积201亩，目前已开放。项目西侧生态资源众多，如4200亩树木园、蝴蝶谷、凤凰岛、尖岗水库等等，距离都在15分钟车程内。

商业配套：项目周边主要商业配套3公里内就有鑫苑都汇广场、百荣世茂商城，10公里范围内有二七万达广场、丹尼斯百货、世纪华联生活超市等繁华商业圈，内部规划配套更有影院、KTV、超市等业态。

项目不足：

目前区域内规划产业配套较多，生活配套未成熟，区域发展建设时间较长。

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