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乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

南龙湖 | 碧桂园双湖城

楼盘亮点呈现

真地铁盘，紧临地铁口

碧桂园双湖城距离地铁2号线双湖大道站约150米，出门即是地铁口，十分方便。

周边配套成熟度高

碧桂园双湖城地处南龙湖大学城腹地，周边医疗、教育、商业、交通配套相较于区域内其他项目更加完善，居住氛围高。

品牌地产，综合实力强

碧桂园双湖城是碧桂园在南龙湖的高品质项目，品牌开发经验丰富，综合实力强，项目交付有保障。

综合推荐购买人群：

南龙湖大学城，真地铁盘，碧桂园品牌地产，适合市区外溢刚需和地缘性置业群体。

区域评测

南龙湖大学城，2号线地铁口

区域概述：碧桂园双湖城位于新郑市南龙湖。南龙湖是郑州向南发展的桥头堡，处在郑州市规划的半小时城市圈范围内，亦是目前发展程度成熟高、地铁通车早的郑州近郊区域，也成为当下郑州极具价值的掘金之地和价格洼地。

作为郑州南部的“后花园”，南龙湖除了优越的生态环境优势外，在承接主城大量外溢人口的同时，也享受到主城成熟的配套和向外扩张的政策红利，区域定位“宜居教育新城”。

在交通方面，目前地铁2号线延长线已通车，贯穿该区域，同时龙湖大道、双湖大道、紫荆山南路、郑新快速通道等城市主干道纵横交错，半小时内可快速接入主城路网系统；在商业方面，龙湖锦艺城、华盛奥特莱斯、万佳商业广场等配套完善，还有规划中的万达广场；教育方面，南龙湖大学城高校林立，龙湖一中、龙湖外国语小学等教育资源丰富；在生态环境方面，南龙湖河湖资源丰富，潮河湿地公园、十七里河湿地公园、龙湖湿地公园等，生态宜居。随着市区与港区联动日益紧密，南龙湖受双区发展的带动，规划蓝图逐渐兑现，区域价值也日益显现。

板块概述：碧桂园双湖城地处新郑市南龙湖板块的靠北区域，也是南龙湖发展最早的区域。在地理位置上，这个区域离主城更近，与管南商圈一河之隔，沿京广南路北上可直达主城，在公共交通上，地铁2号线延长线已通车，多条公交线路直达主城各大商圈，周围商业配套齐全，生活设施一应俱全，同时南龙湖各大高校也汇聚于此，是区域内规划完备、发展成熟、资源集中的板块，居住氛围高，吸引了众多主城外溢的刚需群体来此置业。

产品评测

立体园林景观，高品质住宅

碧桂园双湖城总规划360亩，建筑面积76万方，目前在售的是二期项目，占地91亩，建筑面积约21万方，综合容积率约3.4，绿化率30%，总规划楼栋数为38栋，总规划户数为4000户，目前在售的是26#、23#、28#这3栋高层，在售建面约94~140㎡三房、四房房源，高层成交均价在8300-9000元/㎡之间，洋房加推有21# 18#，成交均价约10500元/㎡。据置业顾问介绍，目前项目有一些高层特价房源，均价在7500-7900元/㎡之间，房屋均为毛坯交付，项目预计2024年下半年交房，小区物业为碧桂园物业，整体定位刚需、刚改用户。

项目结合地形地势营造错落有致、层次分明的立体园林景观，同时因地制宜。并且高层采用碧桂园独有的SSGF高质量建造体系， 其中高精度砌块工艺，从源头减少开裂隐患，打造高品质住宅。

【主力户型分析】：户型方正，赠送面积大

1、115m²三室两厅两卫

115m²三室两厅两卫户型整体方正，三开间朝南，餐客厨一体，动线流畅。客厅开间3.9米，连通1.8米宽朝南景观阳台，采光充足，室内宽敞明亮，阳台赠送一半面积。

两卧室朝南，带飘窗，主卧空间大，面积约20㎡，带独立的卫生间和衣帽间，私密性好，居住舒适。飘窗面积全赠送。

整体户型方正，三分离卫生间设计，使用效率高，U型厨房设计，操作空间大。

2、94m²三室两厅两卫

94m²三室两厅两卫东西向户型，餐客一体，实现了功能的全通透，客厅开间3.6米，客厅连通朝东约60公分宽的飘窗，飘窗面积全部赠送。

主卧套房设计，自带独立卫生间和衣帽间，开间约3.5米，全面积赠送朝东飘窗，主卧私密性较好；北向卧室带一个朝西的阳台，阳台面积赠送一半。

户型整体方正，但是东西朝向会影响房屋采光，客厅、主卧均为飘窗采光，采光性不佳。

房价及潜力分析

性价比高，区域发展潜力大

价格现状：碧桂园双湖城成交均价约8700元/㎡，毛坯交付。据置业顾问介绍，目前项目有一些特价房源，均价在7500-7900元/㎡之间，价位相对较低。

周边在售新房万科星图带装修交付约9000元/㎡，翰林华府毛坯交付约9500-12000元/㎡，永丰乐城毛坯交付约9000元/㎡，正商玖号院毛坯交付约7900元/㎡。

整体上来说，碧桂园双湖城地段位置更具优势，房价与周边房价持平，性价比较高。

价格潜力：碧桂园双湖城是碧桂园在南龙湖成熟区域的项目，拥有南龙湖较为成熟的生活配套资源优势，周边生活氛围浓厚。从区域发展来看，南龙湖地区地处主城与港区的接壤处，交通四通八达，自然资源丰富，区域配套日渐成熟，发展潜力大。

碧桂园双湖城在地段位置更靠近主城，地铁、自驾出行便捷，适合主城刚需外溢群体和地缘刚需。

交通评测

紧临地铁口，高效出行

轨道交通：碧桂园双湖城距离地铁2号线双湖大道站约150米，出门即是地铁口，向北五站即是南三环，乘车可到紫荆山商圈、花园路商圈、国贸商圈等，真地铁盘，出行十分便利。

公共交通：碧桂园双湖城周边1公里范围内有公交新郑12路、新郑323路、553路、556路、552路。距离项目约170米可在双湖大道地铁站乘坐新郑12路到河南省第二人民医院、万佳商业广场、龙湖锦艺城等，还可乘坐新郑323路到黄帝千古情景区、龙湖锦艺城、河南省第二人民医院等；距离项目约 200米可在双湖大道（招呼站）乘坐553路到百荣世贸商城、郑州市第六人民医院、郑州火车站等；距离项目约200米可在双湖大道地铁口站乘坐556路到郑州市第六人民医院、世贸购物中心、银基广场、郑州市第三人民医院等；距离项目约250米可在双湖大道站乘坐552路到二七万达、郑大一附院等，交通出行便利。

自驾：碧桂园双湖城位于双湖大道与龙湖大道（京广快速路）交叉口，沿双湖大道向东约800米可到紫荆山南路、约3.6公里可到郑新快速通道；项目以北约3公里是郑州绕城高速、约2公里是G310国道。项目周边均为城市主干道，京广路往北连接南三环、南四环，直达郑州主城各区域，出行效率高。但双湖大道在上下班高峰期南北双向堵车现象比较常见，需要提前做好出行时间安排。

配套评测

周边配套成熟

教育配套：碧桂园双湖城配备规划幼儿园，小学，周边还有多所小学、中学。龙湖镇中心学校距离项目约750米，新郑市红河谷外国语小学距离项目约1.4公里，龙湖二中距离项目约2公里，龙湖一中距离项目约3公里，周边教育资源丰富。此外项目地处南龙湖大学城，郑州升达经贸管理学院、中原工学院、河南工程学院等高校林立。

医疗配套：碧桂园双湖城距离省三甲医院河南省第二人民医院约2.3公里，距离新郑市第三人民医院约200米，距离新郑博爱医院约1.7公里，距离新郑市人民医院祥安路综合门诊部约1.5公里，就医十分方便。

公园配套：碧桂园双湖城地处南龙湖腹地，生态资源优渥。距离新郑十七里河省级湿地公园约3公里，距离新郑市龙湖城市湿地公园约3.4公里，距离潮河湿地公园约7公里，距离黄帝千古情景区约3.9公里，距离南环公园约7公里。

其他配套：碧桂园双湖城周边商业配套齐全，项目与华祥国贸购物中心一路之隔，项目东侧约100米处是亿佰佳生活广场，项目距离美联时代广场约1.3公里，距离龙湖商业广场约1.4公里，距离万佳商业广场约2.8公里，距离龙湖锦艺城3.7公里、距离华盛奥特莱斯3.9公里，南龙湖区域内还有在建的万达广场，商业娱乐配套十分丰富。

项目不足：

1、碧桂园双湖城位于双湖大道和龙湖大道交叉口，是区域内的主干道，高峰时期容易拥堵。

2、碧桂园双湖城紧临地铁口，周边商业较多，停车位不足，小区的车位比约1：1.01，整体不高，停车不方便。

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