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乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

中牟县 | 绿都九州雅叙

楼盘亮点呈现

双铁一轨，交通便捷

绿都九州雅叙规划有地铁8号线、19号线以及郑汴轻轨，8号线已经动工，郑汴轻轨已投入运营。

准现房，2022年交房

绿都九州雅叙预计2022年11月底交房，准现房。

低密纯粹小高层

小区容积率约2.0，建筑类型包含叠墅和小高层，周边生态资源丰富，低密宜居。

综合推荐购买人群：

大郑东绿博核心，真地铁盘，低密小高层，均价约9500元/㎡起，适合主城外溢刚需及地缘改善群体。

区域评测

绿博核心，郑东价值洼地

区域概述：绿都九州雅叙位于广惠街与九州路交会处，属于郑东绿博片区。绿博片区位于中原经济区、郑汴新区、郑州都市区“三区叠加”的优质位置。随着城市向东发展战略规划的推移，郑东新区也是发展速度快、资源倾斜明显的区域，中牟绿博是郑汴融合的桥头堡, 又是承接郑东新区后续发展的制高地，与郑州东向发展无缝对接。

在区域规划方面，绿博以“文化创意、时尚旅游、高端商务”为主导产业，定位“国际化、现代化时尚创意旅游文化新城”，打造“东方奥兰多”。

板块概述：绿都九州雅叙位于绿博组团的核心区，区域内交通、教育、商业配套规划一应俱全，地铁8号线、19号线、郑汴轻轨通达，13分钟速达郑州东站；海宁皮革城、杉杉奥特莱斯、建业J18百万方商业综合体以及新田360广场等，商业配套豪华；辖区内还有枫杨外国语、省实验小学、衡水中学等优质教育配套。目前区域内各个配套正在逐步落地，随着郑开同城化的加速，规划蓝图兑现期来临，坐享双区发展红利的绿博片区未来可期。

产品评测

低密纯粹小高层，配备下沉会所

绿都九州雅叙占地约103亩，建筑面积约18万平，容积率2.0，绿化率约35%，整体规划25栋住宅楼，总户数1142户，目前在售小高层建面约98-118㎡，均价约9500元/㎡，另外建面约129-162㎡叠墅在售，价格区间为16000-24000元/㎡，小高层约20层，在售房源较多的是20#，毛坯交付。预计2022年11月底交房，小区物业为绿都物业，品质有保障。

小区内部设计一环两轴生态园林、十园十巷植物主题景观，娱乐设施方面还有儿童成长乐园、成人运动乐园、康养空间，多功能草坪，微汗跑道等，满足全龄住户需求。同时小区还自带定制奢华下沉会所，健身房、瑜伽室、射箭馆，气质瑜伽、完美塑形、射箭运动、配备专属淋浴间、花园中庭景观，日常休闲十分方便。

【主力户型分析】：户型整体方正，部分户型狭长

1、98m² 三室两厅一卫

98m² 三室两厅一卫整体方正，三开间朝南，采光充足，连廊设计，餐客厨一体化设计，动静分区合理，休息会客互不干扰。客厅开间约3.5米，连接南向约1.6米宽景观阳台，空间延展性更好。

双卧室朝南，带飘窗，房屋采光性好，主卧开间约3米，次卧开间约2.8米，北向还有一个书房，带衣帽间，可以改造成为次卧。

整体户型方正，南北通透，房屋面积使用率高，U型厨房设计，空间更加宽敞，操作便利。

2、118m²三室两厅两卫

118m²三室两厅两卫户型，双开间朝南，餐客一体，客厅开间约3.8米，连通1.5米宽南向阳台，客厅阳台与主卧阳台相连，总长约7.5米，房屋采光性好，宽敞明亮。

主卧套房设计，配备独立的卫生间和衣帽间，推门即是景观阳台，私密性、舒适度更好。两次卧朝北，连接北向卫生间，使用更加方便。

户型整体狭长，面积近120平仅做了双开间朝南设计，房屋通透性较差，北向两次卧采光受影响，并且整体动静分区不合理，生活休息区交叉，影响居住舒适度。

房价及潜力分析

价格适中

价格现状：绿都九州雅叙小高层成交均价约9500元/m²，叠墅价格区间为16000-24000元/㎡，毛坯交付。

周边在售新房路劲国际城毛坯交付约9300元/m²、碧桂园中央公园带装修交付约11500元/m²、星联花溪府毛坯交付约8000-8500元/m²、永威上和郡毛坯交付约15500元/m²。

周边二手房万科兰乔圣菲均价约26000元/m²、康桥香溪郡均价约14000元/m²、融创观澜壹号均价约10000元/m²、亚新美好香颂均价约13000元/m²

相较而言绿都九州雅叙价格适中，无论是占地规模、容积率还是产品定位，小高层均价一万不到，与周边项目持平，整体环境十分优良，在价格与居住环境方面还是有一定优势的。

价格潜力：绿都九州雅叙是绿都品牌佳作，获得多项权威大奖，项目独特的叠墅景观设计以及下沉式会所，建筑密度约20%，是片区内少有的。此外项目交房时间在2022年11月，产品质量有保障。

从区域发展来看，绿博片区作为郑开同城化的先头区，坐享双区发展的红利，随着交通、教育、商业等配套的逐步兑现，绿博片区将很好地承接郑东新区发展，区域价值日渐凸显，片区发展也将迎来新局面。

交通评测

双铁一轨，出行方便

轨道交通：绿都九州雅叙周边规划有地铁8号和19号线，还有郑汴轻轨经过，地铁8号线一期工程始发站绿博园站目前已经动工、地铁19号线还在规划中，郑汴轻轨绿博园站已开通运营，13分钟可到达郑州东站。8号线丘堂站距离项目约800m，8号线连通中牟、郑东新区、金水区和中原区，可在圃田西站换乘3号线，郑州东站换乘1号线、5号线，东风路换乘2号线，小营站换乘6号线，可到达高铁商务圈、花园路商圈、国贸商圈等主城多区域。

公共交通：绿都九州雅叙周围1公里内中牟13路、中牟6路、中牟201路、中牟208路、中牟15路等。距离项目约500米可乘坐中牟13路到河南中医药大学第一附属医院新院区、杉杉奥特莱斯、华谊兄弟电影小镇等；距离项目约500米可乘坐中牟6路到郑州方特欢乐世界、绿博园火车站、中牟县中医院、中牟汽车站等；距离项目约600米可乘坐中牟201路可到中牟汽车站、中牟县第二高级中学、海宁皮革城、绿博园站等，距离项目约800米可乘坐中牟15路到园博园轻轨站、只有河南戏剧幻城、郑州方特欢乐世界等。

自驾：绿都九州雅叙紧临九州路以北，广惠街以西。项目往北约700米是郑汴物流通道、约2.7公里是郑开大道，往南约4公里是商都大道，往西约4.7公里是万三公路，往东约5公里是雁鸣大道，均为城市主干道，四通八达，出行十分快捷，半小时内可接入郑东主城交通网络。

配套评测

区域配套相对完善

教育配套：绿都九州雅叙附近1公里内有多所学校，项目一路之隔是衡水中学，往南约500米是永威实验学校、中牟县紫寰路小学距离项目约700米，项目往西约2.4公里是郑州枫杨外国语学校东校区，项目西侧紫寰路与九州路交汇处，紫寰路两侧有规划有中小学教育用地，往西临近绿博园附近是河南省实验小学。目前项目已经签约了龙翔路小学，教育配套完善。

医疗配套：绿都九州雅叙附近有2所三甲医院，华中阜外心血管病医院距项目约11公里，河南中医药大学第一附属医院东院区距项目约4.6公里，医疗资源优质。此外，中牟县人民医院距离项目约4.9公里，河南中旭医院距离项目约3公里，就医也十分方便。

公园配套：绿都九州雅叙地处绿博核心片区，项目距离占地约4万亩的郑汴中央公园仅2.5公里，绿博园也在项目西侧约3.7公里，项目以南延伸的是千年贾鲁河，生态环境优越。除此之外，小区内部还规划有一环两轴生态园林、十园十巷植物主题景观，独特的叠墅设计，在家即可享受奢华景观。

其他配套：绿都九州雅叙周边文娱项目丰富，项目以西约4公里是郑州方特欢乐世界、项目以北3.2公里是华谊兄弟电影小镇、以北约5.5公里是只有河南戏剧幻城，海宁皮革城在项目西北方约3.6公里，项目东北方5.7公里是杉杉奥特莱斯，除此之外项目周边还规划有建业J18百万方商业综合体、新田360广场等商业，落地后区域购物娱乐将会十分便利。

项目不足：

1、绿都九州雅叙地处中牟绿博片区，目前区域内教育、交通、商业等配套还在规划建设中，居住氛围不高。

2、绿博片区的发展备受争议，区域价值的实现暂未可知，产品增值性具有不确定性。

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