均价1万1+，白沙这个纯刚需盘值得你为东区买单吗？-楼盘测评-郑州乐居网

均价1万1+，白沙这个纯刚需盘值得你为东区买单吗？

来源：乐居买房2021-11-25 21:02:41

摘要

白沙这个纯刚需盘值得你为东区买单吗？

乐居买房讯 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

白沙片区 | 汇泉博澳东悦城

楼盘亮点呈现

纯刚需盘，上车门槛低

汇泉博澳东悦城三期在售户型起步89㎡，价位在白沙区域内相对较低，上车门槛低，适合地缘刚需置业。

周边商业配套规划丰富

汇泉博澳东悦城自身有32万㎡商业配套，东边紧邻的东润城也配建有30万方商业综合体，距离白沙购物中心也比较近，已引进双宇百货、奥斯卡大郑东国际影城等。

综合推荐购买人群：

项目地处白沙核心规划较边缘地带，户型起步89㎡，上车门槛较低，适合地缘纯刚需置业。

区域测评

偏离核心规划，优质资源缺乏

区域概述：汇泉博澳东悦城郑东新区商都大道与前程路交会处，属于郑东新区白沙板块。白沙组团总面积约为156平方公里，规划了”四园一谷一中心“，分别是大数据产业园、总部商务园、生命科技园、职业教育园、科学谷、省级公共文化行政服务中心。区域聚焦的都是比较前沿的科创产业，承载着郑州科产业转型升级的重任，未来板块的发展前景广阔，值得期待。

板块概述：基本上白沙区域内的一些优质配套主要都集中在以象湖为核心的省府新区，象湖东部、西部被中原文化艺术学院、郑州工商学院、河南财政金融学院一些高等院校包围，象湖北主要以教育、商业、行政用地为主。

而项目汇泉博澳东悦城南边紧邻商都路，属于白沙南部片区，属于白沙核心规划的边缘地带，周边工业园区较多，更靠近白沙镇较近，虽然配套不算匮乏，能满足日常生活，但算不上高端，优质配套较缺乏，板块内在建的8号线离项目也比较远，未来能享受的红利有限，想要依靠区域整体的高端规划，也需要不少时间等待。

项目测评

纯刚需产品，品质一般

汇泉博澳东悦城整体占地约378亩、总建面约130万方，共分5个地块开发；目前主推三期住宅产品，三期地块约4.7万方，总建面约18.9万方，容积率5.79，住宅建面约12.4万方，产品规划9栋住宅和2栋独立商业，1所幼儿园。

目前在售11号楼和7号楼，主推7号楼，户型设计有89-126㎡三房，成品房交付，汇泉的装修标准不要报太大期望。户型设计一般，卫生间全部没有做到干湿分离，89㎡、95㎡户型还算方正，116㎡户型设计狭长，不够方正，两开间朝南。

【主力户型分析】：户型设计中规中矩，无突出亮点

1、89㎡三室两厅一卫

89㎡三室两厅一卫是项目三期的最小户型，三开间朝南，方正格局，全明设计。

客厅、餐厅、厨房一体化设计，整体动静分区，休息会客互不干扰。客厅开间约3.4米，连接南向景观阳台，阳台面积半赠送，双卧朝南。基本上是市场比较普遍的小三房设计。

缺点：卫生间没有干湿分离设计。

2、116㎡三室两厅两卫

116㎡三室两厅两卫户型是双开间朝南，入户门进入左侧是餐厅、客厅一体化连接，在一定程度上增强室内空间感，右侧是北向卧室，可以作为客卧或者老人房，靠近入户门与主卧隔开，私密性强，同时也不避免了不同起居时间带来的干扰。

南向景观阳台同时跨连客厅和主卧，长约6.2米，扩大采光面，主卧朝南，附带独立卫生间，双卫设计，提高户型功能性，更便于日常生活使用。

缺点：户型狭长，不够方正，卫生间没有干湿分离设计。

房价及潜力分析

价格适中，溢价潜力一般

汇泉博澳东悦城在售均价约11000-12000元/㎡，带装修交付。

区域内附近在售新房项目有东边的东润城均价12000元/㎡，郑地美景紫华城12500元/㎡，北边象湖板块内还有星联湾璟和、银榕居、蓝城玫瑰园、星联枫桥湾等几个大户型改善房源也在售，均价2万+左右。

汇泉博澳东悦城相比附近同定产品定位的项目东润城和紫华城来说，价位相对低一点，位置，价格更容易让人接受，地缘纯刚需可以考虑。

最后价格潜力：汇泉博澳东悦城是白沙为数不多的纯刚需盘，位置上比较靠南，短期内没有地铁便利，所以作为东区投资来说，已经不太合适。虽然相比东边的两个竞品项目，价格上更容易接受，但是产品打造方面不如紫华城，也没有东润城千亩大盘的规划优势。

开发商口碑和装修标准也是让人犹豫的点，汇泉西边的西悦城和景悦城也基本都是低价走量，二手房溢价一般，地缘纯刚需可以关注，但是期望未来大的升值空间有点困难。

交通测评

短期内无地铁便利

轨道交通：汇泉博澳东悦城所在区域内暂未有通车的地铁，周边有规划的地铁13号线和20号线，其中20号线沿商都路铺设，13号线沿前程大道，两地铁交汇站前程路站就在地块的西南角，目前都在规划中，落地还未确定，所以短时间内也基本享受不到地铁红利。

区域内还有在建的8号线，离项目较近的站点是李湖桥站，从项目往北步行直走约2.6公里可达，计划2024年通车运营。

公共交通：汇泉博澳东悦城周边公交线路和站点相对较丰富，1公里范围内有近10个站点，其中前程大道商都路站紧邻项目不足100米，在该站可乘985路、326路，985路横穿东区、金水区、管城区，直达火车站，且与2/3/4/5号线均可换乘。商都路前程大道站距项目约150米，可乘14路、721路、888路，14路公交直达郑州东站，同时可与1号线、3号线、5号线换乘，公交出入市区还是比较便利的。