背靠北龙湖，大牌云集的杨金，到底该怎么买房？-楼盘测评-郑州乐居网

背靠北龙湖，大牌云集的杨金，到底该怎么买房？

来源：乐居买房2021-11-05 19:12:42

摘要

一线视角，带你买房不迷路！

乐居买房讯 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

金水区 | 奥园誉湖湾

楼盘亮点呈现

紧邻龙源路，进出北龙湖方便

奥园誉湖湾地块西边紧邻龙源路，是连接杨金和北龙湖的重要交通道路，沿龙源路向南直线1.3公里即可到达北龙湖北岸，更便利的享受北龙湖优质资源。

成熟教育配套有优势

奥园誉湖湾距离金水区第一中学，仅400米左右，是区域老牌中学，目前在扩建新校区；小学方面离金水科教园区第一小学约900米，也在建设中。

综合推荐购买人群：

龙源路直通北龙湖，进出便利，尽享双区配套，适合北龙湖外溢刚改和改善置业。

区域测评

国基路新商圈，地段价值优越

区域概述：奥园誉湖湾位于中央大道与杨金路交叉口东北处，地处金水科教园区，因为一条杨金路贯穿整个片区，所以又被大家称为杨金片区，区域与与北龙湖一路之隔，北龙湖作为郑州集金融和科创为一体的双中心，辐射势能巨大，由于北龙湖巨大势能的带动，杨金价值潜力被看好。

杨金片区自身整体规划容积率不超2.5，限高50米，基本都是低密度小区，宜居属性明显，项目多为小高层、洋房产品，定位偏改善。不过目前区域内基本是在建的新房、安置房和空地，生活配套较为缺乏，居住氛围不高。再加上北龙湖北岸目前尚处于发展中，中原科技城也需要时间落地，而对杨金的带动能力则更需要时间来验证。

板块概述：奥园誉湖湾位于东三环以西，属于杨金西板块，相比东三环以东的杨金东板块，杨金西整体生活氛围好一些，目前区域内除了杨金路，慧城大道以及纵向多条支路仍在修建中，公共交通方面比较方便的只有275、131路等3趟公交线路，地铁方面，规划的有地铁20号线和6号线，都还未开建。

区域定位区域性智慧创新型服务核心，目前已经入驻的有聚方科技园、河南外包产业园、中部港、新科技市场、河南省地理信息导航产业园、启迪科技城等数十家产业园。但是目前区域内商业和医疗等生活配套比较缺乏，入住率不高，需要时间成熟和等待，且相比东板块，杨金西还有不可忽视的明显缺陷，如机场噪音、编组站和污水处理厂等，影响了区域的纯粹性和宜居度。

项目测评

小地块开发，全装修交付

奥园誉湖湾该项目主要由奥园操盘，全国百强房企，在郑州还有奥园冠军城、奥园悦城等项目，目前交付较少，并没有很多实景参考，所以项目品质如何不确定性，还要看后期交付的兑现。该项目其实是奥园入郑的首个楼盘，入市较早，但后期停滞了2年，2020年才开始重新入市开盘。

奥园誉湖湾总占地约45.64亩，容积率2.49，绿地率30%，规划10栋小高层住宅，其中1#层高15层，其余为16层。产品主力户型只有3个100㎡、118㎡和143㎡，目前重点在售2个大户型，全部是带装修交付。

社区景观方面，因为地块较少且整体呈狭长的形状，10栋住宅两列分布，所以整体的景观规划施展空间有限。社区规划加入了智能化设计，如视频监控、电子巡更、五方通话、停车场管理、可视门禁对讲、水位报警等，为业主提供了便利。

【主力户型分析】：贯通式阳台，动静分区

1、118㎡三室两厅两卫

118㎡三室两厅两卫户型设计方正全明，三开间朝南，动静分区明确，互不干扰。

入户玄关柜设计是装修交付自带的，便于后期临时鞋物的收纳。U型厨房，带有明窗，使用方便，餐厅客厅一体化设计，扩展室内空间视野，开庭开间约3.85米，连接南向贯通式景观阳台，采光效果好。

主卧套房设计，南向带飘窗，独立衣帽间和卫生间设计，整体空间功能布局比较合理。

2、140㎡三室两厅两卫

140㎡三室两厅两卫同样是三开间朝南，动静分区的布局，餐客厨一体化设计，动线明确，客厅连接南向景观阳台，阳台同时也连通次卧，增大采光面的同时，还可提高阳台的使用率，分隔开晾晒区和观景区。

主卧套房设计，全赠送飘窗，附带独立衣帽间和卫生间，方便多人口家庭生活使用。北边两个次卧，东北角的次卧赠送一般面积。

缺点：户型整体空间通透性一般，客卫位置比较靠里。

房价及潜力分析

价格有优势，性价比不错

奥园誉湖湾在售均价约17000-19000元，首付63万元起，带装修交付。

周边在售基本为新房项目，如东边1公里的金科北珑铂樾装修均价18500-19000元/㎡，，再往东的万科未来时光均价21500元/㎡，南边的益通龙居华府均价23500元/㎡（装修），二手房有碧桂园天誉和美盛北龙台，均价18500元/㎡起。

相较而言，奥园价格有优势，性价比不错，与金科一样主打刚改或一般改善，主要走“低价跑量”的路线。

最后价格潜力：奥园誉湖湾所在的区域内规划有多条直通北龙湖的主干道，虽然目前修通的不多，但后期路网成熟之后，将与龙子湖、北龙湖无缝衔接，享受区域优质配套，有一定的位置优势。项目自身方面，奥园誉湖湾处于区域内主要居住区，周边楼盘众多，但项目在其中不管是地块面积还是产品规划，都没有什么较大的亮点，整体优势一般，如果是考虑真正的改善，区域内选择性还是很多的，且目前区域成熟度较低，需要较长时间发展，总之潜力有，但是等待周期较长。

交通测评

公共交通有待改善

轨道交通：奥园誉湖湾区域内规划有20号线和6号线二期，距项目较近的是马头岗站、马头岗西站，同时在马头岗站与未来的地铁6号线交汇，20号线预计2022年会开工建设，6号线一期西段目前正在试运行中。

公共交通：奥园誉湖湾周边有3条公交线路，1公里范围内有8个公交站点，其中科教园区管委会站距项目仅150米，在该站可乘131路可通往金水老城区，同时在中州大道国基路站可换乘地铁4号线、在花园路站可换乘地铁2号线，到达北龙湖、紫荆山商圈等多个商圈；还有276路车可直达北龙湖和郑大一附院郑东分院。

自驾：奥园誉湖湾地块南侧紧邻杨金路，双向六车道，是区域的中心道路，西边约4公里是中州大道，是郑州重要的南北交通主干道，上下班高峰期堵车严重。纵向道路项目西边紧邻龙源路，目前与连霍高速的下穿隧道已通，从项目驾车可快速到达北龙湖；向东约3公里即到达东三环高架桥，通过东三环可以快速到达郑东CBD和郑州东站，双向八车道，通达性好。