金水北实力出圈，首付50万起，改善置业该怎么选？-楼盘测评-郑州乐居网

金水北实力出圈，首付50万起，改善置业该怎么选？

来源：乐居买房2021-11-05 12:00:00

摘要

置业金水北如何选择?

乐居买房讯 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

金水区 | 国泰观邸

楼盘亮点呈现

与北龙湖一路之隔，区位价值优势明显

国泰观邸南边紧邻北三环，东边过了中州大道就是北龙湖，不仅能享受三环内金水老城区的成熟配套，也能近享北龙湖优质资源，享双区红利辐射。

综合推荐购买人群：

周边配套成熟丰富，但项目整体偏刚需，社区居住环境不纯粹，看重区位考虑低房价置业可以考虑。

区域测评

金水北板块，近享双区资源配套

区域概述：国泰观邸位于经三路与桑园南路交汇处西北侧，属于金水区，金水区区域发展较早，是郑州政治、文化、经济的中心、多个政府机关单位驻地。

金水区中州大道以西片区以北三环为界，以南是金水老城区，以北是金水北片区。老城区基本已经开发殆尽，区域配套成熟，地铁丰富，但是基本没有可选的现房项目，而金水北板块作为老城区的自然扩展地带，近年来热度越来越高，且该板块紧邻北龙湖，受北龙湖的红利辐射，价值也在慢慢兑现，区域升值潜力被多方面看好。

板块概述：国泰观邸主要位于金水北板块，板块发展多年，区域各种配套都比较成熟，目前区域内地铁2/3/4号线均已开通，另有地铁7号线在建中；项目紧邻国基路，沿线资源丰富，如农科路小学、贝斯特外语中小学、郑州市康宁医院、郑州花卉市场、瀚海北金购物中心等，生活配套齐全。

虽然金水北板块城改项目较多，人口密度较高，各项目正在推进发展期，城市界面和宜居度可能还不是太理想，但是随着城改建设的进程，区域面貌也会有可观的变化。

项目测评

地块较小，居住环境不纯粹

国泰观邸项目整体占地约251亩，分三期开发，一期为国泰罗马假日（国泰花园），2010年已交付，二期为国泰一品庄园，2017年交付，二期b地块悦峰目前还有大平层在售，起步面积190㎡，目前在推的是三期西院国泰观邸悦玺。

三期占地约106亩，由11栋高层组成，西院悦玺包括2栋高层和一所幼儿园，容积率3.55，其中2号楼层高32层，为国泰自持不对外销售，后期用来出租，梯户比较高，类似于公寓产品。1号楼主力户型建面约92-113㎡，户型设计比较一般，整体采光一般，不够通透。

西院悦玺地块较小，社区内景观打造必然受局限，因为其中一栋楼只租不卖，后期社区内居住氛围也不纯粹，改善基本可以绕道了。

【主力户型分析】：户型设计一般，通透性不高

1、92㎡三室两厅两卫

国泰观邸三期100㎡以下的面积段都是两室户型，92㎡两室两厅一卫，每个空间面积都比较舒适，南向户型，动静分区。

餐客厨一体化设计，客厅开间3.7米，连接南向景观阳台，厨房L型设计，连接餐厅；卫生间干湿分离设计，使用效率更高。

主卧朝南，开间约3.4米，进深长4.1米，还附带一个60公分宽的飘窗，室内空间感十足。北向卧室窗户朝东，附带70公分宽飘窗。

缺点：没有做到南北通透，通风效果不佳

2、113㎡三室两厅两卫

113㎡三室两厅两卫户型为北向卧室，整体布局比较方正，入户门朝南，餐厅和U型厨房相对，生活更方便，东北向次卧连通东阳台，公共卫生间干湿分离.

户型整体设计一般，南向基本没有窗户，除了入户门厨房和南向次卧全部是实体墙，次卧窗户朝东，室内采光和通风效果一般。

北边客厅开间约3.9米，主卧在西边角，附带独立卫生间，同样也是干湿分离，主卧整体将近16㎡，主卧、客厅全部朝北，一般人也很难接受这种户型。

房价及潜力分析

相对周边价位低，性价比高

国泰观邸三期在售均价16000-18000元/㎡，毛坯交付。

周边在售新房项目有招商美景美境、碧桂园云境，美盛金水印、泰山誉景等，毛坯均价17500-18500元/㎡，装修均价约19500-24500元/㎡。二手房方面，北边就是21世纪社区，均价15000-20000元/㎡

整体来看，国泰观邸的低价位更有优势，性价比高，但项目户型和产品整体偏刚需，且小开发商，如果是看重项目区位的地缘可以参考。

最后价格潜力：国泰观邸虽然位于金水北片区，但在整个品牌房企集中的金水北楼市中，项目存在性和关注度并不高，一是因为区域本身多为改善为主，而项目地块较小，社区居住环境不纯粹，并不符合大部分刚改或改善置业的需求。

且国泰观邸户型设计一般，即使面积段起步92㎡，但是确是两房的设计，对于刚需来说，功能性没有三房好，且区域项目众多，存量过大，购房者的选择性较多，凭借区位的优势保值性有，但期望较大的增值会比较难。

交通测评

公交线路比较丰富

轨道交通：国泰观邸周边有2号线和4号线2条地铁线路，都已经通车运行，4号线据项目较近的站点是杨君刘站，2号线较近的是北三环站，但是两个站点距项目都不太近，约1.1公里，步行需要15分钟左右，并不算真正意义上的地体盘。

公共交通：国泰观邸周边公交线路比较丰富，1公里范围内有10个公交站点，涉及131路、156路、900、B15、B30、B3、B302等，项目地块较近的是北三环经三路站，在该站乘900路可直达二七广场和紫金山公园，同时可与1/2/3/5号线换乘，乘156路可直达郑东CBD，同时在商务内环路众意西路站换乘5号线，公交出行比较便利。

自驾：国泰观邸地块南边紧邻北三环快速路，沿北三环高架可快速通达其他区域；纵向道路西边是花园路距项目不足1公里，东边900米是中州大道，双向8车道，是主城南北重要主干道，直接与机场高速连接，到达新郑机场着，上下班高峰期，堵车情况较严重。

配套测评

周边配套基本成熟

教育配套：国泰观邸地块内规划有一所幼儿园，周边1公里范围内还有8所学校，较近的小学有枫湾小学、郑州金水区育人小学，距项目约300米，还有金水区农科路小学离项目仅500米左右，郑州第四十七中学在北三环以南，离项目约600米左右，地块西北边约800米是郑州第七十六中学，周边教育资源丰富。

医疗配套：国泰观邸5公里范围内有河南省中医院、郑州德馨中医院、郑州康宁医院、郑州金水区总医院，郑州人民医院侨光医院等，后期就医需求有保障。

公园配套：国泰观邸与东边北龙湖仅一路之隔，生态配套主要以北龙湖区域为主，包括郑州国家森林公园、凤山公园等，距离项目1公里左右，距离8000亩北龙湖湿地公园，2000亩凤山森林公园仅1.5公里，生态环境优越。

商业配套：国泰观邸自身配套有3.8万方商业，沿花园路向南4公里就是花园路商圈，有正弘城、丹尼斯、国贸360等，满足日常生活购物及休闲娱乐的需求。