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金九银十已过大半，9月郑州的楼市状况如何呢？

据克而瑞数据统计，9月，借助中秋节放假节日，有24个项目开盘，开盘套数2964，开盘数量相较8月猛增，环比上涨1100%，同比下降15%。但整体去化为42%。销量不佳。

那么，主城房价是什么态势呢？

据数据显示，9月郑州主城25板块中，有9个板块房价上涨，16个板块下降，一起来看看哪涨哪跌！

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据克而瑞发布的最新月报数据显示，9月郑州主城商品住宅房价有所上涨，整体成交均价16214元/㎡，环比上涨2.42%，相较8月价格上涨了392元/㎡。

依据上图可以看出，9月成交均价涨幅虽不算很大，但在2021年1-9月中，其涨幅相对来说还是比较明显的，跃居第二高峰。

那么，9月郑州主城各个板块的房价又如何呢？

注：以上是郑州9月主城25板块商品房成交均价，仅供参考。

通过以上房价地图可以看出，在9月郑州主城各板块的成交房价中，北龙湖房价依然是“3”字开头，实属房价中的“佼佼者”！但是，与8月相比，其房价下降了1355元/㎡，环比下降4%，相较8月涨幅略有下降。与位居第二的龙子湖北板块相比，其房价高出了10433元/m²，相较8月，二者房价差距有多扩大。

除一二名的北龙湖板块、龙子湖北板块外，三全国基板块跃居第三名，成交均价上涨3587元/m²，环比上涨23%，涨幅较大。

其次，上涨幅度最大的是国贸板块，相较8月成交均价上涨4084元/m²，环比上涨42%。

下降幅度较大的板块有2个，分别为龙子湖北板块、中心区板块。龙子湖北板块成交均价下降2450元/m²，环比下降11%；中心区板块成交均价下降2142元/m²，环比下降11%。

最后，9月成交均价最低的板块是黄河板块，成交均价约9874元/㎡，相较8月环比下降约4%，因该板块的区位相对来说处于主城边缘地带，再加上近阶段较为低迷的市场及经济形式，可能有部分房企推出了优惠、特价房，甚至直接降价的促销措施，具体房价还要以实际楼盘为准。

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再来看看各版块的涨跌状况：

从以上统计表中的环比数据来看，9月各版块成交均价依然有涨有跌，但下跌板块占多数，9个板块上涨，16个板块下跌。

鉴于目前的市场形式，先来看下下跌板块：

16个房价下跌的板块中，降幅较大，10%以上的有3个：

龙子湖北板块 ↓11%

中心区板块 ↓11%

航海路板块 ↓10%

龙子湖北板块继8月上涨3%后，9月下跌11%，基本回归该区域房价的中等水平。

中心区板块继8月上涨17%，9月下跌11%，下降后位居中等并偏下水平。

9个上涨的板块中，涨幅较大的也有3个：

国贸板块 ↑42%

三全国基路板块 ↑23%

南阳路板块 ↑14%

国贸板块继8月下降4%后，9月一跃上涨了42%，均价从万元下上涨到了1万3+，涨幅较大。

三全国基路板块继8月下降14%后，9月上涨了23%，均价从1万5+上涨到了1万9+，跃居主城区房价排名第三，回归该板块房价正常水平的同时，又有所上涨。据板块内楼盘9月销售状况，该板块房价突飞猛进可能与美盛金水印的开盘销售有关，其开盘均价约22000-24500元/m²，将板块内的平均成交均价拉高了。

南阳路板块继8月下降16%后，9月上涨了14%，均价从1万3+回归到该板块的正常水平，涨幅也比较大。

除以上涨幅、降幅较大的6个板块外，中原新区板块、冉屯路板块房价基本无变化，其他板块的涨幅、降幅基本都在5%以下。

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根据以上各版块房价数据，9月的郑州主城置业门槛分布依然可以分布5个梯队，大家选择置业区域可以参考：

1、3万+：北龙湖

2、1.7万—2万+：龙子湖北板块、三全国基板块、杨金板块、中心区板块、经开老城板块；

3、1.3万—1.6万+：滨河国际新城板块、碧沙岗板块、冉屯路板块、航海路板块、南阳路板块、北大学城板块、高新老城板块、郑新路板块、龙子湖板块、常西湖板块、国贸板块；

4、1万—1.2万+：高新新城板块、运河新区板块、中原新区板块、白沙板块、惠济古荥板块、国际物流板块；

5、1万以下：黄河板块

整体来看，9月仍有11个板块处于第三梯队，均价在1.3万-1.6万。其中碧沙岗板块、冉屯路板块、航海路板块、南阳路板块、国贸板块5个板块基本位于主城三环内，滨河国际新城板块、北大学城板块、高新老城板块、郑新路板块、龙子湖板块、常西湖板块6个板块集中在三环至四环区域，该梯队主要是刚需、刚改置业群体。

1.7万—2万+的第二梯队是仅次于北龙湖的二类改善区域，其中龙子湖北板块、杨金板块大多是以低密高层、洋房为主的改善房源，三全国基板块、中心区板块、经开老城板块大多是以地段、配套、户型面积等为主要竞争力的房源，故整体的置业门槛较高。

3万+的第一梯队是郑州的置业天花板——北龙湖，区域内大多以大户型的洋房、别墅为主，是郑州的高等改善区域。

1万—1.2万+的第四梯队主要是郑州四环外发展的新区，大多是刚需置业或者地缘性客户群体。

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依据克而瑞数据，9月大郑州整体成交面积段80-90m²占比17.4%，110-120㎡成交占比均为16.7%。总价段80-90万元的占比为7.7%，100-110万元的占比为7.8%。

从以上数据来看，大郑州9月的置业主力是刚需、刚改群体。

另外，依据置业总价段及面积段综合对比来看，大郑州9月的主要销量集中在三至四环或四环外区域，以及环郑区域，主城主要是刚改或改善置业，但销量下滑严重。

综合以上，在市场及经济持续低迷的现阶段，整个大郑州的整体销量都不容乐观，但是，据上周万科翠湾中城的开盘即热销的状况来看，郑州市场还是不缺乏改善置业群体的。

所以，在房企顶着压力翘首以盼，购房者捂着口袋沉着观望的时候，还是根据自己情况，看准楼盘和时机，快速下手比较好！

本文数据来源：克而瑞河南区域