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乐居买房讯 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

郑西片区|永威山悦

楼盘亮点呈现

低密山居生活

依地势特色引入台地花园理念，大程度保留原生生态，容积率1.09，绿化率35%，享自然纯朴居住环境。

永威品牌房企

永威是郑州的本土房企，具有国家一级地产开发资质，位于全国地产产品力百强、品牌价值百强。其品牌、口碑广受好评。

综合推荐购买人群：

郑西片区，生态环境良好，低密宜居，180万元/套起，适合置业别墅的改善群体。

区域测评

郑西片区，生态化健康宜居

区域概述：永威山悦位于区域总投资200亿元的郑西片区——宜居健康城组团。郑州宜居健康城成立于2011年5月，规划面积117平方公里，东至郑州西南绕城高速，西至省道S232，北至郑州中原西路，南至马米公路以及崔庙镇、贾峪镇镇区规划建设用地范围线。

园区以“打造健康产业创新示范区”为战略目标，以“全域式健康主题示范区、复合型健康医疗功能区、生态化健康宜居新城区”为整体定位，以“医疗保健、科教研发、休闲养生、文化旅游、商业商务、生态宜居”为具体功能，规划建设成为“落实郑州建设国家中心城市“西拓”战略的核心功能区、具有区域竞争力的创新型“大健康”产业高地、引领中原地区的健康生活方式示范区。

板块概述：永威山悦位于宜居健康城片区，处于陇海西路与G234(西五环交界)交会处，北临黄河，南依嵩山。区域内还有五云山生态康养片区和方顶驿文化旅游片区。此外，还有东虢湖、太溪湖、五云湖、方顶湖、汜水河、冯沟水库等，自然环境较佳。2012年2月荥阳、上街被纳入主城区范围内；2019年8月提出要统筹荥阳、上街，让美丽人居、美丽生态、美丽经济成为西部特征。在“一心两翼”、“西美”的政策加持下，上街五云山片区或将迎来发展的新时期。

如今正商、万科、泰禾、永威等知名开发商已经入驻。不过目前五云山片区距离郑州主城区有一定距离，周边配套相对不成熟，仍需要时间。

项目测评

主打改善产品，景观社区

永威山悦整体占地约63650㎡，总建面约129246㎡，容积率1.09，绿化率35.06%，目前住宅区域一期在售，规划三种产品，164㎡三室两厅三卫的叠拼，214㎡四室两厅四卫的合院，280㎡四室两厅四卫的双拼，总户数370户，车位数614个，毛坯交付，均价约11000元/㎡。

永威山悦依地块的地势特色，根据约20米自然落差，布局叠拼、合院、双拼三大产品组，通过原山台地、坡地空间形体的丰富性，引入了台地花园概念，属于中原无障碍景观电梯社区和永威系台地景观社区。

【主力户型分析】：布局合理，视觉开阔

1、叠拼山海下户型

164㎡三室两厅两卫叠层，下层设有独立玄关，保护室内隐私。玄关北侧卧室可作为老人卧室，距离卫生间近，卫生间干湿分离，清洁方便；与入户门相近，出入方便，不用上楼；与另外两个卧室相距较远，休息时能够有相对安静的空间。约6.9米餐客一体大横厅，中西双厨房，满足不同烹饪需求。

客厅挑空设计，视觉开阔，可以凸显客厅的空间感和舒适性。挑空设计可以根据个人需要做成一个房间，增加实用空间。上层两个卧室均有独立卫生间，私密性强，分布合理；主卧套房设计，步入式衣帽间，储物空间，使用方便，动线合理。大阳台连通主卧，采光充足。

2、合院璞月A户型

214㎡四室两厅四卫，四层合院别墅，一层独立玄关设计，保护室内隐私。玄关南侧卧室配有独立卫生间和更衣间，起居方便，储物空间充足；玄关北侧约5米餐客一体，与厨房相邻，方便烹饪、就餐。

二层卧室朝南，采光充足；北侧是衣帽间和卫生间，整个二层空间宽敞，光线敞亮。宾客家庭互不干扰，私密空间更舒适。

三层卧室靠北，步入式衣帽间，南侧大面积露台，采光通风很充足。

四层有间书房，相邻露台，工作间隙可以在露台稍作休息，也可以根据个人喜好将书房改造成影音室等。

房价及潜力分析

永威山悦叠拼毛坯均价约11000元/㎡。

周边新房五云山小镇洋房带装修均价约8600元/㎡，碧桂园万山湖壹号毛坯均价约8800元/㎡，永威山悦相较同区域楼盘价格偏高。

周边暂无二手房在售。

最后价格潜力：永威作为本土品牌开发商，建材、景观和物业在郑州市场上认可度都比较高，二手房溢价能力较强。此外永威山悦诗市面上少有的叠拼、合院、双拼组合产品，再依靠永威品牌和2020 WLA世界景观建筑居住类设计卓越奖的奖项加持，这些都是影响项目未来升值的重要因素。

交通测评

地铁规划中，自驾便利

轨道交通：永威山悦10公里范围内有建设中的地铁10号线荥阳植物园站和地铁21号线郑州西站站。地铁10号线将贯穿西部新城区，主要穿过上街区、荥阳中部核心区、中原新区、常西湖新区等多个西区组团，预计将于2022年年底试运营。在郑州西站可以乘坐高铁到达郑州机场等地。

公共交通：永威山悦4公里范围内有多个公交车站，其中距离中原西路陈沟村口站2公里，在此站乘坐荥阳19路公交车可直达高铁西站；距离荥阳实验高中公交站约3公里，乘坐郑上2路可方便到达荥阳南站、郑州南站。公共交通有所欠缺，距离最近的公交站也有2公里，不过此社区的居住人群（偏高端）对公共交通需求或许不会很多。

自驾：永威山悦位于陇海西路与荥密路双动脉交会处，以陇海西路为主干道，开车20分钟可达西三环、40分钟可达CBD。整体通达性较高，出行方便。

配套测评

规划配套丰富，需时间落地

教育配套：永威山悦项目自身配有两块教育用地，2公里处有南周村幼儿园，5公里范围内有河南省荥阳市实验高中、荥阳市乔楼镇初级中学等。

医疗配套：永威山悦10公里范围内有综合医院荥阳市人民医院、综合医院荥阳市中医院、荥阳妇幼保健院、综合医院郑州市第十五人民医院等医疗资源。其中荥阳市中医院距离永威山悦约6公里，是一所综合性二级甲等中医医院。

公园配套：永威山悦5公里内有郑州索河郊野公园、郑州市万山森林公园。生态环境较好，适宜改善居住。

商业配套：一期西侧规划有商业地块及美学馆北侧二期的商业街区为后期的商业配套。周边10公里范围内还有正上豪布斯卡、悦达生活广场、荥阳建业百货等商场，驾车前提下也基本能够满足日常的吃喝游购的一站式需求。