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刚需户型卖出改善价!主城二环这个“双地铁盘”你会买帐么?
来源:乐居买房2021-10-04 18:32:14
摘要
申泰中原印象社区业态混杂,居住不纯粹,户型面积起步小,定位更偏刚需,但是价位偏高,适合地缘刚需或主城刚改置业。

乐居买房讯 乐居楼盘测评系列,来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘,走进项目深入实勘,看项目、赏户型,实地走访周边环境,从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息,还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

金水|申泰中原印象

楼盘亮点呈现

主城二环内,配套成熟

项目位于农业路以南,中州大道以西,二环内项目,地处金水老城区,区域内地铁、学校、商业、医疗配套资源都比较成熟,且优质资源众多。

双地铁盘,公共出行便利

申泰中原印象周边有已开通的5号线和2号线,其中5号线省人民医院站项目仅360米,离两条线的换乘站约1公里左右,是标准的双地铁盘。

签约双名校,优质教育

项目小学方面签约了纬五路二小总校,距项目不足600米;中学方面签约郑州八中,双名校优质学区。

项目不足:

1、该项目由申泰开发,小开发商,也是申泰在郑州的起笔之作,前期并没有成品的参照,关于开发商实力贺装修的品质还有待验证。

2、地块内除了商品住宅,还有安置房、公寓、商业等,业态较复杂,综合容积率超7,后期人员流动、管理难度都很大,居住环境并不纯粹。

3、户型设计略差,项目的户型不管大小,基本都是进深太长、面宽狭窄,采光面小,后期北向的光线会受影响, 整体空间布局舒适度受限。

4、除了地段配套,就产品来说户型和居住环境并不太符合改善的需求,但是2万+价位,刚需也还是有更好的选择的。

综合推荐购买人群:

社区业态混杂,居住不纯粹,户型面积起步小,定位更偏刚需,但是价位偏高,适合地缘刚需或主城刚改置业。

区域测评

金水老城区,配套丰富成熟

区域概述:申泰中原印象位于经三路与红专路交会处,属于金水区。金水区是郑州发展较早的区域,是郑州政治、文化、经济的中心、多个政府机关单位驻地。目前除了城中村土地,已没有其他大块土地,土地资源稀缺,区域在售的住宅不多,区域内商业、教育、交通、城市公共建设等配套醇熟度较高。

板块概述:申泰中原印象主要位于金水老城区,北三环以南区域,南接二七和管城,东边与郑东CBD一路之隔,片内发展较早,配套完善,成熟小区林立,生活氛围浓厚,也是金水几个板块中资源较集中的区域。

商业上涵盖花园路商圈、文化路商圈、经三路商圈、曼哈顿商圈等;教育资源上,纬五路一小、文化路一小、省实验等老牌学校加持,教育资源优势突出;轨道交通建设上,目前区域内2号线、3号线、4号线、5号线等均已开通,区位价值强。

项目测评

社区业态复杂,居住环境不纯粹

申泰中原印象为西韩砦城中村改造项目,地块是原来有名的“冰熊大厦”。总占地约155亩,规划有6栋商品房、3栋安置房、5栋150米超高层建筑和100米平层公寓。物业形态包含住宅、公寓、商业、写字楼等,是一个大型的城市综合体项目,整体容积率7.9,住宅部分容积率5.5。

社区布局方面,北边是公寓楼栋,南边是三栋安置房,东边还矗立着超高层的5栋商业和办公,而6栋住宅分布在3者之间就显得特别尴尬,通风采光、居住体验也将会受到影响,且项目业态较复杂,未来人员流动、管理难度都很大,比较考验后期物业。

户型面积段从80-147㎡,其中80㎡小户型占比较多,带装修交付。双入户大堂,双层挑高约5.8米,均为带装修交付。装修方面,项目采用的是“定制高配置”,预计有德国汉斯格雅花洒/厨盆/水龙头、德国杜拉维特台盆/马桶、查普曼装甲门等,但过后还是要看后期交付的兑现了。

【主力户型分析】:长进深窄面宽,舒适度低

1、C2户型

80㎡两室两厅一卫是项目的小户型产品,主要分布在楼栋的中间户,整体占比较多。户型两开间朝南,L型厨房更适合小面积空间,餐客一体化设计,空间感更强,主卧朝南采光好。

缺点:卫生间没有做干湿分离,长进深,从入户门到客厅的走廊位置,稍微浪费面积。

2、C1户型

119㎡三室两厅一卫户型整体也是呈长进深,入户门朝东,餐厅、客厅一体化设计,动线布局合理;双卧朝南,主卧附带独立卫生间和飘窗,次卧连接南向阳台,赠送一半面积。

缺点:户型进深太长,客厅以北的空间,厨房、卫生间、书房的采光或受影响,卫生间无干湿分离。

房价及潜力分析

申泰中原印象在售均价26000-28000元/㎡,大户型价位偏高,四房基本在2万左右,带装修交付。

周边住宅不多,在售新房有融创蘭园、常绿东风宸苑、未来天奕等,下半年还有一个待入市的万科纯新盘万科古翠隐秀,目前新房均价18500-33000元/㎡,主要以改善为主。二手房均价也基本在1万8以上。虽然项目多了一个装修的成本,但同样是四房,对比斜对面融创2.1万的房价,价格是真的不低。

最后价格潜力:申泰中原印象是标准的金水老城区二环楼盘,能享区域地铁、学校、商场、医院各种优质配套资源,尤其是学校配套,签约双名校,目前二手房网站,能上八中总校的老学区房已经挂到了2万4-2万8左右。所以就保值性这一块还是有保障的。

交通测评

双地铁盘,公共出行便利

轨道交通:申泰中原印象周边地铁资源比较丰富,地块南边是5号线,西边是2号线,其中5号线省人民医院站距离项目仅360米,其与2号线的换乘站黄河路站据项目约1公里左右,是标准的双地铁盘,同时2号线和5号线可与已通车的所有地铁线进行换乘,地铁出行非常方便。

公共交通:申泰中原印象1公里范围内有近10个公交站,涉及2路、B15路、80路、98路、158路等多条公交线路,经三路红专路就在就在地块边上不足100米,在该站乘2路可直达二七广场、火车站等,同时与1/2/3/5号线均可换乘;乘158路可直通郑东CBD,直达东四环。

自驾:申泰中原印象地块东侧紧邻经三路,北边900米是农业路,西边900米是花园路,东边中州大道距离项目直线距离约1.5公里,南边是黄河路和金水路,是标准的二环内楼盘,周边均是主城重要交通道路,路网成熟不过也正是处于主城区,所以日常高峰期的堵车也是不可避免的。

配套测评

签约双名校,配套优质

教育配套:申泰中原印象处于优质学校汇集的金水区,周边学校资源众多,如纬五路第二小学、黄河路第二小学、郑州市第34中学,河南省实验小学、郑州市第六十一中学、郑州市八中等,其中项目已签约纬五路二小总校(距项目不足600米)和郑州八中(距离约1.4公里),双名校优质学区,据置业顾问表示,买了房等交房拿房本就能入学,是项目的一大竞争优势。

医疗配套:申泰中原印象距离较近的是河南省人民医院,约560米,周边3公里范围内还有河南中医药大学第三附属医院、郑州人民医院、郑州市金水区总医院、郑州大学第二附属医院等,配套丰富且优质,满足生活就医需求。

商业配套申泰中原印象周边多商圈环绕,如花园路商圈、CBD商圈、紫荆山商圈等,项目距离国贸360约1.5公里,离丹尼斯花园路店约1.6公里,距离都东区CBD商圈约2.5公里,离紫荆山不足3公里,且这些都不是直线距离,而是实实在在的步行距离,日常生活娱乐购物非常方便。


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