乐居买房讯 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

金水区|申泰中原印象

楼盘亮点呈现

主城二环内，配套成熟

项目位于农业路以南，中州大道以西，二环内项目，地处金水老城区，区域内地铁、学校、商业、医疗配套资源都比较成熟，且优质资源众多。

双地铁盘，公共出行便利

申泰中原印象周边有已开通的5号线和2号线，其中5号线省人民医院站项目仅360米，离两条线的换乘站约1公里左右，是标准的双地铁盘。

签约双名校，优质教育

项目小学方面签约了纬五路二小总校，距项目不足600米；中学方面签约郑州八中，双名校优质学区。

项目不足：

1、该项目由申泰开发，小开发商，也是申泰在郑州的起笔之作，前期并没有成品的参照，关于开发商实力贺装修的品质还有待验证。

2、地块内除了商品住宅，还有安置房、公寓、商业等，业态较复杂，综合容积率超7，后期人员流动、管理难度都很大，居住环境并不纯粹。

3、户型设计略差，项目的户型不管大小，基本都是进深太长、面宽狭窄，采光面小，后期北向的光线会受影响， 整体空间布局舒适度受限。

4、除了地段配套，就产品来说户型和居住环境并不太符合改善的需求，但是2万+价位，刚需也还是有更好的选择的。

综合推荐购买人群：

社区业态混杂，居住不纯粹，户型面积起步小，定位更偏刚需，但是价位偏高，适合地缘刚需或主城刚改置业。

区域测评

金水老城区，配套丰富成熟

区域概述：申泰中原印象位于经三路与红专路交会处，属于金水区。金水区是郑州发展较早的区域，是郑州政治、文化、经济的中心、多个政府机关单位驻地。目前除了城中村土地，已没有其他大块土地，土地资源稀缺，区域在售的住宅不多，区域内商业、教育、交通、城市公共建设等配套醇熟度较高。

板块概述：申泰中原印象主要位于金水老城区，北三环以南区域，南接二七和管城，东边与郑东CBD一路之隔，片内发展较早，配套完善，成熟小区林立，生活氛围浓厚，也是金水几个板块中资源较集中的区域。

商业上涵盖花园路商圈、文化路商圈、经三路商圈、曼哈顿商圈等；教育资源上，纬五路一小、文化路一小、省实验等老牌学校加持，教育资源优势突出；轨道交通建设上，目前区域内2号线、3号线、4号线、5号线等均已开通，区位价值强。

项目测评

社区业态复杂，居住环境不纯粹

申泰中原印象为西韩砦城中村改造项目，地块是原来有名的“冰熊大厦”。总占地约155亩，规划有6栋商品房、3栋安置房、5栋150米超高层建筑和100米平层公寓。物业形态包含住宅、公寓、商业、写字楼等，是一个大型的城市综合体项目，整体容积率7.9，住宅部分容积率5.5。

社区布局方面，北边是公寓楼栋，南边是三栋安置房，东边还矗立着超高层的5栋商业和办公，而6栋住宅分布在3者之间就显得特别尴尬，通风采光、居住体验也将会受到影响，且项目业态较复杂，未来人员流动、管理难度都很大，比较考验后期物业。

户型面积段从80-147㎡，其中80㎡小户型占比较多，带装修交付。双入户大堂，双层挑高约5.8米，均为带装修交付。装修方面，项目采用的是“定制高配置”，预计有德国汉斯格雅花洒/厨盆/水龙头、德国杜拉维特台盆/马桶、查普曼装甲门等，但过后还是要看后期交付的兑现了。

【主力户型分析】：长进深窄面宽，舒适度低

1、C2户型

80㎡两室两厅一卫是项目的小户型产品，主要分布在楼栋的中间户，整体占比较多。户型两开间朝南，L型厨房更适合小面积空间，餐客一体化设计，空间感更强，主卧朝南采光好。

缺点：卫生间没有做干湿分离，长进深，从入户门到客厅的走廊位置，稍微浪费面积。

2、C1户型

119㎡三室两厅一卫户型整体也是呈长进深，入户门朝东，餐厅、客厅一体化设计，动线布局合理；双卧朝南，主卧附带独立卫生间和飘窗，次卧连接南向阳台，赠送一半面积。

缺点：户型进深太长，客厅以北的空间，厨房、卫生间、书房的采光或受影响，卫生间无干湿分离。

房价及潜力分析

申泰中原印象在售均价26000-28000元/㎡，大户型价位偏高，四房基本在2万左右，带装修交付。

周边住宅不多，在售新房有融创蘭园、常绿东风宸苑、未来天奕等，下半年还有一个待入市的万科纯新盘万科古翠隐秀，目前新房均价18500-33000元/㎡，主要以改善为主。二手房均价也基本在1万8以上。虽然项目多了一个装修的成本，但同样是四房，对比斜对面融创2.1万的房价，价格是真的不低。

最后价格潜力：申泰中原印象是标准的金水老城区二环楼盘，能享区域地铁、学校、商场、医院各种优质配套资源，尤其是学校配套，签约双名校，目前二手房网站，能上八中总校的老学区房已经挂到了2万4-2万8左右。所以就保值性这一块还是有保障的。

交通测评

双地铁盘，公共出行便利

轨道交通：申泰中原印象周边地铁资源比较丰富，地块南边是5号线，西边是2号线，其中5号线省人民医院站距离项目仅360米，其与2号线的换乘站黄河路站据项目约1公里左右，是标准的双地铁盘，同时2号线和5号线可与已通车的所有地铁线进行换乘，地铁出行非常方便。

公共交通：申泰中原印象1公里范围内有近10个公交站，涉及2路、B15路、80路、98路、158路等多条公交线路，经三路红专路就在就在地块边上不足100米，在该站乘2路可直达二七广场、火车站等，同时与1/2/3/5号线均可换乘；乘158路可直通郑东CBD，直达东四环。

自驾：申泰中原印象地块东侧紧邻经三路，北边900米是农业路，西边900米是花园路，东边中州大道距离项目直线距离约1.5公里，南边是黄河路和金水路，是标准的二环内楼盘，周边均是主城重要交通道路，路网成熟不过也正是处于主城区，所以日常高峰期的堵车也是不可避免的。

配套测评

签约双名校，配套优质

教育配套：申泰中原印象处于优质学校汇集的金水区，周边学校资源众多，如纬五路第二小学、黄河路第二小学、郑州市第34中学，河南省实验小学、郑州市第六十一中学、郑州市八中等，其中项目已签约纬五路二小总校（距项目不足600米）和郑州八中（距离约1.4公里），双名校优质学区，据置业顾问表示，买了房等交房拿房本就能入学，是项目的一大竞争优势。

医疗配套：申泰中原印象距离较近的是河南省人民医院，约560米，周边3公里范围内还有河南中医药大学第三附属医院、郑州人民医院、郑州市金水区总医院、郑州大学第二附属医院等，配套丰富且优质，满足生活就医需求。

商业配套：申泰中原印象周边多商圈环绕，如花园路商圈、CBD商圈、紫荆山商圈等，项目距离国贸360约1.5公里，离丹尼斯花园路店约1.6公里，距离都东区CBD商圈约2.5公里，离紫荆山不足3公里，且这些都不是直线距离，而是实实在在的步行距离，日常生活娱乐购物非常方便。