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乐居买房讯 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

经开区 |滨河春晓

楼盘亮点呈现

户型设计亮点明显

户型全部三开间朝南，客卫为三段式干湿分离卫生间，112-115㎡三房还增加了南北双阳台设置，通透性强。

宽楼间距，稀缺小户型

项目楼间距45-94米。更有利于室内采光和景观规划；户型起步小，在小高层里属于比较稀缺的小户型产品。

自带6000平市政公园

滨河春晓两个地块中间将规划建设一个宽30米长200余米，约6000㎡的市政公园，中间没有马路，是后期饭后散步的好去处。

综合推荐购买人群：

小高层户型起步小，带装修交付，但是价位对刚需不太友好，适合地缘或东区外溢刚改或改善群体。

区域测评

地处滨河国际新区，资源丰富

区域概述：滨河春晓地处经南十二路与经开第十七大街交汇处，属于郑州经开区。经开区位于郑州东南，与郑东新区紧密相接，整体可以分为经开老城区、滨河国际新城、国际物流园区三大板块。经开老城区紧邻管城区和郑东新区，配套成熟，地铁5号线已开通，商业方面如盛华里、中大门综合免税店等，国际物流园区内工业厂区、物流园、产业园、安置区是主要特色，距离主城较远，配套缺乏。

目前区域内比较纯粹的住区主要集中在滨河国际新城，区域规划定位更高，优质资源更集中，离市区更近、更方便、地铁3号线二期在建中，未来价值可以预见。

板块概述：滨河春晓位于滨河国际新区，被定义为中央生活休闲区CLD，主要有四大优势：政府主导土地一级开发，整体规划比较完善；海绵城市样本，缓解下雨拥堵情况；另外该区也是全区被划入自贸区的板块，潜力可期；区域整体容积率2.5以下，水系面积1360亩，环境宜居。

目前区域道路、景观、教育配套相继落位，大范围的框架基本建成。蝶湖公园已经成型；郑州一中经开分校、郑州外国语学校经开分校、滨河一小等学校已招生；项目西边的3号线二期也在建中，待通车后，从滨河国际新城到郑州东站仅8站。

项目测评

稀缺小户型、品质装修

滨河春晓由中交地产、中建七局地产双央企合作开发，总占地约74.4亩，建筑面积16.5万方，分两个地块开发，春熙组团，晓月组团，产品以纯粹性住宅为主，规划11栋住宅楼，一所幼儿园，一所会客厅，容积率约2.49，在两个地块中间是一个约6000㎡的市政公园。

产品分为6栋15-17层小高层和5栋23-34层高层，首开为东边的晓月组团，户型面积段89-133㎡，户型起步较小，属于小高层里稀缺小户型，全部是带装修交付，交付配备有地暖系统，新风系统，净水系统，装修修入户大堂和地下车库入户大堂。

晓月组团出入口有两个位置分别是东侧和北侧，东侧做了挑高4.8米带装修修酒店式的入户大堂，归家更有仪式感，小区实行人车分流，老人小孩在园区游玩比较安全。建筑风格采用现代轻奢建筑风格，浅灰色外立面搭配淡蓝色玻璃栏杆，时尚简约，小区最大楼间距94米，景观设计是山水比德公司担纲设计，社区内规划有水上会客厅、轻氧跑道、老人康养花园、儿童时光乐园和林下花园等，为业主提供了不少休闲游玩场地。

【主力户型分析】：卫生间三段式干湿分离

1、C3户型89㎡三室两厅一卫

89㎡三室两厅一卫户型整体户型方正，三开间朝南，采光充足，大尺度入户玄关，增大收纳空间。

右侧是U型厨房，拥有更大的操作台面，能同时多人进行操作。餐厅、客厅一体化设计，增强室内空间感，南边与景观阳台链接，室内采光和通风效果好，户型较大的亮点的是客卫三段式干湿分离设置，更好的提高使用效率，同时区分干区和湿区，更加干净卫生。

两卧室朝南，增大采光面，同时赠送全飘窗，延展卧室空间，扩大视野。

2、B3户型115㎡三室两厅两卫

115㎡三室两厅两卫户型主要分布在1#、3#的边户，同小户型一样也是三开间朝南，大采光面和三段式干事分离卫生间，居住更舒适。

入户门处有独立的玄关空间，在保障室内私密性的同时，也可以增大收纳空间，收纳更自如。北边是U型厨房和餐厅，用餐方便，在餐厅的北边还设置有一个北向阳台，可以作为生活阳台，做晾晒区与南向景观阳台区分开，同时南北双阳台，也可以形成空气对流，增强室内通透性。

两卧朝南，次卧与景观阳台连通，采光好；主卧套房设计，全赠送飘窗，附带独立的衣帽间和卫生间。

房价及潜力分析

滨河春晓目前在售均价约17500-19500元/㎡，毛坯交付。

同板块新房高层毛坯均价约15000-16500元/㎡，高层装修15000-19500元/㎡，同板块内二手房均价约15000-17000元/㎡，相对来说性价比不高。

最后价格潜力：滨河春晓位于滨河国际新区，其作为郑州中央休闲区（CLD），是政府未来重点打造和支持的新区之一，区域地铁建设、学校、商业、生态等配套优质丰富，是众多开发商和改善置业者关注的重点区域。且中交、中建双央企强强联合，产品品质有所保障，区域潜力和产品品质的加持，项目未来保值性较强。

交通测评

公共交通出行有待改善

轨道交通：滨河春晓距离在建的地铁3号线二期司赵站不足1公里，3号线一期已通车，二期计划22年年底通车，未来可直接乘3号线直达二七广场、人民公园等，同时也可以和地铁1号线、2号线、4号线、5号线均可换乘，通达全城。

公共交通：滨河春晓1公里范围内有5个公交站点，但是公交线路比较少，只有600路、游51路、168路等，距离项目较近的站点是明理路经南十二路站，约357米，在该站乘游51路可直达火车站西广场，同时还可在航海路七里河站换乘4/5号线，在航海路新郑路站换乘2号线等，不过该线路为长途线路，时间间隔较长，票价4元比一般公交多一点。

自驾：滨河春晓南边紧邻经南十二路西边是经开第十八大街，往东不足700米就是华夏大道，向南可直通新郑机场，向北可与南三环和东四环无缝衔接，走三环高架，可通往主城多区，通达性较好。

配套测评

教育、生态资源优越

教育配套：滨河春晓自身还配备6个班的幼儿园，周边区域内规划有十余所学校，区域引进了多所优质中小学，如郑州一中、郑州外国语小学等，2公里范围内还有滨河中学，滨河三小，滨河四小等，其中项目与滨河二小仅一路之隔，北边的郑州经开区外国语学校距离项目仅800米左右，目前已经招生。

医疗配套：滨河春晓周边较近的医院有七院分院（欧亚科学院心血管医院），步行约1公里左右；此外区域内还有有多个社区服务中心，满足日常看病就医的需求。

公园配套：滨河春晓区域生态资源优势明显，周边3公里范围内有2湖(蝶湖、荷湖)、3公园(蝶湖公园、荷湖公园、体育休闲公园)，水系和绿化面积大，环境优美，其中蝶湖公园已建成运营，一度成为郑州旅游打卡网红地，同时项目自身还附带有6000平市政公园。

商业配套：商业方面，周边规划的有60万方的商业配套荷湖商业街，另外今年河南省签约项目金鹰地标399米(郑州第一高楼)，总投资150亿，也是未来郑州的新地标，就在蝶湖片区。