乐居买房讯 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

上街区| 花样年好时光

楼盘亮点呈现

双板块上市房企

花样年集团拥有22年房地产开发经验，地产开发和社区服务两大版块均上市，综合实力雄厚。

上街品质低密住宅

容积率仅为1.99，得房率80%以上，绿化率高达35%，整体居住舒适度高。

景观资源丰富

景观资源丰富，外部大景观，加内部主题景观，居住氛围好。

项目不足：

1、陇海铁路线

花样年好时光距离陇海铁路线直线距离不足200米，后期噪声污染在所难免，花样年好时光用绿化景观阻隔，与铁路中间有约60米的景观绿化带，5-6米高的坡地公园，会有比较高大的树木，能防尘降噪。

2、远离郑州主城

地处郑上新区，距离郑州主城距离较远，更适合上街地缘性品质刚需及改善群体。

区域测评

郑上新区规划好，发展空间大

区域概述：花样年好时光位于郑州市上街区新乡路与金华路交叉口西北，上街区是郑上新区的核心组成部分，郑上新区是郑州“一心两翼”发展规划中的重点区域，规划面积684平方公里，相当于2.63个郑东新区，目前已经成为了西区大批量外移人群的承接地。作为郑西新区的桥头堡，区域内有地铁10号线，将上街区与中原新区、常西湖新区、中原区连为一体。区域内也有多条城市主干道通达郑州，可以满足半小时的生活圈，未来也是非常有发展潜力的。

板块概述：花样年好时光地处上街区主城区，上街区定位郑上新区行政商业副中心，北侧依托上街通用航空机场规划了通用航空产业中心，南侧依托五云山景区规划了山地休闲运动组团。凭借周边稀缺的生态资源和优美的自然环境，会将上街打造成为一个集旅游观光、休闲度假、健康养生、高端住宅为一体的宜居健康城，后期的发展空间明显。

项目测评

上街低密洋房社区

项目概述：花样年好时光位居郑上新区，花样年入郑作品，毛坯交付，主推106-120平米小高层、洋房。

适合人群：上街区主城区低密洋房社区，相比郑州主城置业门槛低，适合地缘品质刚需及改善群体。

产品特色概述：花样年好时光位于金华路与新乡路交汇处路北，东侧紧邻金华路，南侧是城市东西主干道新乡路。总占地约91亩，总建筑面积约15万方，绿化率达35%以上，是目前上街主不多的高端低密纯洋房社区。

花样年好时光容积率1.99，规划20栋花园洋房，含7栋7层花园洋房、4栋8层和9栋13层小高层。采用现代建筑风格，外立面外墙涂料，三段式的设计，整体小区围合式布局，满足住户的日照需求，小区规划西北高东南低，考虑到日照因素，7层洋房分布在地块东南方向，13层洋房分布在地块西北方向，整体采光面充足。

在景观上规划两轴一带多功能组团，园区内打造五重绿植景观，在核心位置打造多组团儿童的成长乐园-花童荟、萌宠乐园、mini健身场地等，小区通过智能化，实现无钥匙入户，小区大门及单元门是人脸识别进入，入户门采用密码锁，真正实现无感通行。

户型亮点：居住舒适，得房率高

楼盘户型：C户型

户型描述：

洋房约121平四室两厅两卫

户型方正，空间无浪费，三面宽朝南，采光效果好，一梯两户，得房率高。

南向客厅联通次卧，开敞大阳台设计，赠送面积多。客厅连接南向阳台和南向次卧相连，阳台开间将近7米，进深为1.8米宽，空间足够宽敞，平时可以在阳台喝个茶，晒个太阳都是非常惬意的，采光充足观景效果也非常好。

卧室分布在整个户型的四周，生活起居互不干扰，南向次卧可以安排父母居住，平时可以在阳台晒晒太阳。北向次卧可以让子女居住，北侧书房平时可以作为多功能用房。主卧套房设计，步入式衣帽间、独立卫浴，主卧送飘窗，居住舒适度高。

厨房采用洗、切、炒一体的U型设计，既节省了空间，又符合人体工程学，餐厅紧邻厨房，设计合理。

楼盘户型：A户型

户型描述：

小高层约105平三室两厅两卫

全明户型，动静分区，户型方正，三面宽朝南，赠送面积多，采光效果好。

两梯四户，层高约2.9米，分离式核心筒设计，通风井设计保障了通风和采光。

餐客一体的设计，空间利用最大化，减少走道面积浪费，视野开阔，空间感强。

客厅阳台和南向次卧相连，阳台开间约5.7米，进深约1.8米，平时可以在阳台喝个茶、晒个太阳，而且带有上下水，方便放置洗衣机，采光充足观景效果也非常好。

动静分区，卧室位居户型右侧，南向次卧可以安排父母居住，平时方便晒太阳，北侧书房可以作为儿童房使用。主卧套房设计，独立衣帽间和卫浴，且布局贯通南北，通风、采光性好。

厨房采用洗、切、炒一体的U型设计，操作方便，独立餐厅并临近厨房，用餐方便。

双卫设计，105平米三房做双位，在市场上很少见，算是亮点。

 房价及潜力分析

价格洼地，性价比高

价格现状：花样年好时光106-121㎡产品，小高层均价5500元/㎡，洋房均价6500元/㎡，毛坯交付。 周边在售新房，郑西鑫苑名家高层建面约89-122㎡，均价约6000元/㎡；洋房建面约135-145㎡，均价约8000元/㎡。郑西建业联盟新城目前110-142㎡小高层房源，均价6000元/㎡。周边二手房龙吟世家洋房社区均价6200元/㎡，和昌都汇广场高层5800元/㎡。综合来看，花样年好时光产品更纯粹，价格洼地比较明显。

价格潜力：花样年好时光位居上街区主城，上街区是郑上新区的核心组成部分，郑上新区规划前景好，宜居健康城规划，加之丰富的自然资源，以及本身低密稀缺洋房的产品优势，13层洋房得房率为80%左右，7层洋房的得房率约为83%，未来发展空间大。

交通测评

地铁10号线，交通便利

轨道交通：花样年好时光距离在建中的地铁10号线金华路站约1.5公里，地铁10号线起止站点是上街机场到郑州火车站，预计2022年年底通车，可与1号线换乘，为出行提供便捷性。

公共交通：花样年好时光1公里范为内有18个公交站点，上街区域内401、402、408路等多条公交线路均可通达全城。到达郑州市区可以乘坐郑上1路或郑上2路，其中，郑上1路沿郑上路连接建设西路，直达西四环、西三环、西流湖等核心区域，发车间隔5分，高峰时段客流量较大。

自驾：花样年好时光位于上街东区，与荥阳、郑州紧密连接，周边“三纵三横”的立体交通网，横向道路分别是科学大道、郑上路、中原西路；项目北侧紧邻科学大道，目前是连接上街到郑州最便捷的一条快速路，双向八车道，红绿灯非常少，向东约15分钟就能到绕城高速、20分钟到达郑州高新区，经北三环可直通郑东新区，向西可到达巩义和洛阳，是郑洛工业走廊的重要交通要道。纵向道路有项目紧邻的金华路，淮阳路，登封路，三条道路贯穿上街南北，通达全城。

配套测评

配套齐全，5分钟生活圈

教育配套：花样年好时光一路之隔有上街第二外国语中学，可以说是上街重点中学之一。另外，从项目出发3分钟到达金华路小学，6分钟到达许昌路小学，可以满足孩子的教育问题。

医疗配套：2公里范为内有多家医疗机构，直线距离1.5公里到达郑州市第十五人民医院、直线距离1.4公里到达上街区中医院等。其中郑州市第十五人民医院是属于二级甲等综合性医院，与郑州第二人民医院齐名，医疗资源和康养资源雄厚，满足人们对医疗需求。

公园配套：上街周边有环境优美的五云山、东虢湖、浮戏山、长寿山等旅游风景区，景观资源丰富。花样年好时光项目周边的生态环境也非常优美，向南一个红绿灯直线距离700米是法治公园，步行约十分钟就可到左照公园以及铝城公园，除了外部公园，项目东侧和北侧有10000平米的乐活时光运动公园及30000平米的时光苑生态公园，公园环绕。 

其他配套：商业上，3分钟到达欧凯龙购物广场和上街区景文百货购物中心，这里有上街的美食、服装品牌，还有泰禾影城、儿童游乐场，满足吃喝玩乐一站式消费；另外到达丹尼斯百货8分钟，可以满足对生活品质的需求。