** 乐居楼盘测评系列,来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘,走进项目深入实勘,看项目、赏户型,实地走访周边环境,从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息,还原项目真实人居体验。
本期楼盘测评项目
金水区 | 美盛金水印
楼盘亮点呈现
金水主城区域优势明显
金水主城核心区域,紧邻东风渠、北三环,地段价值凸显,房价坚挺。
改善+教育双重
美盛金水印产品定位改善,主推110-165平米户型,改善+教育资源双重加持,吸引力强。
双地铁加持
紧邻已通车的地铁4号线陈寨东站、在建的地铁7号线陈寨站,标准的双地铁盘,通勤出行便捷。
项目不足:
容积率过高
美盛金水印容积率5.99,与改善基因并不匹配,居住舒适度不好,这也是金水主城项目的通病。
地块不方正,采光受影响
地块三角形,楼栋建造总体不是正南正北的,东侧一字排开的楼栋采光也受一定影响。
三环高架噪音污染
小区南侧距离北三环高架非常近,噪音粉尘污染肯定避免不了。
综合推荐购买人群:
主打改善产品和教育资源,主城核心地段,双地铁,适合对**有高要求的地缘性刚改人群。
区域测评
位居金水主城,紧邻北三环
区域概述:美盛金水印位于金水区渠东路北三环交汇处交汇处, 金水区是郑州发展较早的区域,现在除了城中村土地,已没有其他大块土地,土地资源稀缺,区域在售的住宅不多,区域内商业、教育、交通、城市公共建设等配套醇熟度较高。
板块概述:美盛金水印湾地处金水主城板块,位置更靠近北三环,金水主城板块区位优越,南接三环核心,东临郑州金融科创核心北龙湖,北为惠济核心。作为郑州主城区,这里发展较早,配套完善,成熟小区林立,生活氛围更浓厚,尤其是在近几年,随着众多城改项目的持续推进,在不远的将来,金水主城的面貌将实现真正的脱胎换骨迭代升级。
项目测评
主打改善产品,智慧社区
美盛金水印是美盛教育港湾的三期,全新产品即将面世,是一期、二期的升级力作,主打改善+教育。
美盛金水印位于金水区北三环与渠东路交汇处东北角,紧邻东风渠,地块位置优越,自然景观环境好。地块占地54.5亩,共规划10栋高层,容积率5.99,2梯4户、3梯6户设计,总户数1602户,户型设计摒弃100平米以下小户型,增加165平米大平层,主打改善,建面约110-165㎡平层,带装修交付。
即将首开1、3号楼,为3梯6户设计,目前处于认筹期间,交2000元认筹金后期会有额外一个点的优惠,预计2024年12月交房。
美盛签约华为,共同打造ICT智慧社区,采用系统门窗,隔绝噪音,智能科技从社区延伸到屋内,智能门锁、智能窗帘、智能音箱、智能灯光等,品牌使用汉斯格雅五金配件、西门子烟机灶具、杜拉维特马桶洁具等,排场十足,改善做到细节。
【主力户型分析】观景大阳台,超大赠送面积
1、B1-2户型115㎡三室两厅两卫
B1-2户型,115㎡三室两厅两卫,整体户型方正,功能性强,空间无浪费,三开间朝南,动静分区。
入户餐厅、客厅一线相连,客厅南向连接宽景联通次卧大阳台,整体空间感大,增加赠送面积。
厨房U型布局,紧邻入户门,日常采购方便直接入厨房,餐厅临近厨房。客卫干湿分离,整体布局合理。
主卧套房设计,独立衣帽间及卫浴,且南北贯通设计,私密性及通风性好,主卧赠送大面宽飘窗,南向次卧联通南向大阳台,北向房间较小,适合作为书房实用,整体户型属于优化型实用三房。
此户型为中间户,采光通风效果会弱于边户,但是北侧有连廊,提高通风和采光。
2、E2-1户型,143㎡四室两厅两卫
E2-1户型,143㎡四室两厅两卫,位居边户,全明户型,户型比较宽敞,观景大阳台是亮点。
入户玄关,客厅大横厅设计,连接西向贯通式大阳台,直接俯瞰东风渠景观,超大赠送面积,观景、采光效果非常好。
三卧室均赠送大面宽飘窗,主卧、次卧双卧室朝南,主卧飘窗270度观景,套房设计,配独立卫生间,舒适度高。南向次卧带大面积衣帽间,空间大,居住舒适。北向书房面积较小,可作为可变空间使用,属于全生命周期户型。
客卫干湿分离,实用性强,但为了增加整体西向观景效果,联通的西向大阳台包含双卫的窗户在内,是个遗憾。
房价及潜力分析
美盛金水印为美盛教育港湾三期新品,目前尚未开盘,三期在一期、二期基础上做产品升级,带装修交付,首开预计房价2.2万-2.3万左右。区域内在售新房瀚宇天悦城成交均价约21000元/㎡。价格保持在区域中等偏上,适合有一定经济实力的刚改及改善客户。
最后价格潜力:美盛金水印地处金水主城,更靠近北三环位置,产品更偏改善,加上教育资源的加持,增值保值能力强。向东与北龙湖近距离对望,北龙湖作为郑州规划的金融和科创中心,是无可置疑的价值最高地,作为紧邻片区,金水主城将受到北龙湖的持久辐射带动。
交通测评
真正地铁盘,快速路通达性高
轨道交通:美盛金水印相比前期产品,地铁优势更明显。北边距离地铁4号线陈寨东站约800米左右,距离在建的地铁7号线陈寨站约500米左右。另外,规划轨道快线 K1线从项目周边通过,等到开通之后,无论是市内,还是市外通行都更便利。
公共交通:美盛金水印湾1公里范围内有20个公交站点,出行非常便捷。其中,300米范围内公交线路有185路、186路、29路、6路、77路、B18路、S102路、29路、77路等。B18快速公交可 直达国贸360商圈、国际会展中心、CBD商务区等核心区域。快速公交拥有专用车道行驶,保障日常出行的快速快捷。
自驾:美盛金水印湾处于北三环、文化路、国基路沿线,北三环是郑州环线主要快速路,文化路是郑州南北向交通干道,国基路是金水主城东西向主干道,可直通北龙湖。此外,项目以东还有花园路,中州大道等,交通出行便利。
配套测评
教育资源丰富,商业配套齐全
教育配套:美盛金水印湾配套有7校11园(其中11所幼儿园、5所小学、2所初中),内部打造寓教于乐的知学之径。目前已引入郑州外国语学校教育集团金水外国语学校、纬五路第一小学分校双名校,为双名校**。郑州外国语学校教育集团金水外国语学校、纬五路第一小学分校项目工程是金水区政府投资建设的公办学校,总投资费用4.1亿元,可以让孩子教育一站式得到保障。
医疗配套:美盛金水印湾签约河南省人民医院,定期到社区进行巡诊或通过互联网健康服务平台,为社区居民提供预防保健、医疗康复、健康教育、社区讲座、中医等服务;周边医疗资源丰富,距离700米是金水区总医院、1.6公里是河南省中医院,是三级医院等,医疗配套完备,满足居民对医疗的所需。
公园配套:生态资源丰富,规划有“一带四绿”,包括东风渠公共活力景观带、东风渠滨河绿地、北三环社区休闲公园、文化路商业活力公园、庙李儿童体育公园等,打造3分钟运动圈。项目往东距离北龙湖也不远,内部两千多亩的凤山公园,8400亩的龙湖水域,以及龙湖湿地公园等生态资源,不可多得。
商业配套:商业上,内部还规划有东西两翼商业中心,包括文化路东翼商业中心,丰庆路西翼商业中心,规模达到100万方,需要时间逐步落地。目前,教育港湾所在片区已经相当完善,周边底商成熟,商业综合体林立,二期地块距离正弘城4公里左右,距离yoyopark、宜家、金水总医院等都在1公里之内,可以满足生活购物所需。
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