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** 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

金水区 | 美盛金水印

楼盘亮点呈现

金水主城区域优势明显

金水主城核心区域，紧邻东风渠、北三环，地段价值凸显，房价坚挺。

改善+教育双重

美盛金水印产品定位改善，主推110-165平米户型，改善+教育资源双重加持，吸引力强。

双地铁加持

紧邻已通车的地铁4号线陈寨东站、在建的地铁7号线陈寨站，标准的双地铁盘，通勤出行便捷。

项目不足：

容积率过高

美盛金水印容积率5.99，与改善基因并不匹配，居住舒适度不好，这也是金水主城项目的通病。

地块不方正，采光受影响

地块三角形，楼栋建造总体不是正南正北的，东侧一字排开的楼栋采光也受一定影响。

三环高架噪音污染

小区南侧距离北三环高架非常近，噪音粉尘污染肯定避免不了。

综合推荐购买人群：

主打改善产品和教育资源，主城核心地段，双地铁，适合对**有高要求的地缘性刚改人群。

区域测评

位居金水主城，紧邻北三环

区域概述：美盛金水印位于金水区渠东路北三环交汇处交汇处， 金水区是郑州发展较早的区域，现在除了城中村土地，已没有其他大块土地，土地资源稀缺，区域在售的住宅不多，区域内商业、教育、交通、城市公共建设等配套醇熟度较高。

板块概述：美盛金水印湾地处金水主城板块，位置更靠近北三环，金水主城板块区位优越，南接三环核心，东临郑州金融科创核心北龙湖，北为惠济核心。作为郑州主城区，这里发展较早，配套完善，成熟小区林立，生活氛围更浓厚，尤其是在近几年，随着众多城改项目的持续推进，在不远的将来，金水主城的面貌将实现真正的脱胎换骨迭代升级。

项目测评

主打改善产品，智慧社区

美盛金水印是美盛教育港湾的三期，全新产品即将面世，是一期、二期的升级力作，主打改善+教育。

美盛金水印位于金水区北三环与渠东路交汇处东北角，紧邻东风渠，地块位置优越，自然景观环境好。地块占地54.5亩，共规划10栋高层，容积率5.99，2梯4户、3梯6户设计，总户数1602户，户型设计摒弃100平米以下小户型，增加165平米大平层，主打改善，建面约110-165㎡平层，带装修交付。

即将首开1、3号楼，为3梯6户设计，目前处于认筹期间，交2000元认筹金后期会有额外一个点的优惠，预计2024年12月交房。

美盛签约华为，共同打造ICT智慧社区，采用系统门窗，隔绝噪音，智能科技从社区延伸到屋内，智能门锁、智能窗帘、智能音箱、智能灯光等，品牌使用汉斯格雅五金配件、西门子烟机灶具、杜拉维特马桶洁具等，排场十足，改善做到细节。

【主力户型分析】观景大阳台，超大赠送面积

1、B1-2户型115㎡三室两厅两卫

B1-2户型，115㎡三室两厅两卫，整体户型方正，功能性强，空间无浪费，三开间朝南，动静分区。

入户餐厅、客厅一线相连，客厅南向连接宽景联通次卧大阳台，整体空间感大，增加赠送面积。

厨房U型布局，紧邻入户门，日常采购方便直接入厨房，餐厅临近厨房。客卫干湿分离，整体布局合理。

主卧套房设计，独立衣帽间及卫浴，且南北贯通设计，私密性及通风性好，主卧赠送大面宽飘窗，南向次卧联通南向大阳台，北向房间较小，适合作为书房实用，整体户型属于优化型实用三房。

此户型为中间户，采光通风效果会弱于边户，但是北侧有连廊，提高通风和采光。

2、E2-1户型，143㎡四室两厅两卫

E2-1户型，143㎡四室两厅两卫，位居边户，全明户型，户型比较宽敞，观景大阳台是亮点。

入户玄关，客厅大横厅设计，连接西向贯通式大阳台，直接俯瞰东风渠景观，超大赠送面积，观景、采光效果非常好。

三卧室均赠送大面宽飘窗，主卧、次卧双卧室朝南，主卧飘窗270度观景，套房设计，配独立卫生间，舒适度高。南向次卧带大面积衣帽间，空间大，居住舒适。北向书房面积较小，可作为可变空间使用，属于全生命周期户型。

客卫干湿分离，实用性强，但为了增加整体西向观景效果，联通的西向大阳台包含双卫的窗户在内，是个遗憾。

房价及潜力分析

美盛金水印为美盛教育港湾三期新品，目前尚未开盘，三期在一期、二期基础上做产品升级，带装修交付，首开预计房价2.2万-2.3万左右。区域内在售新房瀚宇天悦城成交均价约21000元/㎡。价格保持在区域中等偏上，适合有一定经济实力的刚改及改善客户。

最后价格潜力：美盛金水印地处金水主城，更靠近北三环位置，产品更偏改善，加上教育资源的加持，增值保值能力强。向东与北龙湖近距离对望，北龙湖作为郑州规划的金融和科创中心，是无可置疑的价值最高地，作为紧邻片区，金水主城将受到北龙湖的持久辐射带动。

交通测评

真正地铁盘，快速路通达性高

轨道交通：美盛金水印相比前期产品，地铁优势更明显。北边距离地铁4号线陈寨东站约800米左右，距离在建的地铁7号线陈寨站约500米左右。另外，规划轨道快线 K1线从项目周边通过，等到开通之后，无论是市内，还是市外通行都更便利。

公共交通：美盛金水印湾1公里范围内有20个公交站点，出行非常便捷。其中，300米范围内公交线路有185路、186路、29路、6路、77路、B18路、S102路、29路、77路等。B18快速公交可 直达国贸360商圈、国际会展中心、CBD商务区等核心区域。快速公交拥有专用车道行驶，保障日常出行的快速快捷。

自驾：美盛金水印湾处于北三环、文化路、国基路沿线，北三环是郑州环线主要快速路，文化路是郑州南北向交通干道，国基路是金水主城东西向主干道，可直通北龙湖。此外，项目以东还有花园路，中州大道等，交通出行便利。

配套测评

教育资源丰富，商业配套齐全

教育配套：美盛金水印湾配套有7校11园（其中11所幼儿园、5所小学、2所初中），内部打造寓教于乐的知学之径。目前已引入郑州外国语学校教育集团金水外国语学校、纬五路第一小学分校双名校，为双名校**。郑州外国语学校教育集团金水外国语学校、纬五路第一小学分校项目工程是金水区政府投资建设的公办学校，总投资费用4.1亿元，可以让孩子教育一站式得到保障。

医疗配套：美盛金水印湾签约河南省人民医院，定期到社区进行巡诊或通过互联网健康服务平台，为社区居民提供预防保健、医疗康复、健康教育、社区讲座、中医等服务；周边医疗资源丰富，距离700米是金水区总医院、1.6公里是河南省中医院，是三级医院等，医疗配套完备，满足居民对医疗的所需。

公园配套：生态资源丰富，规划有“一带四绿”，包括东风渠公共活力景观带、东风渠滨河绿地、北三环社区休闲公园、文化路商业活力公园、庙李儿童体育公园等，打造3分钟运动圈。项目往东距离北龙湖也不远，内部两千多亩的凤山公园，8400亩的龙湖水域，以及龙湖湿地公园等生态资源，不可多得。

商业配套：商业上，内部还规划有东西两翼商业中心，包括文化路东翼商业中心，丰庆路西翼商业中心，规模达到100万方，需要时间逐步落地。目前，教育港湾所在片区已经相当完善，周边底商成熟，商业综合体林立，二期地块距离正弘城4公里左右，距离yoyopark、宜家、金水总医院等都在1公里之内，可以满足生活购物所需。