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     乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。本期楼盘测评项目：碧桂园西湖。

项目概述：

碧桂园西湖位于高新区农业路与西三环交汇处，目前主推9号院，在售73-141m²户型。

综合推荐购买人群：

紧邻西三环，享主城醇熟配套，73 m²两房首付26万，适合主城区工作的刚需和地缘首改人群。

项目亮点：

大体量楼盘，规划配套齐全

碧桂园西湖大体量项目，社区内商业、学校、活动场所等配套规划比较多，且相对完善。

临西流湖，生态环境好

项目南边是3.2平方公里的西流湖湿地公园，相当于11个人民公园的体量，此外项目旁有雕塑公园，生态资源丰富，环境优美，满足业主的休闲游玩和养老需求。

教育资源丰富良好

碧桂园西湖社区内规划有4所幼儿园、2所小学、2所中学、1所高中。项目签约引入了河南大学附属郑州西湖实验中学，预计2022年秋季建成。

项目不足：

1. 目前区域发展还有待完善，近距离缺乏大型商业配套。且片区9号院外有安置房，对居住品质要求较高的客户谨慎考虑。

2. 轨道交通方面，距离地铁较远，地铁出行不方便。

3. 主推的9号院位置偏西，离湖略远，而且地块临近铁路，会有噪音影响。

 区域测评

  高新老城板块，资源丰富

    碧桂园西湖位于高新区农业路与西三环交汇处。目前区域生态、交通、医疗等配套资源较为齐全。区域内须水河、天健湖等生态资源丰富，紧挨着中原区的西流湖也是较为成熟的湖系资源板块。高新区位于郑州市主城区西北部，南临西流湖，北至邙山，东与环城快速路相接，西四环穿区而过，距离市中心约12公里。高新区农业路高架通车，地铁1号线延长线也在运行中，未来规划8号线、9号线，坐地铁即可通达全城。片区内规划有郑州市中心医院高新分院，为三级甲等医院。区域内主要发展高新科技产业，也是以郑州大学、河南工业大学为代表的的高校聚集地，科教实力雄厚。

    碧桂园西湖地处高新区高新老城板块，紧挨西三环，毗邻成熟老城区中原区，处于郑州向西扩张和城市更新的衔接地带。西三环附近各项配套成熟，郑州市中心医院、等医疗配套，锦艺城、中原万达等商业配套，主干道线路多，交通通达性好。区域内公园、河湖等景观资源丰富，适合养老宜居；未来郑州高新区约有4条地铁线贯通：1号线、6号线、10号线和14号线部分段，交通便捷。板块内有大型房企融信、碧桂园、世贸等入驻，未来随着板块规划的快速落地，板块价值得以充分兑现。

产品评测

 大体量楼盘，内部规划全面

    碧桂园西湖于西三环沿线建设的千亩大盘，北到科学大道，南至建设西路，整体开发总占地约7.7平方公里，建筑面积81267㎡，容积率2.99，绿化率30%。项目分三期开发，一期2号院、5号院已交付完成，二期3号院、6号院今年年底交房，目前主推的三期9号院湖悦将在2023年底交付完成。

        9号院占地面积52643㎡，总建面275483㎡，规划7栋高层住宅，1幢公共配套用房，1座幼儿园，容积率3.99，绿地率37%，在售房源面积段为73-141㎡三房和四房。此外项目人车分流，景观设计为新中式园林风格。

社区内部规划有数万方商业和社区底商。碧桂园作为品牌房企，自有物业服务公司2020年荣获上市物业百强第一名，后期优秀的物业管理可以为业主提供更好的生活保障和发展潜力。

 户型解析

  联通大阳台，功能分区合理

        89m²三室两厅一卫，户型方正，可以大限度地利用建筑面积，空间布局合理。入户门能看到的就是餐厅、客厅和阳台3位一体的空间设计，空间感很足。厨房在入户左手边，方便放置蔬菜等采买物品，厨房采用U型设计，分区动线合理，空间利用率高，转身就能烹饪美食，餐客一体使用方便。

三开间朝南，客厅和两个卧室，约5.8米的生活大阳台，连接客厅和一个卧室，采光效果非常好，视野也很开阔。主卧有飘窗设计的飘窗设计增加了卧室的利用率；南向的次卧可做老人房，能够直达观景阳台，方便快捷；北向卧室可以做儿童房、书房等，整个户型的功能性很强。卫生间干湿分离的设计，一个卫生间也基本能够满足日常生活。

141m²四室两厅一卫，双阳台，可魔变空间户型。U型厨房动线合理，餐客一体，较大空间适合轻松居家。约4.2米开间宽厅设计，3+1空间可以改造，临近进门右侧空间可以改造为一个房间，达成四室的使用效果，做书房使用也是可以的。

约6.7米的朝东贯通式宽大阳台，同时连接客厅和卧室，不管是采光还是视野都表现良好。2个南向卧室自带飘窗，主卧采用的是套房设计，配备有卫浴和衣帽间，生活方便。客卫采用干湿分离设计，提高使用效率，方便居家生活。

  交通测评

交通通达性好，公共线路充足

轨道交通：碧桂园西湖项目周边已开通和规划有4条地铁线，1号线已开通，距离最近的站点西三环站也约3公里，距离有点远，骑行加地铁配套通勤上班也能通达市区二七广场、火车站、会展中心、郑州东站等。目前在售的9号院向南约2公里为1号线市民中心站和西流湖站。规划的8号线和9号线从项目内部穿过，14号线与1号线铁炉站交汇。8号线建成通车之后，至郑大一附院郑东院区、东站、绿博园等都很方便。

公共交通：碧桂园西湖周边环绕多条快速公交线路，9号院1公里内有5个公交站点：化工路西百炉屯站、西柏炉屯站、化工路东百炉屯站、化工路雪松路站、中原制药厂站等，基本可以搭乘100路到达市七十一中、紫荆山人民路附近搭乘地铁1号线和2号线等；瑞达路化工路站距离项目约300米，搭乘31路可到达碧沙岗公园、郑州美术馆、翠竹街郑州外国语学校等；在此站点可搭乘快速公交B12路，到达桐柏路建设路附近乘地铁1号线和5号线、市委、郑州大学、火车站北港湾等；距离项目约1公里的化工路西三环站，可搭乘23路到达农业快速路、郑州人民医院、金成时代广场附近、东区商务外环附近。目前项目和主推地块周边1公里公交站点不少，连接高新区西四环到中原老城区、东区，人流量不小。

自驾出行：碧桂园西湖往北约2公里可走农业快速路、金水路；南北向约4公里可走西三环、途经京沙快速路上北三环、连霍高速，转东三环可到达东区商务通勤地点；往南约8公里可走陇海快速路、南三环，到达管城区等。南侧金水路也在修建当中，通行之后向东约3公里可到达王府井商圈，可快速通达东区；沿雪松路向南约1.7公里直达常西湖市民公共服务区。交通路网发达，通达性良好，但在上下班高峰期，陇海快速路、三环路上会有一定程度的堵车。

配套评测

配套较为醇熟，居住幸福感强

教育：碧桂园西湖项目规划4所苑区内所幼儿园、2所小学、2所中学、1所高中。九号院内部规划幼儿园、项目西北约1公里以内有公办小学郑州中学第二附属小学，2号院和5号院已经交付的业主孩子2020年秋季已入学，设有36个教学班，公办中学河南大学附属郑州西湖实验中学已引入，预计2022年秋季建成，共48个教学班，可以让孩子的大学前教育一站式得到保障。

 医疗：碧桂园西湖项目9号院东侧约500米规划有市级医院，暂定为郑州高新圣玛妇女儿童医院；项目南侧约800米规划有约67亩的中原区人民医院及公共卫生服务中心；此外还有高新区中心医院、三甲医院郑州市中心医院高新分院等，医疗配套完备。

公园：碧桂园9号院南侧是比较大的坡地公园，西侧紫荆园公园已形成，后期休闲娱乐跑步更加方便，居住舒适度高；项目南侧2公里以内是超大体量的西流湖公园；项目北侧1公里内是约562亩的雕塑公园，内有郑州雕塑艺术馆、雕塑馆、青少年雕塑制作室等，是周末休息带家人休闲游玩的好去处。

商业：碧桂园西湖项目约800米内凯旋路两侧规划有数万方集中商业、社区底商；项目周边1公里内有凯旋生活广场、4公里左右有中原万达、锦艺城等，满足业主的吃喝玩乐购一站式购物需求，距离适中，又能免受商业嘈杂影响。

 房价及潜力分析

  性价比较高，适合刚需或刚改

碧桂园西湖目前均价约12000-14000元/m²，毛坯交付12000-13000元/m²，装修交付14000以上元/m²。周边新盘不多，均价约14000-17000元/m²，碧桂园凤凰城均价约15500元/m²，世纪城均价约14000元/m²，碧桂园天悦湾约16500元/m²。

周边二手房主要在项目东边和北边，正商花语里均价约16000元/m²，保利永威西溪花园均价约16000元/m²。随着后期相关配套的落地和成熟，区域内二手房价格具备一定的平稳上涨空间。

相比来说，项目均价低于周边项目普遍价位，性价比较高。

碧桂园西湖作为一个大体量项目，容积率2.99，小区内新中式的园林景观设计，周边相对醇熟的生活、医疗和教育配套，连接郑州向西发展和向东主城核心区，加之后期碧桂园专属的物业服务为业主保驾护航，在售产品价格适中，已交付的二手房均价已达15000元/m²以上，但由于产品开发交付周期较长，不具备短时期内的快涨基因，预计周边规划成熟落地之后，价格平稳上涨还是大有可能。

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