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  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。本期楼盘测评项目：郑州永威城。

  项目概述

  永威城坐落于管南南水北调运河旁，距地铁2号线占马屯站1.1公里，三期装修高层主推户型建面约89-130㎡。

  综合推荐购买人群：

  管南十八里河沿岸真正河景房，最小户型89㎡，首付约41万，适合对品质和物业有要求的刚需、改善人群。

  区域测评

  管南片区核心，距离主城东区近

  永威城位于管城区中州大道与宇通路交会处， 区域内整体交通便利，有中州大道、南三环、机场高速、紫辰路等交通主干道，也有十八里河、七里河、南水北调运河等生态资源，老城区商业、教育等配套较成熟，目前管城区正在逐步向东南方向的管南发展。随着南四环、郑新快速路道路的通车以及商代王朝遗址板块、金岱科创板块、小李庄火车站板块的建设全面提速，管南将迎来一系列城市发展利好。

  永威城坐落于管城区管南片区，管南片区处于主城与航空港区的连接处，是郑州向南发展的核心区域。近几年管南一直处于高热度置业区域，片区内多个体量大盘在售，区域虽然是新开发区域，但拥有距离主城、距离东区商务区较近的优势，目前区域内道路、交通、商业等配套也在逐步落地，2021年6月管城区金岱科创城核心板块规划公示，总用地面积达到5.31平方公里（7965亩），加速片区的快速发展。

  产品评测

  庄镇光景观设计，楼栋独单元

  永威城是永威置业城南千亩大盘，项目现处于六期玖著持续销售阶段。六期玖著占地56亩，容积率为3.5，规划9栋34层高层，其中2栋33层和7栋34层高层组成，总户数1211户，全部到做到独栋独单元且2梯4户设计。目前在售的户型建面约88㎡、116㎡和128㎡三房、四房，户型均做到了三开间朝南，目前成交均价15500-16600元/㎡。

  社区景观是由永威的御用大师庄镇光设计，郑州北龙湖不少高端项目都是庄镇光设计的，比如上和院、壹号院，永威之所以景观做的不错，因为自身有苗圃基地，可以控制好成本。永威城六期玖著不仅仅是产品品质升级，更代表着南三环片区人居时代的迭代更新，社区分布一条运动环道、两条东西轴线、三条南北弧线，设计亲水溪涧、亲子花园、运动生活等活动场所。社区共有4个出入口，主出入口位于利川路，次出入口位于利川路及河西路、宇通路。规划车位共计1376个，车位配比达到1:1，充分满足业主的停车需求。

  户型解析

  全三开间朝南，大宽景阳台

  116㎡三房户型，是项目主力热销户型，南北通透，动静分区，超大面宽阳台，采光充足。

  三开间朝南，空间利用率高，入户嵌入式玄关设计，收纳性和私密性设计合理。

  客厅开间3.6米，进深5.7米，餐厅、客厅一线连接，整体空间感十足，厨房、餐厅均带窗，与南向阳台形成南北通风的效果。客厅、次卧联通南向大阳台，长度超6米，宽1.5米，观景、采光和可多变性空间利用性强。

  双卫全明设计，主卧套房带独立卫浴，且南北贯通，南北贯通。次卧和书房面积相对较小，但整体功能性强。

  89㎡三房户型，紧凑实用性强，三开间朝南，动静分区，南向大宽景阳台，采光好。

  客厅开间3.4米，进深6.9米，整体南向采光面宽达9.2米。入户紧邻厨房，生活购物方便直接放入厨房，餐厅、客厅一线连接，整体空间感开阔。

  南向联通大阳台，长度超6米，宽1.5米，观景、采光和可多变性空间利用性强，小户型设计如此大面积阳台实属难得。

  全明三房户型，兼具功能性和实用性，南向双卧室，但小户型三个卧室面积相对较小。

  交通测评

  地铁1.5公里，自驾出行便捷

  轨道交通：永威城距离地铁2号线站马屯站1.5公里，距离地铁4号线姚庄站、金岱路站3.5公里。地铁2号线为日常出行主线，直达紫荆山、花园路国贸360、正弘城商圈。乘坐地铁2号线向北3站，在南五里堡站可换乘地铁5号线环线，直达航海路商圈、郑东商务区等核心区域。

  公共交通：永威城周边1公里范围内有7个公交站点，涵盖13路、580路、202路、89路。其中，13路公交通站路宇通路站距离项目500米，乘车经紫辰路、紫荆山南路，直达郑州长途汽车中心站和郑州火车站商圈，由于途径城市核心区主干道，上下班高峰期乘车人数较多，时常会有堵车现象。

  自驾出行：永威城周边拥有三纵三横的交通网，三纵是郑新路、紫辰路、中州大道，三横是南三环、宇通路、南四环。沿郑新路向北约1.6公里可转中州大道，上南三环高架，直达郑东新区CBD、郑州东站等，南三环高架南台街上下口在上班高峰时期是常规性的堵点，其余时段道路通达性好，高架一路畅通。紧邻项目的主干道鼎瑞街在建中，目前尚未通车，后期通车后可沿鼎瑞街向东接驳南三环、经开第三大街，通达郑东高铁商务区、经开区。

  配套评测

  生活配套缺乏，省实验联办学校

  教育：永威城周边共规划有1所中学，4所小学，6所幼儿园，在六期玖著西侧是建兴路小学，再向西南侧是管城区实验中学，均为省实验联办小学、初中。其中，建兴路小学42个班规模，提供学位1890个，今年已开始招生。管城区实验中学在建中，据郑州入学政策，该校为就近划片入学。

  医疗：永威城距离黄河科技大学附属医院2.8公里，郑州人民医院南院区3.7公里。其中黄科大附属医院是一家三级综合医院，开放床位500张。郑州人民医院南院（原郑州市第十人民医院），拥有床位600张，是一所拥有高端医疗设备，并在胆石病科、康复科、中医皮肤科等颇有特色的大综合、强专科医院，可满足南区居民日常医疗需求。

  公园：永威城生态资源较丰富，项目东侧一路之隔是十八里河，河岸景观在整治。周边距离项目东侧约1公里有300亩在建设中的管城区体育公园，向北1.7公里有西吴河科普公园，可以近距离满足业主休闲散步需求。

  商业：永威城自身配套有大型商业，但尚未开始建设。向东融创城规划有10万方左右的商业综合体，包括酒店、写字楼、商场、超市、百货、餐饮等，涵盖吃喝玩乐购于一体，同时商业的西侧是体育活动中心、文化活动中心，以及社区卫生服务中心，可满足购物、休闲、娱乐和生活所需。

  房价及潜力分析

  价格偏高，品质有所升级

  永威城纯高层住宅，毛坯交付，高层成交均价约15500-16600元/m²。纵观管南四环内在售新房，融创城与永威城相隔七里河相望，高层+洋房产品，带装修交付，高层均价约15000-16000元/m²，洋房标准层均价19800-21500元/m²，新城时光印象均约17500元/m²，富田城九鼎公馆均价约17000元/m²。

  二手房方面，永威城前几期住宅二手房均价约15000-17000元/m²，正商中州城玉兰园均价约20000元/m²。

  综合周边新房房价与周边二手房情况，永威城价格中等偏高，但永威城品质及河景优势明显，性价比适中。

  永威城六期产品地段优于往期，在产品规格、景观打造上做了升级，在管南多盘竞争的格局下，以精细化品质收获诸多购房者，永威的口碑一向比较好，物业方面更是成为同行房企学习的榜样，对房子未来升值有很大保障。另外，管南片区金岱产业园虽然还处于起步发展阶段，但规划已落定，后期发展潜力还是很有保障的。

  项目亮点：

  管南片区，核心区域

  永威城地处主城三环沿线，临近管南片区金岱产业园区，是郑州向南发展的核心区域，随着金岱科创城规划的逐渐落地，将会拉动整体片区的发展及整体配套的升级。

  生态丰富，河景房

  6期玖著沿十八里河河道而建，南侧有南水北调大运河，整体环境宜居，并由知名景观设计大师庄镇光打造园林景观，在管南南三环片区成为品质住宅的代

  永威品质及物业加持

  永威作为郑州本土开发商，一直是品质房企的代言，在建材、景观和物业等细节上近乎苛刻的专注，显得难能可贵，赢得诸多购房者的信任。

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