正文

  乐居楼盘测评系列，来自专业z测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。本期楼盘测评项目：碧桂园天玺湾。

  楼盘亮点：

  生态资源丰富，稀缺河景房

  碧桂园天玺湾紧邻贾鲁河，水域宽超百米，距贾鲁河湿地公园一路之隔，生态资源非常丰富。

  紧邻北龙湖，地段价值凸显

  直线距离北龙湖约3.5公里，距离龙子湖约4公里，根据郑州发展东强的规划，是北龙湖改善外溢首选区域。

  改善片区，低门槛上车良机

  地处鸿园片区，主打低密度改善，户型120㎡起步，碧桂园天玺湾76-143㎡差异化产品，直接降低进入改善片区门槛。

  天字系，碧桂园高产品系

  碧桂园入郑多年，布局郑州多盘，属实力开发商。碧桂园天玺湾是碧桂园四大产品系之一的“天”字系，是碧桂园产品的高端系列。

  项目概述

  碧桂园天玺湾坐落于金水北贾鲁河畔，于7月25日首次开盘，产品主打建面约76-143㎡小高层、洋房。

  综合推荐购买人群：

  位居郑东杨金东改善片区，生态资源丰富，首付预算60万起，适合东区置业及北龙湖改善外溢的刚改人群。

区域测评

  东三环贾鲁河沿岸，低密宜居

  碧桂园天玺湾位于金水区杨金路与博学路交叉口东南角，隶属金水北金水科教园区，大家习惯称之为“杨金片区”。该区域范围比较大，西至中州大道、北至贾鲁河以及郑州市北边界，南至连霍高速、东至金水区界，总规划62.7平方公里。

  金水科教园区有两个功能定位，一是智慧型创新产业园区、二是生态型城市精品区，注重生态、生产、生活三生融合。杨金片区最近处距北龙湖2公里，距龙子湖最近处3公里，能享受东区成熟商圈红利，区域整体规划限容限高，容积率不超2.5，限高50米，基本都是低密度小区，宜居属性明显，无论是价格还是产品，金水科教园区共偏向改善置业者。但目前区域内基本是在建的新房、安置房和为开发空地，生活配套缺乏，整体居住氛围不高。

  碧桂园天玺湾位于金水区杨金路与博学路交叉口东南角，隶属金水北金水科教园区，大家习惯称之为“杨金片区”。该区域范围比较大，西至中州大道、北至贾鲁河以及郑州市北边界，南至连霍高速、东至金水区界，总规划62.7平方公里。

  金水科教园区有两个功能定位，一是智慧型创新产业园区、二是生态型城市精品区，注重生态、生产、生活三生融合。杨金片区最近处距北龙湖2公里，距龙子湖最近处3公里，能享受东区成熟商圈红利，区域整体规划限容限高，容积率不超2.5，限高50米，基本都是低密度小区，宜居属性明显，无论是价格还是产品，金水科教园区共偏向改善置业者。但目前区域内基本是在建的新房、安置房和为开发空地，生活配套缺乏，整体居住氛围不高。

产品评测

碧桂园天子系配置，现代轻奢风

  碧桂园天玺湾是碧桂园进入杨金片区打造的第二个“天”字系产品。总占地约66亩，容积率约2.5，绿化率30%，高低配设计，规划6栋16层小高层、6栋9层洋房及一栋幼儿园，总户数917户，主推建面约104-117㎡小高层三房和143㎡洋房产品。其中，小高层分为两梯四户和两梯五户，包含76㎡两房、104㎡、117㎡和129㎡三房多种户型，从面积段来看，定位偏刚需即刚改。洋房只有143㎡一个户型，是标准的一梯一户设计，定位偏改善。整体而言，户型设计中上，产品可选择性比较大。

  外立面暖灰色真石漆与浅色真石漆搭配，玻璃、真石漆与金属等材料组合，采用现代轻奢风格。整体全装修交付，全屋智能化家居加全一线品牌，有新风机、电动窗帘、全屋智能wifi、指纹密码锁等智能化配置，另外还有科勒水龙头、贝朗花洒、爱适易垃圾处理器、老板洗碗机、壁纸等实用配置。

户型解析

 大面宽朝南，采光充足观景好

  117㎡三室两厅两卫户型，分布在1、5、7、9、12、13、15号楼的中间户，是小高层的主力热销户型。

  整体户型方正，动静分区，布局紧凑，明厨明卫，南向采光充足。

  入户加长收纳设计，存储空间实用性强，但玄关无遮挡，室内私密性较弱。厨房紧邻入户门，日常厨房用品方便进入厨房，U型设计，洗、切、炒动线合理。

  客厅开间约3.8米，进深约8.6米，客厅和餐客厅一体相连，空间开阔，三面宽朝南，采光面宽达10米。

  南向联通次卧大面宽阳台，长约6.6米，宽1.8米，采光面大，阳台半封闭赠送一半面积，实用性好。

  主卧套房设计，开间约3.4米，步入式L型衣帽间、独立卫浴，功能完善，南向飘窗为全赠送。

  143㎡四室两厅两卫户型，是洋房仅有的户型，分布在2、6、8、9、10、11号楼。

  整体户型三开间朝南，南北双阳台，私密性好，居住舒适度高。

  客厅开间约4.6米，南向联通次卧大面宽阳台，长约7.6米，宽2.1米，与市场上同类型相比，阳台进深大，阳台半封闭交付，赠送一半面积，性比价高。

  入户独立玄关设计，收纳的同时，保证室内有足够的私密性。厨房临近入户门，日常生活购物方便直接进入厨房，同时避免污染其他区域。

  三个卧室分布在各个角落，互不干扰。主卧开间约3.9米，使用面积超22㎡，独立卫浴，舒适度高，南向开间约3.9米飘窗为全赠送。独立书房设计，带北向阳台，也可作为家庭多功能用房使用。

交通测评

自驾便捷，公共交通有待提升

  轨道交通：碧桂园天玺湾距离地铁1号线终点站河南大学新区站直线距离3公里，地铁优势并不明显，但根据规划地铁1号线将北延，预计分别在鸿宝路口、杨金路口等设站点，地铁1号线作为贯穿主城东西走向的主干线，通达高铁商圈、CBD商圈、紫荆山商圈、碧沙岗商圈、高新老城区，可快速与地铁2、3、4、5号多地铁线路换乘，可以提高地铁通勤效率。项目北侧杨金路规划有地铁20号线，功能定位为东部新城加密线，其中博学路站点位于项目北侧，出小区即可方便乘坐，但目前还在规划阶段。

  公共交通：碧桂园天玺湾周边又3条公交线路，分别为262路、275路、Y32路。距离项目790米的智慧谷站可乘坐Y32路到达杨金东、杨金西重要区域，并直达花园路北三环商圈。距离项目800米鸿宝路贾鲁河东站可乘坐262路，5站到达郑大一附院郑东分院，终点站到达郑东高铁商务区。工作日早晚高峰沿东三环路段较为堵车，沿杨金路段通达性较好。

首付60万买郑东鸿宝片区河景房

  自驾出行：碧桂园天玺湾周边坐拥“四纵四横”交通路网，四纵是东三环、博学路、东四环、京港澳高速，四横是北三环、连霍高速、鸿宝路、杨金路，多条城市主干道交互。其中项目紧邻杨金路和博学路，两条道路均未修建不具备通车条件。目前主要通过鸿宝路接驳东三环进入郑东龙湖、高铁商务及龙子湖等区域。东三环高架双向八车道，全程无红绿灯。工作日早晚高峰，鸿宝路、东三环都会稍显拥堵，其他时段通达性较好。

配套评测

生态资源丰富，生活配套匮乏

  教育配套：碧桂园天玺湾2公里范围内有金水区第二实验小学、鸿兴路中学、纬五路一小东三环校区。其中，金水区第二实验小学为公办小学，已投入使用。纬五路一小东三环校区已经建，预计2021年投入使用。鸿兴路中学是省实验托管学校，已建成，预计2021年投入使用。项目东侧是一块学校用地，暂未开工建设。对于鸿宝改善片区来说，学校并没有突出的优势。

  医疗配套：碧桂园天玺湾距离郑东一附院郑东院区5公里，市第十一人民医院龙子湖医院3公里，金水区总医院4.7公里，河南省儿童医院7.5公里、颐和医院7.6公里。其中，郑大一附属郑东院区位于郑东新区龙湖区，占地345亩，床位3000张，是三级甲等综合医院，改善郑州东区居民就医环境，从项目出发途径鸿宝路接驳东三环可快速到达。

  公园配套：碧桂园天玺湾拥有一河三湖五公园的丰富景观配套，一河是贾鲁河，三湖是北龙湖、龙子湖、贾鲁湖，五公园是贾鲁河滨河公园、北龙湖湿地公园、北龙湖足球公园、郑州高铁公园、龙子湖公园等。其中，贾鲁河道宽超100米，565亩贾鲁河湿地公园是成为郑州居民日常亲水、打卡的重要场地之一。

  商业配套：碧桂园天玺湾向东1公里以内有瀚海尔湾和鸿园社区商业，尚可满足日常生活所需。大型商业上配套主要依托郑东新区北龙湖、龙子湖商业为主，其中距离龙子湖商圈太格茂通勤距离5公里左右，距离新田360广场、宝龙广场通勤距离8公里，距离王府井熙地港、永威木色通勤距离9公里左右，满足更高需求的逛街购物需求。

房价及潜力分析

性价比高，低门槛上车机会难得

  碧桂园天玺湾在售小高层均价约18700-2000元/㎡、洋房均价约25000-26000元/㎡，均带装修交付。

  纵观杨金东部区域，多以产业用地为主，如金科智慧谷、北大双创高科技产业园、西亚斯软件园等。在售新房项目多以120㎡以上纯改善产品为主，如康桥香麓湾、鸿园、天伦城等，均以改善定位。其中，康桥香麓湾与碧桂园天玺湾一路之隔，带装修，最小户型140㎡，小高层均价2.6-2.7万元。东侧鸿园在售六期叠墅，最小户型206㎡，均价2.5-3.5w。更靠东的天伦城在售二期小高层，最小户型120㎡，均价1.9-2.5万元。

  二手房房方面，相比可参考比较少，瀚海尔湾二手房在售均价19000-23500元/㎡左右。

  同区域在售产品相比，碧桂园天玺湾带装修交付，114-117㎡三房占小高层总套数45%左右，洋房仅有143㎡一种户型，占比45%左右，定位更偏刚改人群，整体户型面积偏小，价格适中，购房成本更低。

  综合来看，碧桂园天玺湾位置优势明显，所在区域最大的价值在于它的区位临近北龙湖、临郑东新区，享受北龙湖、龙子湖、高铁商务区、象湖政务区核心板块的配套。目前片区内多以大户型改善产品为主，中小户型非常稀缺，碧桂园天玺湾填补区域空白，承接了一部分北龙湖、龙子湖片区外溢的刚改和改善置业者。后期，随着金科智慧谷和西亚斯科技园的陆续投入运营，不缺接盘侠。

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