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乐居买房讯 【楼盘测评】——一线视角，带你买房不迷路！

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目：锦艺旭辉一江雲著

楼盘亮点呈现

①配套醇熟，教育资源丰富：

项目位于惠济北核心区位，周边惠济万达、宜家等多商圈汇集，项目北侧就是郑州惠济区外国语中学，还有在建的新苑路小学，也是惠济区优质重点学校之一。

②旭辉郑州首个HUMAN2.0智慧社区：

社区在智能化方面将打造郑州首个HUMAN2.0智慧社区，通过三大应用场景（便捷通行应用场景、全域安全应用场景、绿色社区应用场景）让业主体验全方位智慧社区。

③建筑设计“高颜值”外立面：

项目是旭辉郑州首座CIFI7-T-TOWER美学立面住宅，现代简约风格，外立面灰白相间为主色调，大面积玻璃幕及弧形流线线条，标识性比较强，能俘获一大批年轻群体的喜欢。

④项目户型，主流横厅设计：

锦艺旭辉一江雲著户型上亮点也不少，大面积户型都做了当下流行的横厅设计，143㎡的还有独立入户电梯厅，居住舒适度高，整体户型都属于市场上主流的经典户型，空间利用合理。

综合推荐购买人群：

项目周边配套资源丰富，适合首付预算在48-84万的品质刚需或首改人群。

区域测评

惠济核心CBD，配套醇熟

锦艺旭辉一江雲著位于惠济区滨河路与清华园路交叉口向东200米，有着“郑州后花园”之称的惠济区，是郑州传统的四大低密度板块之一，位于郑州北区。这里自有郑州绿肺之称，紧邻金水北区，背靠约50万亩的黄河湿地自然保护区，静谧、休闲、低密一直都是惠济区的标签。但也因为宜居的定位，限制了惠济区工业布局，区域整体经济动力不够，在配套和房价发展上不及比邻的金水区。

随着“北静”的城市功能定位发布，黄河流域生态保护和高质量发展上升为国家战略的大的背景下，这个区域也迎来了发展的新契机。

区域交通方面，除了已经运营的2号线，3号线一期的起点站及4号线北部的起点站也都在惠济，地铁方面可谓与管南平分秋色。商业方面有宜家、瀚海北金、惠济万达等多个商圈，配套丰富成熟。

锦艺旭辉一江雲著位于连霍高速以北，文化路以西，南边紧邻贾鲁河，属于惠济区核心CBD板块，该板块还聚集了区域最核心的优质资源，地段价值优越。

板块内有占地约2500亩的惠济特色商业中心，还有惠济万达，地铁2号线和7号线（在此交汇），生态上，以西有东风渠，内部有300亩的月湖公园；以及目前惠济区外国语中学等优质教育配套等，商务方面，有龙城广场、睿谷创新中心等，核心CBD名副其实。

交通测评

公共出行便利，交通路网通达

轨道交通：锦艺旭辉一江雲著周边汇集的地铁线路不少，有2号线、3号线、4号线以及在建的7号线等，但是实际站点距离项目并不近，最近的2号线毛庄站、3/4号线省体育中心站距离项目直线距离也都将近2公里左右。

结合黄河流域生态保护和高质量发展战略，根据北部区域交通需求，3号线或将北延。如果北延，3号线北延线滨河路站距离项目比较近，可享受地铁红利，但北延线是否会划入郑州地铁四期建设规划尚未可知，就目前来看地铁优势不明显。

公共交通：锦艺旭辉一江雲著周边1公里范围内有多个公交路站点，距离项目约500米左右，公交线路有S183路、78路、91路等。其中S183从省体中心到月湖公园，在项目英才街苏屯路站乘车3站即可到达金杯路开元路换乘2号线，同时在长兴路长柳路站也可换成3号线和4号线。

公交78路从森林湖到城南路紫荆山路，可直达人民公园、百货大楼和市第一人民医院等，从项目英才街清华园路站乘车7站到达江山路三全路换乘4号线。另外78还可与多条地铁线路换乘，如百货大楼站换乘1号线、3号线，南阳路黄河路站同时换乘3/5号线等。

自驾：锦艺旭辉一江雲著周边坐拥“三横五纵”交通路网，“三横”是北三环、连霍高速、北四环，“五纵”是京广快速路天河路，清华园路，文化路，花园路、中州大道，多条城市主干道交互，通达全城。

其中项目西边1公里左右的天河路向北3公里左右可达北四环，向南直接连接京广快速路，直通主城二七区，火车站西广场等。东边的文化路向北到北四环大河路，向南可直达金水路，从一江雲著开车，走清华路、长兴路或者文化路，可直通金水北。因为在建7号线的施工工程，上下班车流高峰时期会有堵车情况。

配套测评

多商圈汇聚，教育配套优质

教育配套：锦艺旭辉一江雲著周边拥有丰富的教育资源，9所幼儿园、4所小学、1所中学和1所高中。西边一路之隔是惠济区锦艺实验小学，北边一路之隔是郑州惠济区外国语中学，距离项目不足300米；东边一路之隔，是惠济区政府与郑东实验小学集团联合打造的新苑路小学（在建），也是目前惠济区最优质的重点小学之一。

公办学校划片入学，项目没有做入学承诺，不过这些学校基本都是一路之隔，根据就近划片原则，后期项目被划入的几率还是比较大的。

医疗配套：锦艺旭辉一江雲著直线距离约3公里范围内，有三甲郑州第三人民医院和老牌二甲惠济区人民医院，往南还有惠济区中医院和惠济郑大一附院，开车非常便利，两所3甲医院，4大医院环绕，为后期社区居民医疗健康提供了保障。

商业配套：商业配套方面，整个惠济区有三大商圈：首先距离项目最近的是大约800米的锦艺40万方集中式商业（规划），集商务、休闲、居住、教育于一体的商业综合体，未来也是惠济区的核心商业板块，目前仍在规划中。

惠济万达

项目距离惠济万达广场约2.5公里，惠济万达是郑州最大、业态最全的万达广场，集购物、娱乐、体验、儿童、生活服务于一体；距离美景万科广场（文化路英才街交叉口西南角）约2.3公里；另外项目距离金水北宜家商业也特别近，待清华园路与长兴路打通之后，到宜家非常便利，即使坐地铁也仅有两站。

项目测评

产品特色：美学立面住区+智慧社区

项目总占地约80亩，其中住宅建筑面积约15.7万㎡，容积率为约2.99， 首期绿地率约为30.1%。项目规划建设9栋高层、4栋洋房及1栋幼儿园，规划总户数1350户。社区内部整体采用人车分流设计，能有效避免车辆进入小区带来的噪音和安全等不利影响。 

其中1、7、8、9、10、11、12、13、14号楼为27层带装修高层，2、3号楼为8层毛坯洋房，5、6号楼为9层毛坯洋房 ，4号楼目前是售楼部后期为幼儿园总高3层。项目主力户型有98㎡、115㎡、113㎡、143㎡4个户型，其中98㎡户型主要分布在8#9#11#13#楼，115㎡分布在楼11#13#楼，133㎡分布在8#9#11#12#13#楼，143㎡分布在楼2#3#5#6#楼。

项目在外立面和景观方面都做了提升，项目是旭辉郑州首座CIFI7-T-TOWER美学立面住宅，其2020年创新产品会发布的第七代作品，现代简约风格，外立面灰白相间为主色调，简约大气，相比周边项目标识性还是较强的。

小区内部景观打造采用“四轴一环一心多花园组团”的园林布局，打造8大景观亮点，同时在各个楼栋之间布置有景观花园，使园林与建筑的完美融合，营造公园氛围，打造沉浸式社区。

社区在智能化方面将打造旭辉郑州首个HUMAN2.0智慧社区，三大应用场景（便捷通行应用场景、全域安全应用场景、绿色社区应用场景）让业主体验全方位智慧社区。如全域安全应用系统，可以设置在社区监控家里老人孩子的定位，查看是否外出，当小孩单独外出的时候，会智能预警发给物业或者家人。另外目前大家比较关注的高空抛物的问题，社区内将会设置智能监测摄像机，对高空抛物进行事前威慑和事后取证，来保障后期业主的安全。

主力户型分析：大面宽横厅设计，空间利用率高

1、115㎡三室两厅两卫

115㎡三室两厅两卫户型主要位于11#、13#楼。

客厅与餐厅相连，视野开阔，既增强房屋整体的空间感，又保证了餐客的相对独立。

南向客厅开间3.75米，连通餐厅，整个空间进深约7米，南向景观大阳台长约6.7米，同时连通客厅和南向次卧，采光充足，居住更舒适。

主卧室开间约3.3米，步入式L型衣帽间和独立卫生间，面积大私密性很好。（户型尺寸最终以项目交付为准）

整体来说户型方正，三开间朝南，采光面大，但是起居室空间没有做到南北通透，可能将影响室内通风效果。

2、143㎡四室两厅两卫

143㎡四室两厅两卫户型主要分布于2#、3#、5#、6#楼。

整个户型阔朗通透，两卧、书房加客厅约14.45米四开间朝南，采光充足，整体视野好。

单独加长的独立玄关，具有很强的收纳功能，同时大空间也可以风格化布置，提升整个家居品位。

客厅与次卧连接南向约9.75米大景观阳台，采光通风俱佳，不仅可以引阳光、清风入室，提升空间利用率，宽景阳台还可满足多家庭成员的多种需求，空间敞亮无阻碍。

客厅+开敞书房大横厅设计，开间足有6.5米，空间感十足，提升居住舒适度。户型进深约8.7米，餐客厅正对北面的儿童活动区，后期也可以改成单独的多功能空间。

南向大主卧套房设计，开间约4.7米，配备独立卫浴空间，在享受洗浴体验的同时，给予足够的私密性。同时还有一个270度的拐角飘窗，通风采光条件非常好，飘窗面积全赠送不计入总面积。（户型尺寸最终以项目交付为准）

但是作为一个大四房的主卧并没有设计单独步入式的衣帽间，而是在靠门口的位置打造了一个单排衣柜，收纳空间有限。

房价及潜力分析

锦艺旭辉一江雲著首期推的5#、6#洋房已售完，目前在售有建面约98-133㎡的高层房源，结合首期价格，洋房均价1.9万元/㎡起，本次加推高层均价1万6元左右，项目新品即将加推，目前正在认筹中。

周边在售新房项目也有不少，如绿都青云叙、中海湖滨世家、裕华会园等，在售均价约14500-15000元/㎡，绿都青云叙装修均价15000元/㎡，中海湖滨世家14500-15000元/㎡；二手房在售有锦艺金水湾、锦艺四季城住宅，目前在售均价约1.5万元/㎡起，结合项目区位和教育等成熟配套和其产品规划，项目目前价位属中等，性价比适中。

最后价格潜力：

锦艺旭辉一江雲著位于惠济区核心区位，项目配套没得说，基本为已落地或即将落地，最强配套在学校，北侧为惠济外国语中，是个大利好，如果项目能划片入学，后期看涨是必然的，毕竟项目一路之隔很有优势。

且项目后期“高颜值”的外立面也或将是片区的一个标识性建筑，也是项目目前热销的原因之一，前提是后期产品品质各方面能按规划兑现的话，也是未来项目溢价的关键要素。

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