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  编者按：2021年楼市调控持续走入深水区，但是房地产马车依然没有解套。7月以来郑州连续遭遇洪灾、疫情的打击，房地产市场信心备受打击。但是，郑州房价依然坚挺，购买力依然存在，郑州楼市是否能从困境中突围，走出市场阴霾？用数据说话，还原楼市真相，还原“郑”在奔跑的楼市。

  近日，有传言说，郑州有可能成为继上海和重庆后，全国第三个开征房产税的试点城市，尽管目前具体执行时间、执行细则都还尚未明确，但仍引起了业内人士的广泛讨论。

  郑州今年连受水灾、疫情影响，成交明显下滑。那么郑州当前楼市基本面如何？是否有征收房产税的土壤？

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  事实上，尽管近两年郑州楼市连连受创，但郑州的价格并未出现明显下调。 根据国家统计局官网发布的70城房价数据，郑州房价已经连涨7个月，涨幅在0.2%-0.8%之间。涨幅不大，但整体保持在稳定上涨的情况下。 

  克而瑞的市场数据也证明了这一点。 2020年1月郑州新房的成交均价在14417 元/㎡，2021年7月郑州成交均价在16164 元/㎡，每平房价上涨了1747元。 

  以100㎡的房源为计量标准，前后一年半的时间，购房者的购房成本就上涨近18万。 自2017年以来，郑州的房地产市场迎来政策的强调控，严格程度在全国也位于前列。

  但是任何调控政策都不是为了降房价，而是为了让房价涨幅控制在合理区间内，让房价的上涨速度减缓。 从近几年的郑州市场行情看，尽管存在短期动荡，但郑州整体市场基本面仍然稳定，稳步慢涨仍然是郑州房价的大态势。

  02

  历史不断证明，人类面对的每一次危机都或是新的机遇。 

  我们回顾去年疫情过后到今年7月，从深圳到广州，再到上海、北京，还有东莞、杭州、合肥、西安等多个一二线城市，都迎来了一波涨幅不错的楼市行情。

  选对城市和板块的情况下，在楼市最低谷亦是买房的窗口期。 落到本地，我们仍然用数据说话。 

  我们用克而瑞的数据做价格参考。受售楼部关停，疫情防控等因素影响，2020年3月郑州房价下调，每平降至14486元/㎡。 此后随着疫情防控回归常态化，郑州的房价也快速回调。 

  2020年6月成交价格出现明显上涨，1个月上涨760元。自此郑州告别了1.4w+时代。 而在成交上，郑州市场的恢复速度也远比我们想象中快。2月郑州新房成交仅有276套，3月恢复至10630套，4月销量便回归2万套以上。 

  尽管在2020年年末，郑州市场迎来了一波成交潮，但当时郑州的成交均价已上涨至15417元/㎡。相对3-5月的价格来说，购房者成本增加了不少，购房窗口期已然过去。 这种情况放到今年的7-8月，依然适用。

  不过对于当下的郑州，7-8月的购房窗口期要比去年要短的多。疫情后郑州市场迎来小高潮亦不会在意料之外。 

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  近日有消息透露称，工行的首套房贷利率上调至6.37%（上浮30%），二套房上调至6.615%（上浮35%）。时隔三年，郑州新房房贷利率，或将再次站上了上浮30%的高位。 

  若消息属实，购房者的购房成本将再次上涨。 郑州，作为一个1260多万人口、12003亿经济体量的城市，经历了近4年的横盘期，郑州的房价和成交都趋向稳定，稳中有涨仍然是整体的发展态势。短期震荡对于市场影响比较有限。 

  另外，大家都比较关注的房产税，其实对于刚需的影响不大。房地产税有免征面积，实际仍会保护刚需。

  房产税能产生多大影响，仍要看具体政策如何制定，比如免征面积多少，公寓、经适房等各种特殊性质房产如何征收等。

  不过房产税或会在一定程度上影响大家的市场预期。手里有多套房子的人急于出手，或使更多房源涌入二手房市场。
近几年，郑州二手房市场存量较大，价格整体下行，成交周期较长。在房地产税试行后，二手房市场可能会收到更大的冲击。

  某二手房网站截图

而在换房周期拉长，一二手房倒挂的情况下，新房的改善型住宅或许会更受购房者青睐。 所以对于有刚性需求的购房者来说，抓住买房窗口期，适时出手仍然是正确的选择。