首付约37万起，买入郑州主城低密品质房的机会来了!-楼盘测评-郑州乐居网

首付约37万起，买入郑州主城低密品质房的机会来了!

来源：乐居买房2021-08-13 12:28:00

摘要

乐居楼盘评测专为各位买房人服务，我们用专业的客观视角解析楼盘，一篇评测解析，为您提供全面的楼盘真实信息！

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。本期楼盘测评项目：华侨城。

项目亮点：

交通路网发达，自驾出行便利

郑州华侨城紧邻郑密路、南三环、南四环等主干道，周边有“三横四纵”交通布局，自驾出行便利。

低密社区，产品宜居

郑州华侨城目前在售的一号院、三号院、五号院房源，主推五号院，一号院、五号院容积率2.49，三号院容积率1.99，都属低密宜居产品。

产品覆盖群体广，满足多群体需求

郑州华侨城产品设计有高层、小高层、洋房，户型有建面约95-143m²，涵盖三居-四居户型，适合刚需、刚改、改善多群体购买。

规划一站式配套，配套齐全

郑州华侨城规划有6000亩文旅配套，有一站式商业配套和五大主题公园等生态资源，有多所幼儿园、小学、中学等教育资源，交通、商业、教育、生态等资源配套比较齐全。

项目概述：

郑州华侨城位于郑密路南三环向南2000米路东，2019年5月首次开盘，目前在售95-143m²户型。

适合人群：

主打95-143m²户型，适合对居住舒适度要求高，首付预算37万-80万的刚需、刚改及地缘改善人群。

区域评测

城市西南，二七新区千亩大盘

郑州华侨城地处二七新区，位于郑密路南三环南2000米。目前该区域交通路网发达，不仅有绕城高速、郑栾高速穿境而过，还有陇海路、航海路、长江路、南三环等交通主干道，京广铁路、陇海铁路也在此交汇，郑州火车站、汽车客运中心以及邮政、电信枢纽均位于该区域，具有良好的区位、交通、通讯等优势。

二七新区位于郑州南部，离市中心最近，是老城的自然外溢，和老城区无缝对接。二七新区定位“三大核心”——行政服务中心、总部经济中心和市民文化中心，是政府重点打造的“二七生态文化新城”，未来发展值得期待。

郑州华侨城地处二七新区，属郑州西南板块。这里是进入郑州的南部门户，也是政府重点打造的南部城市次中心，未来将会形成总部经济区，电子商务，现代服务业聚集区及生态文化休闲健康养老的复合型新城区。该区域自然生态资源丰富，交通便利，未来可期。

产品评测

自带大型文旅配套低密社区

郑州华侨城是华侨城集团在郑州的首个文旅项目，占地约7500亩土地，住宅用地仅800余亩，在售住宅整体容积率不高于2.49，最低1.99，是真正意义上的低密社区。

目前，郑州华侨城在售的有原岸一号院、原岸三号院、云岸五号院产品。其中原岸一号院总占地约74亩，总建面约17万㎡，容积率2.49，共有11栋住宅，由6栋洋房和5栋高层组成，规划户数共959户，主推建面约123m²、133m²的高层房源与建面约143m²的洋房房源；原岸三号院总占地约60亩，总建面约7.9万㎡，容积率1.99，共有12栋住宅，由7栋洋房和5栋小高层组成，规划户数共620户，三号院房源是带装修交付，主推建面约137-143m²的洋房与小高层房源；云岸五号院总占地约68亩，总建面约15.2万㎡，容积率2.49，共11栋住宅，由6栋高层和5栋小高层组成，规划户数共1024户，主推建面约95-120m²的高层与小高层房源。

郑州华侨城高层产品目前均价约13500元/m²，适合三房购房需求的刚需、刚改群体，其小高层、洋房产品适合刚改、改善群体。项目自成配套，规划建设有丰富的生态资源、商业资源，也配套有教育资源、医疗资源、便利的交通，是名副其实的宜居低密社区。

户型解析

户型多样，功能分区合理

95m²B户型整体方正，南北通透，空间布局合理。三开间朝南，全明格局，南向双飘窗设计，采光效果更好。餐厨客一体，动线流畅，功能分区合理。

该户型为餐厅、客厅和南向阳台相连的设计，三开间朝南，开间面宽约9.3米，线条流畅、空间通透，与同面积段的户型相比，空间并不局促。客餐厅开间约3.5米，客餐厅进深约6.5米，设计比较方正，采光条件较好。客餐厅整体面积约15m²，可满足业主日常待客与生活所需。主卧开间约3.1米，进深约3米，面积约9m²，两个次卧面积分别约8m²、7.8m²，基本可以满足小三房居住需求。

洋房B1户型格局整体方正通透，三开间朝南，三开间面宽10.9米，客厅面宽4.1米，进深4.15米，主卧面宽3.8米，进深6.1米，两卧室均有飘窗，亦是全明格局，整体采光充足；客厅、卧室主要在南侧，餐厅面宽2.85米，进深3.3米，厨房餐厅位于入户门北侧，休息区与日作区分区明确。

该户型享独立电梯厅，可最大程度保有私密性，且得房率较高；客厅、餐厅以入户门为分界，分居南北，既能保证动静分区，又能将在外买的菜直接拿进厨房，烹饪餐食后直接在餐厅就餐，保持室内卫生。主卧套房设计，面积约26m²，设有独立卫生间、衣帽间，居住舒适度高；四室双卫可满足三室同堂的居住需求，唯独客用卫生间离入户门处次卧较远，略有不便。

交通评测

主干道路网发达，自驾出行便捷

轨道交通：郑州华侨城周边规划有地铁15号线，西南方向通往新密，东北方向通往马寨，目前尚未开工建设。

公共交通：郑州华侨城周边公交线路有4路、138路、560路、722路郑密路张仙站、郑密路罗沟站，距离项目约500米，坐车可到二七万达广场、市第二人民医院、郑州火车站、绿城广场、郑州博物馆、河南工业大学（嵩山南路校区）等，也可换乘地铁5号线、1号线；251路金沙江路郑密路站，距离项目约1000米，坐车可到锦荣国际轻纺城C区、黄科科技学院等，可换乘地铁2号线；B11路郑密路公交站，距离项目约1200米，坐车可到河南电力医院、碧沙岗公园、郑州市动物园等，可实现通达主城的自由出行。

自驾：郑州华侨城周边交通主干道发达，有三横四纵交通立体网络，三横东西向的有南三环、南四环两条环线快速通道和连接京广路横向大道，四纵南北向的有郑密路、嵩山路、大学路、京广快速路，还有绕城高速、郑栾高速。其中经南三环转大学路向北约2KM可快速达到二七万达广场，经南三环转京广快速路向北约5KM可快速达到郑州火车站，向南经高速可直达郑州新郑国际机场。项目北临南三环，大学路东西两侧均有高架上桥口，目前东四环、西四环高架均已通车，向西可通达奥体中心、郑州市植物园，向东可通达CBD、龙子湖大学园区，快速通达全城。

配套评测

公园、教育、文娱等配套齐全

教育配套：郑州华侨城项目规划的有两所小学、一所中学、三所幼儿园，其中小学已签约郑州市重点学校——幸福路小学，中学已签约郑州四中，且由原校区直接管辖，共享其教育资源，孩子的上学教育问题可以放心无忧。

医疗配套：郑州华侨城项目4公里范围内有第二人民医院、郑飞医院、市第六人民医院、康复中医院等，也规划的有三甲医院等医疗配套（最终以政府批复及实际建设为准），可以有效保障家人的健康。

公园配套：郑州华侨城项目自身规划的有约6000亩的文旅公园，有“先锋创意”城市公园、“欢乐海岸”体验公园、芦村河遗址生态文化公园、“海上丝路”文化公园、生态修复示范公园五大主题公园，其中先锋创意城市公园一期约28万方的实景已经呈现，文化艺术中心、芦村河遗址生态文化公园等文旅工程也在同步建设中。

先锋创意城市公园

芦村河遗址生态文化公园

其他配套：郑州华侨城项目除了教育、医疗、公园配套外，其约33万方的欢乐海岸，规划的不仅有文化、旅游、休闲业态，还有住宿、餐饮、购物业态，这里将形成全天候的文旅综合体，包含吃喝玩乐购等一站式生活休闲娱乐功能配套，有欢乐海岸体验公园、大型商业MALL、美食商街、游乐场地、以及星级酒店、大型水族馆等（最终以政府批复及实际建设为准）。无论是商业资源、生态资源还是娱乐资源，都能够满足儿童、成年人和老人等不同年龄段业主的休闲、购物需求。

童趣园

游客服务中心

房价及潜力分析

同类型产品相比，价格中等偏上

价格现状：郑州华侨城毛坯高层房源目前均价约13300元/m²，毛坯小高层均价约13500元/m²，毛坯洋房均价约15000-16000元/m²；三号院带装修小高层均价约16000元/m²，带装修洋房均价约18000元/m²；周边新房刚需高层产品居多，均价约13000-13500元/m²；二手房楼盘较少，均价约12200元/m²，依据目前该区域的发展趋势与华侨城品牌、产品品质的口碑，预计二手房价格不会低。