正文

  6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（以下简称《通知》）。

  《通知》指出，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。同时《通知》还明确了将落实“先试点后推开”的政策，从今年下半年开始，河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省这7个省份（城市）将开展征管职责划转试点，到了明年即2022年再进行全面改革。这说明今年下半年税务部门征收土地出让金的工作流程还会细化，也使得房企应对此类政策具有半年的缓冲期。

  财政部土地出让金征收权改革，将职权赋予了税务部门，体现了国家职能机关职能体系的转变，有助于增强税务部门将税收收入和非税收收入进行统一征收、统一管理的能力。因此，改革的初衷和土地或住房市场改革无关。但由于土地出让金规模较大，且和住房市场密切相关，容易引起广泛关注，尤其是此次政策后，关于“土地出让金退出历史”、“是否和房地产税改革有关”等争议较多，也引起了诸多解读和猜测。

  两集中供地下的土地出让金

  6月3日下午，郑州首次集中拍地落下帷幕，此次土拍共吸金约414亿元，出让总面积约3233.5亩，耗时6小时，所有地块均成功出让。6月4日，土地出让金征收权改革政策出炉。显然，这一土地新政将引起房企的特别关注：土拍所涉及的土地出让金是否有新变化？

  以郑州集中供地的情况为例，在郑州市公共资源交易中心官网中，可以看到相关的土地交易公告文件，其规定了房企在竞拍前后需要交纳的费用。结合其他城市的情况，易居研究院总结如下：

  1）竞买保证金：该资金为拍地前缴纳，大约为土地总价的20%。部分城市也有创新，如杭州今年双集中供地中，允许房企选择缴纳最高不超过5000万元每宗地的“勾地金”。类似勾地金、意向金、定金、保证金等，其实都是“竞买保证金”的性质。

  2）政府土地出让收益：该资金在房企与当地规划和自然资源委员会签订土地交易合同后支付，需要在15个工作日内付清。

  3）土地开发建设补偿费：该资金为当地土地储备中心催收的资金，房企最终到所在城市政务服务中心办理相关缴款工作。

  基于上面的分析和财政部的改革思路，未来房企竞买保证金依然由当地规划和自然资源委员会征收和代缴，而政府土地出让收益、土地开发建设补偿费则由税务部门征收。

  对房地产市场影响大不大？

  《通知》一经发布，市场上就出现了“告别土地出让金”的解读，认为土地出让金不再归属地方，进而联想到会加速房地产税的落地。但实际上，除了征收部门改变以外，土地出让金的分成使用等规则并未发生实质性改变。《通知》中特别强调，“四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。”

  有专家认为，土地出让金收入划归税收部门征收，不是意味着土地财政终结，不是意味着土地出让金告别，也不是意味着房地产税又近了。仅仅是征收部门换了，土地出让金的收入还是地方政府的。从全国统一管理的角度上看，土地出让金收入征收由自然资源部门划转给税务部门，有利于提高土地出让收入的征管效率，降低征收成本。同时，中央对于土地出让收入有直接的监管和支配权，有利于土地出让收入的使用更加规范化，还将有效降低地方政府对于土地财政的依赖。

  由此可见，短期来看，本次政策的出台对房地产市场以及对地方政府收入上的影响并不会太大，但需要关注中长期税制改革方面的新举措，土地出让收入未来可能会向乡村振兴、保障性租赁住房和老旧小区三个领域倾斜。

  结语

  集中拍地前夕，郑州绝大多数楼盘表示会涨价，但随着土拍结束，二级市场并没有像他们预想的那样被催化。此次土地出让金征收权改革政策出台，朋友圈又开始喊话房地产税即将落地，其实都是为了激起大家买房的热情。

  因此，只有客观、理性地解读政策，消除误解和误读，才能让地方政府、房企和居民家庭三方理解国家改革的精神和方向，进而促进房地产的平稳健康发展。

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