正文

探盘归来 | 第39期 | 晓红帽

搏一搏，单车变摩托，赌一赌，夏利变路虎。

我们都知道这是一种赌博的心态，如今却淋漓尽致的用到了郑州买房这件事情上。

提到烂尾盘，大家的态度往往是“望而却步，嗤之以鼻”。然而，一个烂尾10年，曾入榜郑州十大烂尾盘的项目，近期首开大卖2.1亿，并自称是三环内高品质改善盘，激发起了小编的探索欲。今天就来说一说这次探盘归来的收获。

这是一个命运多舛的项目。置业顾问也直言不讳的自爆项目前世黑料。

2011年，楼盘命名：凯运天地，规划6栋楼，并开始内购。

2013年，更名为：正印摩卡时光，规划9栋高层+商业综合体，正印开发。

2014年，更名为：正印良品，项目施工停工状态被搁置。

2015年，更名为：万吉一品，万吉开发。

2016年，更名为：万吉花园，规划变更为13栋高层。

2019年，更名为：郑银桂府，备案名：泰莱尚院，规划更改为1栋高层、2栋小高层+5栋洋房，同欣恒益开发。

2021年，对外推广更改为备案名：泰莱尚院，规划不变。

历经十年开发商更迭，更名无数，规划变更数次。

目前开发商是河南同欣恒益房地产开发有限公司，是一家河南本土的开发商，这个项目是同欣恒益开发的第一个项目。

同欣恒益企查查公开信息

开发商从正印变为万吉，从万吉又变为同欣恒益。烂尾盘操盘人更迭原本是不足为奇的，但从企查查中意外的发现，原来目前的开发商同欣恒益却是正印更名而来。

兜兜转转还是你。

曾经操盘烂尾的开发商重新掌舵，再次烂尾的风险有多大？面对小编的担忧，置业顾问讲了三个“法宝”：

1、同欣恒益开发商是实力开发商，引入郑州银行的资金注入，资金链没有任何问题。

2、房管局对购房者首付款资金监管，开发商不会出现挪用购房款。

3、项目已经取得五证，施工进度基本每周一层，不存在烂尾风险。

也许有人会说，知错就改依然还是好同志。

2021年4月2日，泰莱尚院1号楼304套房源取得预售许可证。2021年4月5日，泰莱尚院迎来高光时刻，线下开盘推售约225套房源，当天销售约150套，当日热销2.1亿元。一个烂尾十年的项目“涅槃重生”。

项目首次开盘均价14700元/平米，低于备案价销售。与其说开发商让利购房者，实则是打开市场局面，低开高走。

诸多历史问题的泰莱尚院为什么备受购房者青睐？难道只是因为房价低？

泰莱尚院售楼处外部实景

走进狭小的售楼处，非常醒目的位置摆放着首推1号楼的备案价格展架，洽谈区墙面上罕见的挂着一个电视播放着实时的施工现场全景，用心可见一斑。

项目主打9个字：三环内、地铁口、改善盘。

泰莱尚院坐落于管城区金岱路与腾飞路交汇处西北角，小区大门位于项目东侧腾飞路上，目前腾飞路还在围挡施工状态。

地下的地铁4号线已经通车，小区大门距离地铁4号线果树所站两三百米的距离，乘坐地跌向北直达中央商务区CBD、北龙湖金融岛，同时一站距离到达七里河站可换乘地铁5号线，再向北换乘3号线、1号线，实打实的三环内的真地铁盘。

泰莱尚院项目区位图

说到项目品质，自称片区品质改善盘。

项目总规划8栋楼，1栋27层高层、2栋16-18层小高层、5栋6-7层洋房，总户数765户，高低配设计，高层+小高层+洋房，容积率2.91。

三环内土地寸土寸金，在主城容积率动辄3.5，甚至更高达5、6的蜂窝产品下，三环内的泰莱尚院容积率2.91，的确是稀缺。

泰莱尚院项目沙盘实景图

在园林规划上，项目沿着腾飞路整体向西内退25米，打造宽25米，长108米的出入口景观，与小区中心轴景观形成5000平米的景观绿化。这在市面上不多见，据说是开发商牺牲了一定的利益来专门打造的。

新中式大门，搭配新中式的园林景观和小品，规划有老年活动场所、全塑胶铺设儿童游乐专区，夜光跑道等。但注意，3号楼下规划有幼儿园，非封闭独立管理，这对于后期的物业有着很高的要求。

令人意外的是，项目聘用康桥物业，2.8元的物业费。

再来看看项目的户型设计：

泰莱尚院1号楼单元户型平面图

泰莱尚院在售的1号楼，总层高27层，共两个单元，每个单元3梯6户。户型有67、86平米两房，99平米小三房，106、127平米三房，主推99平米紧凑三房。梯户比较高，户型面积偏刚需或首改。

67平米紧凑两房，在市面上比较少见，低总价，适合刚需首套或者投资的客户。首付大概在30万左右，月供4000元左右。可组合贷，月供能降低到3200元左右。

目前项目开盘优惠已取消，置业顾问直言不讳道，每平米已经上涨200-300元，当前成交价在15000元/平米左右，并且后期会按照每周的频次持续小幅上涨，并称2、3号楼高层会在16000以上，洋房会在2万以上，可谓信心十足。

泰莱尚院最新施工进度实景

目前1号楼高层已出地面大概4-5层左右，洋房出地面。据置业顾问透漏，项目施工基本一周一层，预计五六月份会在项目现场开放实体样板间。

主城三环内不到1万5的低密住宅稀缺吗？

纵观管城同片区在售项目：

鼎盛阳光城，本土开发商，在售七号院坐落于中州大道与七里河路交汇处，约40亩，容积率为4.29，纯高层住区，毛坯房，房价15000-15500元/㎡。虽然是河景房，但一条线的布局，注定小区内部景观一般，距离中州大道高架较近，噪音污染是肯定的，虽然距离航海路较近，但距离最近的地铁口七里河站约800米距离，另外，阳光城户型、品质及物业服务均一般。

富田城九鼎公馆，本土开发商，在售3号院坐落于郑尉路与鼎瑞街交汇处，占地133亩，容积率3.79，纯高层社区，河景房，地铁4号线住宅首家地铁入口设计，在售3号楼是小区最后一栋，采光无遮挡，品质细节做了提升，譬如燃气管道暗埋等，毛坯房，房价17000+元/㎡。二期即将交房的小区园林转了一圈，品质、河景、景观都不错，但单价太高了。

融创城，全国百强房企，在售融溪园坐落于鼎瑞街与十八里河交汇处，占地82.01亩，容积率2.99，高层+洋房设计，一线河景房，带装修房，房价15250 元/㎡，无地铁优势，赠送的大飘窗还是不错的，配套都需要长时间的等待周期。售楼处各种中介和看房人员，是片区几个项目中人气最旺的。

相比之下，泰莱尚院确实有优势：

1、主城三环内，容积率只有2.91，稀缺。

2、真正地铁盘，距离地铁4号线站口百米距离。 

3、入手门槛低，67平米户型对于投资或刚需购房者比较友好。

4、康桥物业，给项目加分不少。

5、享受三环内成熟配套。

劣势也相当明显：

1、多次改头换面，再次烂尾风险不可预知。

2、小开发商初次开发，即使如期交房，品质无法保障。

3、居住并不纯粹，产品设计混杂，居住舒适度受影响。

4、15000+的毛坯价格，与周边二手房持平，房价洼地已不再。

5、土地使用已过10年，按照2023年如期交房算，70年产权也仅仅只剩下50+年。

结语

赌博是条不归路，用赌博的心态买房，当心，走上不归路!

也有人说，项目已经五证齐全了，万一捡个金宝宝呢？当然，小编也希望项目如期交房，让郑州少一个烂尾盘！

这样一个楼盘，你敢买吗？