正文

  郑州2月的土拍市场算是“柔中带刚”

  为啥这么说？

  “共7块土地，4块住宅用地，6块底价成交，最后一击竞拍1小时溢价40%刷新双湖科技城楼面价被外来房企拿下……”（虽然双湖科技城的地越来越少竞争很激烈，但是这楼面价是打算卖出多少的房价呢？）

  01

  外来房企壕气拿地！

  郑州这个区域是否值得？

  过了春节，开年上班时才意识到魔幻的2020年真的实打实过去了。回想2020年的土拍市场，“预冷”“回温”这些词都说烦了，可谁让市场表现一直平平，大家的信心都不足了，只能在不断的猜测中找回对土地市场的期待。

  但今年一开始，保亿就带着自己溢价40%的壕气为郑州土拍市场代言：别猜，猜就是郑州值得！

  从图中可以看出来，该地块位于金盏街以南的双湖核心片区，紧邻双湖核心主干道创新大道。距离规划中的地铁9号线站点300多米，距离科学大道约1公里。

  周围生态环境良好，南侧不远就是天健湖公园，东南方向有杜寨遗址公园，斜对面是双湖科技城中心公园。教育、商业、医疗等配套设施也比较完善。

  该地块容积率小于2.0，限高60米，属于低密社区。从该片区的整体规划来看，多是小高层+洋房社区。

  北边一路之隔就是龙湖天境，但楼面价足足高出近3000元！南边是保利拿下的地块，此次保亿以近7000元的楼面价刷新了此前保利的最高楼面价。以此来看，并参照保利和光屿湖对外释放的高层13000元/㎡、洋房16000/㎡的价格，同样2.0的容积率，60米的限高，保亿建筑密度更低，预计这个楼盘的总体价格将高于保利。

目前区域内的情况是仍有大量待开发土地，发展前景可观，但需要时间！

02

土地市场措施不断！

网传实行供应“两集中”

一边是2月保亿溢价拿地，另一边是土地市场政策不断发布。

近期网传2月18日住建部发文直接监控22个热点城市，具体名单未公布，网传版为包括北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。对上述22个重点城市实施两集中（集中发布出让公告，集中组织出让活动），2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

网传郑州市自然资源和规划局也发布了《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》的文件，自2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。（网传文件截图，截止到发稿时并未正式公布）

虽然目前郑州的政策还未得到证实，但是已有部分城市明确实施相关措施。

那么“两集中”政策到底会对房地产市场带来哪些影响呢？

首先两集中政策是指在同一时期大量组织土地集中出让，这会在一定程度上对城市的土地溢价率以及房价产生影响：

1、在一定程度上降低土地竞拍溢价率

同期大量集中供应土地，将会对竞拍的资金进行有效的分流，单一宗地的竞拍参与方将会减少，土地竞拍溢价率将会得到一定的控制，抑制城市地价走高。

2、同期供应土地同时入市，房企开盘后竞争激烈，对房价上涨形成一定程度的抑制

一年仅发布3次土地出让公告，同批次供应的土地将会达到30-40宗，同批次大量土地同期入市，同期入市项目激烈竞争，价格战将会更加激烈，将会对商品房市场形成一定的冲击，抑制城市房价上涨。

3、对城市住宅土地供应形成一定的抑制，降低城市对房地产的依存度

一个城市1年仅有3次土地供应机会，部分整理完毕的土地一旦错过这三次挂牌机会，将会延迟至下一年，对城市的住宅土地供应形成一定的抑制；降低城市对房地产的依存度。

对参拍房企来说，影响如下：

1、整体资金实力将会成为拿地的重要要素，一年仅有三次拍地机会，同期能组织大量资金参与土地竞拍的企业将会有更多的拿地机会。

同期大量土地同时竞拍，降低土地竞争程度，资金实力强劲的国企、央企以及TOP级房企将会有更多的拿地机会，多参与才有更多的拿地机会；

2、中小型房企的生存空间将会被进一步压缩，中小型房企全面修炼内功，提升自身的运营能力和出价能力，出手即中的能力在土地竞拍中更为重要。

03

21块住宅用地集中出让！

是否与土地政策有关？

最后我们再来看一下3月的土地出让情况，共有24块土地出让，其中21块为住宅用地！3月3日经开区就集中出让12宗地！

进入2021年，政府对商品房市场的调控越来越多，在土地供应端实施改革是必不可少的。因为从长效机制上调整城市的土地供应，可以从供求关系上调整城市房地产市场。

土地市场调控，不论是对房企还是购房者都会产生影响。这次网传政策如果得到证实，意味着郑州房地产市场将迎来变革。

总的来说，有实力、有资金的房企更有机会竞得土地，这对开发商自身提出了更高的要求，并且有利于减少因竞争激烈造成的溢价现象。而溢价现象的减少，会直接影响后续房价的高低，能够在一定程度上抑制过高楼面价和房价的出现，对购房者来说，无疑是一件利好。

不知道2月保亿溢价40%拿地的情景是否还会再现，但3月份24宗土地出让也是值得大家期待的！最后，对于此次网传的土地供应政策，大家有什么自己的看法呢？