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  2020年虽然整年受到疫情的强力影响，全国市场都相对萎靡。

  但下半年，随着疫情防控常态化，多地楼市火速回暖，在一周之内，广州、深圳、上海、杭州和合肥五个城市相继出台相关的楼市调控政策。

  而2021年短短一月不到，各地关于楼市的调控便又接踵而来。

  不禁让人疑问，2021年第一季度楼市到底是啥走向？

  一月内多个城市收紧

  据不完全统计，2021年以来，上海、广州、深圳、杭州、合肥、郑州、福建南平等多个城市收紧楼市调控。

  1月27日杭州意外加码，杭州最新的楼市政策在限购、限售上加码，矛头直指打新热：

  1.加强限购，落户杭州未满5年的，在杭州市限购范围内只能买1套房；

  2.加强限售，杭州市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年；

  3. 摇号中签率小于或等于10%的商品房、以优先购买方式取得的热点商品住房，自拿证起5年内不得转让。

  而深圳和上海则两次进行调控。

  深圳堵上了假结婚买房的可能性，而上海则将法拍房纳入限购范围，并规定夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，堵住了“假离婚”的路子。

  目前看，各地调控的花样越来越多，多是在原本的调控政策上进行修修补补，并不算严苛。

  除了面对政策调控带来的压力，如何降杠杆会是2021年各大开发商感到头疼的一个问题。

  历史最高到期债券潮，来了！

  按照往年惯例，新年初始房企会迎来一轮发债潮。今年也不例外。

  截至1月13日，全国共有32家房企发新债权，募集金额共计约735.22亿元，同比增长了25%。

  开年房企密集发债除了近期美元贬值，全球流动性进一步宽松等因素外，另一个重要的一方面在于房企2021年面临历史上最高的债券到期潮。

  图：2018年以来房企债券到期情况（单位：亿元）

  数据来源：企业公告、CRIC整理

  不完全统计，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增长22.45%。 2021年房企迎来 历史的最高还债期。

  与往年不同的是，随着房地产行业去杠杆政策的落地，以及2021年房企的债券到期潮，这意味着今年房企的偿债压力更大。

  在房企“钱紧”，调控政策不放松的情况下，楼市将会有什么表现呢？

  郑州楼市会如何走？

  目前来看，几个热点城市调控不断加码，房住不炒的大方向仍然没有改变。2021年楼市整体环境放松的可能性不大。

  而在金融端，楼市继迎来了“三道红线”后又迎来了“房贷两道红线”的金融管控。而这两道红线会对房地产市场产生连锁效应：银行房贷额度紧张-房贷延期-个人房贷业务排队-房贷利率上升。

  近日有媒体公开报道，目前郑州多家银行暂停二手房贷款业务，新房贷款放缓，“房贷两道红线”的效应或正在凸显，这无疑在一定程度上增加了购房者的上车门槛。

  在此情况下中指、克而瑞等多家数据机构均认为，2021年商品房销售规模或会下降。那么郑州呢？

  根据乐居网河南统计，截至1月27日，大郑州新房共计卖出了3278套。

  虽然缺少了4天的数据，但是我们对比一下往年1月份郑州的新房成交情况仍然能看到今年与往年的差距所在。2021年1月大郑州新房销量目前约是去年的五分之一。

  在成交表现上看，新年伊始郑州的楼市着实不热，甚至有些“寒冷”。在此情况下，郑州市场或许会延续往年的横盘期，仍需时间才能得以复苏。

  结语

  2021年对于房企来说仍然需要打一场硬仗。中央遏制炒房的决心是坚定的，而房贷两道红线的实施，又进一步遏制了楼市过热的可能性。

  不过，楼市具体的表象仍然需要结合本地市场来看。

  从郑州当地楼市现状看，2021年1月郑州的新房成交情况远远达不到需要“调控”的热度，在楼市亟待复苏的情况下，郑州楼市调控继续加码的可能性不大。2021年郑州的房地产或将继续横盘。

  在2021年的新生态下，房企或会减少对融资的依赖，加大项目去化、加强销售回款，增加自有现金。

  在此情况下，还需要再次告诫一下郑州的刚需朋友，还是要谨慎选择环郑以及远郊，主城仍是你在2021年最保险的选择。