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2020年因为疫情的原因，我们度过了不平凡的一年。

郑州楼市也是风云变幻，市场下行、房价下跌、楼市崩盘，市场各种声音混杂，让人难以分辨。

据克而瑞年报数据显示，2020年郑州主城区价格约为15158元/㎡，相较2019年上涨3%。

但是具体到各个板块，2020年全年房价会有怎样的表现？在市场整体上扬的情况下，各个板块的房价涨幅到底是多少？

主城14板块房价上涨

全年涨幅谁最高？ 

从全年主城25板块平均房价数据显示，房价排名前三的分别是：

北龙湖：均价29139元/㎡

龙子湖北板块：均价20464元/㎡

杨金板块：均价18151元/㎡

北龙湖依然是傲居群雄，甩下第二名近9000元，且从7月开始，下半年区域均价一直跳过了2万+的阶段，跃升在3万+的房价阶层。

2020年郑州主城有14个板块全年房价上涨，涨幅前三的区域有：经开老城板块、高铁板块、北龙湖板块，基本都在郑州东区，包括白沙片区，上涨幅度也在10%以上。

25板块中全年房价下跌的板块有11个，其中的下降幅度最大的是：运河新区板块 ↓24.8%、中原新区板块 ↓19%、国贸板块 ↓19%。

房价浮动较大和区域项目销售价格有很大关系，受当月单盘销售均价影响较大。

如果以房价将郑州各板块划分梯队，大致可以分为以下梯队区间：

1万7—3万：北龙湖、龙子湖北、杨金板块、中心区

1万5—1万7：三全国基板块、滨河国际新城、高铁板块、南阳路、碧沙岗

1万3—1万5：高新老城、龙子湖、北大学城、经开老城、常西湖、航海路、冉屯路、运河新区、郑新路板块

1万2以下：中原新区、白沙、国贸、高新新城、黄河板块、国际物流、古荥板块

以房价梯队来看，郑州主城中高位房价区域仅占40%，郑州市场依然是刚需购房者的天下。

5月多板块房价低位

哪个板块更适合刚需购房者？ 

从郑州主城25板块全年房价峰值数据来看，1月、9月、11月是各板块房价最高峰出现较多的月份；5月多板块房价下跌，是全年房价最低位出现最多的月份。

25板块全年房价浮动情况：

房价1万7以上的几个板块，整体是比较平稳的状态。

北龙湖一枝独秀，高位上浮；中心区10月因郑州雅颂居首开影响，价位突然高扬，全年整体小幅缓慢微涨；龙子湖北缓慢微微下跌；杨金板块全年呈平稳状态。

房价1万5-1万7的几个板块，上半年价格浮动明显，从7月下半年涨跌浮动较小。房价涨跌最大的是高铁板块，分别在3月和6月出现了两个大峰值。

房价1万2-1万5区间，在这个价格区间的板块较多，多个区域价位较平稳，适合刚需，国贸板块和中原新区全年房价曲线浮动较大。

尤其是国贸板块，地处市中心，区域商品房价位受不同产品销售价位影响最大，11月峰值就是因为区域融创蘭园洋房的推售，成交均价27000-28000元/㎡，区域房价被拉高。

中原新区除了之前老盘永威西郡，2020年又首开了中原华侨城、金科中原等几个新成员，高层均价1万1-1万3，整体拉低了区域成交均价，

房价1万2以下的板块，只有3个，相对比较平稳，古荥板块和国际物流板块因为区域新房少，离主城较远，配套不完善，房价一直都处于主城低位。

房价坚挺vs断崖跳水

主城、远郊冰火两重天！

2020年全年主城区房价整体是呈现一个上涨的趋势，房价最高位在8月，住宅成交均价约15613元/㎡，最低位是在1月，住宅成交均价约14417元/㎡。

上半年因为疫情影响，各区域项目销售情况均不太理想，3月小阳春不再，房价一直处于1万5以下，二季度房价虽然出现微涨，但相较于2019年，房价仍然处于下位。

但从下半年开场，主城房价开始上扬，基本均值在1万5以上，尤其是三季度房价到达年度峰值，四季度小幅度下跌+年末翘尾，整体比较平稳。

一方面是因为年中之后疫情缓解，楼市略有回暖，金九银十、国庆双节、双11、双12等密集节点，房企推量增加。

另一方面主要是高价盘的入市。主城改善爆发，下半年恒大、康桥、万科、保利等多个高价位改善盘相继开盘，主城多区域房价迅速被拉高。

与主城相比，远郊房价波动相对较大，从房价整体趋势线看，2020年远郊房价全年呈下跌态势。全年房价最高月份在年初的1月，最低位在年末的11月，基本与主城相反。

降价幅度最大出现在2月和10月，2月主要受新年月和疫情爆发的影响；10月因为节点优惠和年末业绩抢收，房价腰斩、跌破5000+，远郊从绿博到平原新区几乎无一幸免，房价出现大幅缩水。

这也直接的反映出，相较远郊区，主城的保值性更强，一旦出现市场下行，郊区永远是降价冲击的第一位。

结语

2020年开端艰难，翘尾收官，市场逐渐回归理想，置业者购房观念、价值观念也在不断重塑，房地产市场的发展在逐步回归城市综合价值。

主城价值回归，除非地缘客户，刚需咬牙也要坚持主城。

2021年，“房住不炒”依然是楼市主基调，如果没有针对性新政策刺激，也很难再出现大涨大跌的态势。

至于年后市场回暖，需求的复苏，购买力增增加，房价是否会有一波增长还要看具体情况。

但购房者也不要被市场“冷”、“热”的声音误导，根据需求，适时上车，项目品质、开发商口碑同样很重要！