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  城市大，居不易。 

  对于每一个刚需来讲，房价的任何变动总是牵扯着最敏感的那根神经。按照传统的惯例，每年年末都是房企冲刺销量的时期。大家也习惯在年末这段时间“捡漏上车”。 

  但究竟有没有真正捡到便宜我们还是要用数据说话。 

  今天我们用克而瑞河南区域新出炉的郑州楼市数据来看一看，2020年即将收官，郑州的房价到底降了没，市场又有哪些新变化。

  最佳上车时机已过？你抓住了吗？ 

  很多等待郑州楼市降价的朋友们可能要失望了。

  从克而瑞河南最新公布的数据来看，虽然经历了楼市调控和疫情，但许多人期待的降价潮并没有降临郑州市场。

数据显示，2020年11月大郑州主城区成交均价为15257元/㎡，相较上月15409元/㎡的价格，每平仅仅下调152元，主城区的降价幅度十分有限。       

统计区域为郑州主城区（郑东新区不包含白沙板块）；数据来源：CRIC咨询决策系统

  从1-11月的成交价格曲线来看，郑州主城区成交均价最低的时间出现在今年上半年。1月、3月以及5月上车门槛都相对较低。

  5月后郑州市场价格便稳定回升，整体成交价格要高于去年同期。与去年11月相比，郑州商品住宅成交均价上涨了1566元。这意味着同样一套100㎡的房源，一年间购房成本增加超15万。

而备受瞩目的环郑区域，商品住宅的成交均价则在8216元/㎡，相较上月每平降价189元，环比下降了2%。降幅要略大于主城区。    

数据来源：克而瑞河南区域

  市场基本面稳定向好 

  再看下郑州市场的供求和库存情况。

  2020年11月郑州商品住宅供应135.51万㎡，环比上涨了87%。成交量88.58万㎡，环比降低5%。整体市场依然供大于求。 

统计区域为郑州主城区（郑东新区不包含白沙板块）；数据来源：CRIC咨询决策系统 

受成交影响，郑州的库存也略微有所上升，从973.40万㎡上升至1020.32万㎡。去化周期相对比较稳定，维持在11.5个月，市场面稳定向好。

分区域看，11月商品住宅市场管城区供应39.64万㎡，占总供应的29%，位居各区域供应首位。

金水区市场热度则相对较高，以成交15.61万㎡的成交量位居第一。       

统计区域为郑州主城区（郑东新区不包含白沙板块）；数据来源：CRIC咨询决策系统 

  改善产品上涨 

  2020年11月仍然以省内客户为主，成交占比80.1%，环比上月明显下降；郑州市区客户占比16.6%，省外客户占比上涨，占比3.3%。

  刚需市场情况下，80-100㎡刚需产品为成交绝对主力，30-50岁刚需客户为主要购买力，占比48%；其次为20-30岁和50-60岁客户占比分别为23%，成交年龄段更加集中。

  分面积段看，刚需占比下降，80-100㎡刚需产品成交占比为34%，改善120-140㎡（20%）成交占比上涨，终极置业180 ㎡ 以上（5%）产品成交占比上涨。

  其中刚需80㎡以下产品价格下降明显，均价为13088元/㎡； 刚需80-100㎡产品均价约13524元/㎡； 100-120㎡刚改产品均价约13933元/㎡，降幅最小； 120-140㎡以下产品均价约13890元/㎡； 140-180㎡以下产品均价16893元/㎡； 180㎡以上终极置业产品均价约24717元/㎡。

  最后的话 

  总的来说，2020年11月尽管主城区和环郑地区成交均价都有所下调，但下调幅度并不大。 就主城区而言，自今年5月以后郑州主城均价便稳定回升，整体价格全年呈现上涨态势。11月均价较去年同期环比增长了近13%。 此外，从市场结构来看，刚需占比下降，改善产品出现上涨。郑州的改善需求正在释放。 截至目前来看，今年最适合上车的时间出现在上半年的1月、3月和5月。现在离2021年已经不足半月，房企即将面临期末大考。有需求还没有上车的旁友们可以重点把握下最后半个月。