郑州房地产库存去化达21个月！房子卖不出去了？
来源：乐居买房2020-04-16 17:23:23
一场疫情带给郑州房地产市场带来的影响远比我们想象中深远。近日，克而瑞公布大郑州房地产市场月度分析报告，报告中透漏出一个很重要的信息：郑州去化周期已经突破21个月，郑州或将进入去库存时代，买房者的机会来了？根据克而瑞数据显示，3月郑州商品住宅供应明显增加，供应量达105.09万㎡。而成交量仅有37.36万㎡。其中，郑新路板块成交量为9.15万㎡位居首位，板块内主力贡献项目为融创城成交3.17万㎡。3月大郑州成交量虽有所回升，但远远小于市场供应。这便造成郑州存量积压：3月郑州商品住宅存量达到813.27万㎡。去化的下降引起郑州去化周期延长，目前郑州去化周期已从去年同期的7.0个月猛增至今年的21.74个月！郑州有大量库存亟待市场后期消化。
备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区不包含白沙板块）；数据来源：CRIC咨询决策系统下沉到各区域来看，管城区商品住宅供应、成交都居于首位。3月管城区供应22.82万㎡，成交9.68万㎡，去化完成率不足五成，仅有42%。
备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区不包含白沙板块）；数据来源：CRIC咨询决策系统从存量上看，金水区库存较大，存量达162.21万㎡，但呈逐月下降态势。
备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区不包含白沙板块）；数据来源：CRIC咨询决策系统
根据笔者梳理，造成郑州库存积压的原因主要有以下几个方面的原因：
1.疫情影响下郑州市场成交下滑，商品住宅消化周期明显拉长。2.前期库存积压。以郑州市场来讲，疫情期间新房供应较少。但向前看，我们可以发现，从2019年8月来，郑州市场基本展现为供大于求的状态，因此存量较多，新房市场主要为消化前期库存状态。3.政策调控因素。为了纾困房企、恢复楼市，多地政府出台了针对房地产行业的扶持政策，譬如降低预售取证标准等。郑州市场目前还没有动静。但据笔者观察，一季度郑州土地供应节奏缓慢，政府或许正在土地供应端发力，以有序调节郑州库存积压的问题。接下来，郑州或许会出台有关政策有效引导提升二季度房企推货意愿和推货节奏。如今，郑州的消化周期一举跃升至21个月以上高位，“去库存”会是下一阶段的主要任务。3月郑州主城区推量1654套，去化1194套，整体去化率为72%；环郑区域本月推量368套，去化72套，整体去化率为20%，去化效果较差。从各区域开盘数据来看，高新区、惠济区推案套数较多。郑东新区去化情况最好，去化率达到98%；经开区次之，去化率为94%。
分板块来看，3月份大郑州12个板块开盘。北龙湖板块（正商丰华上境）去化率98%居首位，高新新城板块3个项目开盘，推量去化同居首位，且去化较好；杨金板块美盛北龙台项目去化未达预期，仅8%。
从成交客户构成上看，3月成交客户以省内客户为主，成交占比65.1%，环比上月增加；郑州市区客户占比23.6%，省外客户分布较少，仅占比11.3%。
省外客户受疫情影响，成交占比下降偏多，但这对于刚需购房者来说是件好消息。在疫情影响下，投资客户减少会让郑州的市场相对纯粹，对刚需来讲也更加友好。
目前来看，郑州去库存压力较大，接下来郑州各楼盘入市节奏或加快，购房者有更宽松的选择空间。供求之外，大家最关心的应该就是房价了。目前郑州市场价格比较混乱，降价和涨价并存。那么郑州最新成交均价是多少呢？3月郑州成交均价为14486元/㎡。受疫情影响，3月大郑州成交均价小幅下跌。较2月降低339元/㎡，环降2%。同比去年，成交均价下降829元/㎡，同比下跌5%。北龙湖板块成交均价持续高位，成交均价为27591元/㎡。其次为高铁板块26860元/㎡、龙子湖北板块22524元/㎡、滨河国际新城板块19995元/㎡、杨金板块18616元/㎡。受疫情影响，郑州成交均价微微下滑，但整体降幅不大。目前新房市场上声音非常嘈杂，这边喊着“特价房”、另一边高喊“涨价”，十分混乱。作为购房者面对市场上纷扰的声音，我们需要明确的是，目前郑州市场是涨价和降价并存的市场，涨价、降价都取决于开发商的市场决策。比如，一些板块项目去化情况非常漂亮，这些项目自然会有涨价的一些销售动作。但我们也必须看到的时是，一些项目去化情况并不理想，去化只有8%。而以后，郑州市场分化差异会日益拉大。
总结一下，目前郑州的房地产市场，房价暂时并不具备大规模涨价的条件。从2019年8月起，郑州市场基本展现为供大于求的状态，住宅库存和去化周期一路走高。
将郑州目前库存容量与郑州的土地供应节奏联系起来看，便不难看出，政府或在土地供应端对于郑州库存进行有序调控。
当前郑州市场亟待消化掉前期积压的大量库存，以保证市场恢复平稳。就克而瑞公布的三月成交数据而言，成交虽有回暖，但恢复至以往仍需一段时间。在市场恢复期下，并不具备大规模涨价的土壤。无论是4月1日“涨价潮”前购房者扎堆买房，还是闹得沸沸扬扬的海底捞涨价事件，亦或是各城发布消费券以求拉动经济，都透漏着一个讯息：当前经济形势仍然比较严峻，大家对经济环境的预期并不乐观。疫情后，购房者对楼市价格会更加敏感，也会更加谨慎。郑州房价还是比较坚挺的。随着疫情管控结束，各行业复工复产，整体节奏回归正常，项目或许会加快推盘节奏，抢占市场，市场复苏信号也将进一步加强。刚需购房者可以好好把握这段时机。而面对目前的经济形势，刚需购房者需要注意在购房前计算出还完房贷后的结余，将杠杆控制在可控范围内，买自己能力范围内的房子，避免“咬牙硬上车”。此外在当前的经济形势下，购房者需尽量为自己留够一年的房贷储备金，以应该对底部危险周期。
楼盘点评
写评论