上半年郑州商品住宅均价每平8566元
根据克而瑞发布的《2014上半年郑州市房地产市场形势分析》显示，2014年上半年郑州市住宅成交量回落，同比下降24.7%，同比降幅略高于中部省会城市，低于一线城市与华东区域城市。而郑州住宅成交均价8300元/㎡，同比增长5.4，在中部区域一直维持较高水平，且增速稳定，价格相对坚挺涨幅较小。上半年商品住宅成交均价为8566元/㎡，半年度复合增长率为5.3%，增长平稳。市场供应主要集中在高新区，成交量方面，中原区因配套相对成熟跻身第一，成交量达50万㎡。克而瑞分析显示，受供应量和价格双重影响，成交量向三环沿线外扩明显，随着城市逐步发展，未来三、四环之间的板块会成为主要供应、销售区域。【详细】
上半年郑州楼市房价坚挺增速平稳
或许没有多少人能想到，2013年还如火如荼的房地产行业，2014年竟伴随大范围的降价声挺进年中。与多数城市相似，郑州楼市没能超越2013年的“巅峰时刻”。根据克而瑞发布的《2014上半年郑州市房地产市场形势分析》显示，2014年上半年郑州住宅成交量为263万方，同比下降24.7%，同比降幅略高于中部省会城市，低于一线城市与华东区域城市。而郑州住宅成交均价8300元/㎡，同比增长5.4，在中部区域一直维持较高水平，且增速稳定，价格相对坚挺涨幅较小。上半年商品住宅成交均价为8566元/㎡，半年度复合增长率为5.3%，增长平稳。
上半年郑州楼市成交回落 市场供大于求
数据显示，2014上半年上半年郑州住宅供应245万方，成交263万方，同比下降24.7%，同比降幅略高于中部省会城市，低于一线城市与华东区域城市。值得注意的是，2010年至今郑州市供求比曲线起伏明显，自2013年触底反弹后，郑州供销比平稳上升。2014年上半年达到1.31，略高于0.8-1.2的合理区间。
截至2014年6月，存量去化周期增至10个月，与去年同期4.9个月相比上涨明显，但低于18个月的警戒值。2011年至今，郑州市住宅存量一直维持在400万㎡上下浮动；截至2014年6月，郑州市场存量484.4万方，存量去化周期增至10个月，低于18个月的警戒值。相较于住宅的去化速度，郑州写字楼整体去化较慢。现阶段以郑东新区为主，存量较大，大多数写字楼项目销售压力巨大。
201102-201402郑州商品住宅存量走势更多>>
- 产品：两房三房为主 多集中在中原区与高新区
- 从产品结构上，克而瑞数据显示郑州市场长期以二房、三房为主，面积区间集中在80-90㎡，城市刚需属性较为明显，且集中在中原区和高新区。三房和90-100㎡面积段有所提升，功能型刚需客户的需求正在被激发出来。2014年上半年，二房成交量占总成交的47%，三房占37%，一房占10%，四房及其他占6%。在客户群体方面，20-30岁购房客户占比近50%，其次为30-40岁，占比为29%；整体客群年轻，婚房类刚需客户和改善类客户需求强烈。值得注意的是，郑州购房客户中有67%以上来自周边地市，周口、驻马店等人口大市、以及开封、新乡等邻近地市客户较多；郑州仍然是省内购房首选主力城市。
区域：成交量向三环沿线外扩明显
上半年郑州市场供应主要集中在高新区、二七区、中原区，随着城市升级改造进程加快，大西南片区正处于快速发展阶段。成交量方面，中原区因配套相对成熟跻身第一，成交量达50万㎡。郑东新区受价格影响，成交量有所下降，以24.2万㎡的成交量排位第六。在成交均价方面，郑东新区、金水区、惠济区持续保持前3位，价格稳定；高新区、二七区、中原区低于全市均值，为全市价格洼地，随着区域逐步成熟，价格应有增长空间。
克而瑞分析显示，受供应量和价格双重影响，成交量向三环沿线外扩明显，随着城市逐步发展，未来三、四环之间的板块会成为主要供应、销售区域。城市西、南价格明显较低，各板块呈现出东高西低、北高南低的态势。
上半年楼市分化显现 购房者观望情绪加重
上半年郑州楼市最大的变化，还莫过于从2013年在售项目的“家家乐”过渡到日前的“两极化”。类似万科城销售火爆的项目，上半年不乏存在，6月前三周仍有项目开盘“日光”。另外，同样有中小型开发商项目面临因认筹情况差而延迟开盘、取消开盘，开盘去化率低于三成的现象。进入传统红五月后，楼市两极化现象更加明显。今年上半年，万科、恒大及本地建业、永威、正弘、泰宏等品牌房地产企业成交持续火热，万科城更是以“开盘必火”的节奏挺进当月销售榜，平均去化都在九成以上。但也有项目因认筹情况太差而取消开盘。同时，售楼中心营销活动频繁、部分楼盘现低首付及优惠幅度加大现象逐渐增多，新项目入市选择低价开盘跑量也不足为奇。
楼价没有直接下跌迹象，但购房者观望态度正在蔓延。“目前没有入手的打算，现在全国都在降价，我们想再等等。”如此心态的购房者并不在少数。从新浪乐居上半年数次大型市场调查来看，房贷利率上浮15-30%、全国房地产下行，都成为购房者暂不出手的直接因素。
