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乐居买房讯 回顾2022年上半年，郑州楼市可谓风云变幻，疫情一波接一波，新政一锤接一锤，郑州楼市历经多重磨难，但向阳新“声”。紧跟中央“房住不炒”的总基调，在因城施策背景下，积极应对，促进房地产市场平稳运行。2022年已行至过半，天猫好房&乐居河南重磅推出“楼市新声”——2022郑州楼市年中特别策划，一起来聆听郑州楼市的 “新声”！

如今2022年上半年已过，楼市回声之政策、土拍、规划篇等都已陆续上线，政策利好频现；郑州首轮集中土拍已收官，波澜不惊，政府拖底；“米”字型高铁河南区域最后一笔落成，城市规划稳步推进，但上半年各项楼市政策和规划对市场影响究竟如何，上半年真实开盘及去化情况如何？市场又有怎样的变化？哪些项目更热销？

开盘项目较少 市场低位运行

据克而瑞河南区域，郑州上半年约有32个项目开盘43次（单项目多次开盘），累计推出5191套房源，成交总量2047套，去化率约为39.4%，同比去年大幅下降。

2022开年不利，1月份受疫情影响，仅1项目开盘，高新区谦祥雲栖新盘1月上旬首开，共推出约304套房源，累计去化约85套，去化率约28%。项目为开年首开，市场呈低位运行。  

谦祥雲栖为谦祥升级系作品，项目位于三环，地铁优势明显；拥有郑州中学（总校）、郑州中学附属小学双优质教育资源，开盘受疫情影响，蓄客量不足，即使项目本身没有什么硬伤，去化效果仍然一般。

自此1月份郑州楼市基本没有项目开盘，后逢春节假期，返乡置业并未翻起如往年一样的火花，直至2月中旬，惠济区招商美景雍瑞园开盘，少量加推，成交仅为个位数。整体来看，2月份开盘项目环比骤增，约有11项目开盘，共推出约934套房源，累计去化约80套，去化率约8.6%，市场颓势仍在延续。

3月份郑州市场8项目开盘，累计推出约721套房源，累计去化约232套，去化率约32%，市场呈现回暖趋势。其中二七区电建洺悦天玺和经开区金茂越秀未来府为新盘首开，去化率分别为37%和53%，去化效果较好，为3月开盘数据做出贡献。

4月份郑州楼市市场表现平平，4月份5项目开盘，累计推出约430套房源，累计去化约61套，去化率约14%。

5月份仅5项目开盘，累计推出约666套房源，累计去化约443套，去化率约67%。受五一假期前期影响，各案场推出促销活动，以价换量，加之郑东新区华润郑东万象城幸福里首开即清盘，引爆郑州楼市，5月整体去化环比上涨约53%，市场趋向回暖但分化严重。

上半年的收官6月表现确实不凡，11个项目开盘12次，累计推出约2136套房源，累计去化约1146套，去化率约54%。综合去化过半，环比小幅下降，但从开盘项目和推盘体量来说，均有增长，表明市场信心正逐步恢复。其中多个改善盘首开，金水区万科古翠隐秀、保利大都汇和保利文化广场的三期住宅，开盘表现都很亮眼，去化率均在70%之上，呼应了郑州市场改善需求的攀升。

主城价值回归 区域分化严重

2022上半年郑州开盘项目表现分化明显，首先表现在区域分化严重，不论是从开盘项目数量或是去化率来看，主城项目领先环郑，上半年郑州主城区开盘项目约有24个项目开盘，共推出约4397套房源，去化率约为43%；环郑近郊项目约8项目开盘，累计推出房源约794套，去化率约为21%。综合来看，主城开盘项目去化率约为环郑项目的2倍，主城价值持续回归，环郑项目仅适宜资金实在有限的主城刚需外溢和地缘购房群体。

其中主城开盘的24个项目中，金水区约9个项目位居第一，金水区的实力和配套仍然深得购房者的青睐。高新区、二七区、惠济区紧随其后，中原区作为郑州比较成熟的区域，上半年仅1个项目开盘。

环郑近郊的8个开盘项目中，区域分布较为平均，主要涵盖航空港区、新郑市、荥阳市、中牟县。其中新郑市金地和樾春晓为新盘首开，去化率约为37%，当前市场背景下表现尚可，证明近郊好盘也能得到市场客户的认可。金地和樾春晓容积率约2.99，采用高低配规划，包含6栋19-34高层＋5栋5-10层洋房。项目毗邻南龙湖核心商圈的龙湖锦艺城，南龙湖地王窝优质地块。

刚需族持续观望 改善需求井喷

通过对上半年郑州开盘项目的数据比对分析，去化率不足1成的主城区项目有绿都青云叙、亚星锦绣山河、东原阅城、裕华城、腾威城和东方宇亿万林府，基本为偏刚需楼盘，金水区腾威城和东方宇亿万林府虽地处金水区，但受制于产品规划和开发商品牌的影响，去化表现较差。

对于花费一个甚至两个家庭的收入来购置新房的刚需客户而言，当前的房企暴雷、楼盘烂尾、降标等市场环境下，小开发商的项目不敢下手，品牌房企一般价格比周边竞品均价稍高，即使郑州政府发布多条新政刺激楼市，各案场释放优惠，刚需客户观望情绪仍较明显。

反观郑州楼市的各大改善盘，首开或是加推，去化表现都很亮眼。改善需求的井喷也得益于二套房首付比例和房贷利率的降低，老人来郑投亲养老，可买3套等政策的支持。

纵使上半年多数项目开盘表现不理想，不过郑东新区纯新盘华润郑东万象城幸福里，作为东区市场红盘，区位优越，自带万象城商业加持，板块内在售新盘稀缺。5月底首开，后又趁热势加推，两次开盘都即清盘，引爆郑州楼市！北龙湖华润瑞府6月30日开盘，去化率约为74%，为市场再供一改善红盘。

此外保利文化广场、万科古翠隐秀、保利大都汇改善项目等开盘表现也很亮眼，约70%以上的去化率，呼应着郑州楼市改善需求的攀升。

不过值得注意的是改善项目须配合优势区位的加持，方能显露市场红盘本色。比如惠济区招商美景雍瑞园三所旁纯洋房社区，上半年3次开盘，去化表现都不甚理想，令人唏嘘。

结语：2022年已然过半，我们也踏上了新的征程，当知来者可追。虽然上半年郑州购房者的购房需求受到疫情影响有所压制，但是市场总体依旧稳健，预计接下来，各项利好政策反应明显，广大购房者的置业需求会缓缓释放，郑州楼市回暖只是时间问题，三季度有望有序恢复。相信郑州作为新一线城市，城市建设勇立潮头，郑州楼市也会迎来新的春天。