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  编者：坚持房住不炒，首轮”双集中“供地落幕。2021年已过半，各城市楼市表现如何？乐居总编室推出【40城2021楼市中场】，从新房、二手房、土地、政策等视角，记录主流城市的2021楼市上半年。

  房价：近五年价格一路上扬，市区、环郑价格差加大

  此前克而瑞河南区域公布了2021年大郑州半年报，我们一起来看看大家最关心的房地产数据。根据克而瑞公布的数据，郑州市场价格一路上涨，热度再现。

  其中2021年上半年供应量达854万㎡，同比-22%，环比-36%；销量达721万㎡，同比-7.4%，环比-34%。价格约12432元/㎡，同比+5.7%，环比+1.0%。

  在经历3、4月的小阳春之后，市场需求不足，出现规模回调。

  今年上半年，郑州主城区成交均价15861元/㎡，持续攀升，环郑均价则在8056元/㎡，维持了下探趋势，主城与环郑之间的价格分化持续拉大，每平的价格差达到7805元。

  此外，主城区以及环郑住宅开盘去化率剪刀差持续拉大。数据显示，2021年上半年主城区的整体去化率在60%，环郑区域在40%。

  高新区、新郑市成置业热点

  从整体上看，主城区的价格和市场热度都高于环郑区域。2021年上半年主城区销量404万㎡，市占率达到了56%。环郑区域销量317万㎡，市占率44%。

  具体到区域看，高新区和新郑市供求规模双高，整体表现突出。其中高新老城板块中融悦公园府、永威西棠成交均在7万㎡、谦祥世茂万华城成交4.5万㎡。

  郑新路板块中碧桂园名门时代城、融创城以及康桥未来公元分别成交13.96万㎡、11.4万㎡以及7.8万㎡，板块内占比分别30%，25%，17%。三个项目成交占比达到了板块成交的72%。

  库存和去化周期不断走高

  今年上半年受疫情的延续以及集中供地影响，今年上半年郑州商品住宅库存有所上升，达到约2658万㎡。其中主城区库存约1034万㎡，去化周期约15个月。整体去库存压力较为明显。

  总的来说，郑州市场在短周期之后回归了平稳，价格持续走高。但与此同时，主城区与环郑区域分化加剧，市场热度回归主城，呈现强者更强的市场局面。

  下附2021年上半年大郑州成交面积****0

  土地：管控增强，供地缩减，分布不均

  2021年上半年，土地市场供应端发生巨大变革，“两集中”供地新政在2月末重磅出台，22个市场火热的重点城市住宅用地需集中挂牌、集中出让且一年仅能公告3次。

  郑州由此进入土拍摇号时代，郑东新区、经开区、高新区以及市内五区非城改项目储备用地，采取“限地价、竞自持”或熔断后摇号方式出让；城改项目用地采取熔断后转为一次竞地价方式出让。

  根据克而瑞的数据，供地计划缩减48%，2021上半年实际土地供应平稳上涨。

  区域供地分布不均，金水区、中原区为供地主战场，完成率分别为82%和69%，均达60%以上，进一步加剧市场分化。  

  地价攀升，竞争激烈

  公开市场土地成交热度不减，地价持续上扬，溢价率触底反弹，上涨至9%。

  优质地块围抢，纷纷触发熔断，溢价地块合计15宗。外来房企重仓郑州，共计摘得11宗地块，万科地产首进北龙湖。

  下半年土地市场预判

  2021年4月30日主城区首次集中供地3172亩，1-6月共供地4541亩；预计第二次集中供地4383亩，共计8924亩。

  2021年主城区涉宅供地计划7853亩，前二次集中供地已完成96%。截止目前，全年土地供应量已完成114%，预计第三次集中供地量将大幅缩减。

  郑州6月3日首轮集中拍地，呈现出溢价率走高、流拍率降低的趋势。仅3宗住宅净地，据克而瑞不完全统计，吸引共计48家企业，190个马甲参与竞拍。主城供应45宗，其中11宗地竞得方为合作开发。预计在城市公开以及城改模式主导的形式下，企业合作开发比例将继续增加。

  郑州首次集中供地土地成交明细

  二手房成交持续走低，价格半年跌1.6%

  据诸葛找房数据，2021年6月份，郑州二手房均价为14387元/m²。相比2021年1月份的14692元/㎡，下跌了约1.6%。

  二手房挂牌价格震荡波动，主城八区价格不均，成交面积也呈现下跌趋势。具体来看：

  1月全市二手房共成交5829套（间），成交面积58.94万㎡，成交均价10943元/㎡。环比上月，二手房成交量下降19%，价格额上涨3%；同比去年同期，二手房成交量上涨14%，价格上涨4%，楼市传统淡季下，二手房市场呈现出比较平稳的现象，淡季不淡，优质学区房仍抢手。

  其中住宅二手房共成交5643套，成交面积56.37万㎡，成交均价10963元/㎡。环比上月，住宅成交量下降19%，价格上涨3%，延续量跌价涨态势。

  2月郑州市二手住宅市场均价为14612元/㎡，环比下降0.54%，同比下降1.19%；挂牌量为120093套，环比增长4.91%，同比下降26.15%，整体呈现量涨价跌态势。去年下半年以来，郑州二手房市场热度逐渐回升，月度成交量稳定在5000套以上，学区房热度上升，部分优质房源出现价格上涨现象。

  3月郑州全市二手房共成交5498套（间），较上月增加28%，较去年同期增加370%；成交面积55.65万㎡，较上月增加27%，较去年同期增加400%；成交均价10973元/㎡，较上月下降1%，较去年同期上涨3%。

  其中住宅二手房共成交5346套，较上月增加29%；成交面积53.48万㎡，较上月增加28%；成交均价10994元/㎡，较上月下降0.66%。

  4月郑州二手住宅市场均价为14382元/㎡，环比下降0.62%，同比下降2.69%。挂牌量为123624套，环比下降0.92%，同比下降23.74%，市场呈量价齐跌态势，环比跌幅稳定在较小区间，总体运行平稳。

  5月二手房成交量环比下降12%，同比上涨8%，价格较为稳定。

  二手房共成交6650套（间），环比下降12%，同比上涨8%；成交面积67.68万㎡，环比下降12%，同比上涨9%；成交均价11135元/㎡，环比基本持平，同比上涨9%。

  其中住宅二手房共成交6471套，环比下降12%；成交面积65.42万㎡，环比下降11%；成交均价11148元/㎡，环比基本持平。

  上半年政策趋紧，严控金融风险

  2月18日，郑州市人民政府办公厅发布关于印发郑州市土地出让管理工作实施细则(试行)的通知。细则明确，基准地价更新工作每三年组织一次；全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。

  细则涉及，市住房保障部门应在土地评估前出具住宅用地的土地出让前置条件，明确合理销售参考房价（毛坯房价格和装修价格），可按周边实际销售价格的10%浮动确定；地价评估时采用剩余法的合理利润值原则上应控制为10%。

  3月8日，郑州住房公积金管理中心发布《郑州住房公积金管理中心关于征求住房公积金个人住房贷款政策调整意见和建议的通知》。

  除适当延长申请公积金贷款的缴存时限以外，调整内容还包括，结合郑州不同区域的住房价格，按市区（含市内五区、郑东新区、高新技术开发区、经济技术开发区）和非市区分别设定最高公积金贷款限额。

  4月12日，郑州住房公积金管理中心发布关于进一步加强住房公积金缴存和贷款管理有关事项的通知，要求严格规范住房公积金缴存管理、严格审核住房公积金贷款申请、严厉惩处住房公积金违规行为。

  2021年4月13日，河南银保监局发布关于推动辖内股份制银行高质量发展实施意见的通知。通知要求银行业金融机构严格落实房地产金融监管政策，控制房地产贷款增速，确保房地产贷款集中度保持合理水平。加强全口径管理，将通过同业投资、理财投资、委托贷款等渠道流入房地产领域的资金统一纳入监测范围，防止监管套利。加大监督检查力度，严厉打击“零首付”“首付贷”等行为，严防各类资金变相或绕道流入房地产市场。

  郑州市房管局发布消费警示，提醒广大消费者拒绝接受购房 “首付贷”等违规服务，将购房款（包括定金、预付款、按揭贷款等各种房价款）缴存至房地产开发企业商品房预售资金监管账户，并及时与房地产开发企业签订商品房买卖合同，以确保专款专用。

  5月份，中共河南省委、河南省人民政府联合出台《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的实施意见》，从推进土地要素市场化配置、引导劳动力要素合理畅通有序流动等方面作出部署。其中提到，要深化户籍制度改革，进一步放宽郑州市中心城区落户条件，全面放开除郑州市中心城区之外的其他县（市、区）和省辖市、济源示范区落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。全面实施居住证制度，健全以居住证为载体的城镇基本公共服务提供机制，常住人口享有与户籍人口同等的城镇教育、就业创业、社会保险、医疗卫生、住房保障等基本公共服务。

  结语

  2021年上半年，郑州处于一个稳土地，紧调控，控新房这样一个市场基本面里。就政策端而言，面对席卷全国的严控金融风险的大潮，河南银保监局、郑州房管局、郑州公积金中心等部门，从各个角度出台金融贷款相关文件，严防死守，防范违规资金进入房地产。为郑州房地产市场下了一道紧箍咒。

  土地市场迎来土拍双集中，供地计划缩减48%，但是供地依然平稳上涨。公开市场土地成交热度不减，地价持续上扬，溢价率触底反弹，上涨至9%。市场对土地的需求出现小规模反弹，也在一定程度反映出当前房企的土地收储状况并不太理想。

  在新房层面上，郑州新房的供应量成交量双双下跌，但是价格却一路上扬，截止到2021年6月份，郑州市场新房均价为12432元/㎡，其中主城和环郑冰火两重天，郑州主城区成交均价15861元/㎡，达到历史高点，环郑均价则在8056元/㎡，维持了下探趋势。也在数据维度说明了，郑州置业的安全范围，依然是主城区。

  二手市场则保持了较冷的态势，无论是价格和成交量，都出现不同程度的下探。二手房价半年下跌1.6%，虽然一二手倒挂的局面继续出现，但是却呈现出有价无市的市场态势。

  郑州楼市中场，没有太多的波澜，所有数据都一片祥和。在二手房停贷的消息的倒逼下，郑州市场的需求并未得到太多的释放，也在一定程度上对郑州市场的购买力做了一个注脚。

  下半年市场如何？我们一起探知郑州楼市。

  本文数据来源：克而瑞河南区域、诸葛找房等