郑州房地产市场经历了短暂普涨,四年横盘之后,逐渐开始以产品为导向进行分化:
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万科山河道位于西三环与颍河西路交叉口东约500米。
汇泉景悦城位于西三环与颍河西路交叉口西不到100米。
两个项目都在颍河西路上,直线距离600米左右,与西三环一路之隔。与前两期项目不同的是,这两个项目相隔的路是西三环,懂的人都懂三环意味着什么,所以这个一路之隔,宛如一条银河。
万科山河道和汇泉景悦城都位于中原区,中原区被称为郑州最有生活气息的区域,郑州城市的“根儿”——政务中心和经济中心,都生自中原区,所以初代郑州人也基本生自中原区。
中原区也被称作西郊,在这个被吐槽没有历史和文化的城市里,西郊是为数不多称得上是有城市回忆和情怀的地方:
郑东新区是所有人的郑东新区,西郊是老郑州人的西郊。
传统意义上的西郊大概可以分为三个部分:以锦艺城为中心的北区生活圈,以郑州市政府为中心的政务圈,以万达广场为中心的文化商业圈。
万科山河道和汇泉景悦城就位于以万达广场为中心的文化商业圈,虽然几乎处于边缘部分。
由于二砂旧址,华山路以西这部分稍显冷清,与中原区热闹的城区略有隔离感。比如颍河西路上的万科山河道,最近的生活配套就是西边阳光城丽景公馆和正商颍河港湾的底商,往东要走将近一公里,出了颖河路才能看到车水马龙。
一公里找个吃饭的地方,说近不近,说远不远,好听点的说法就是闹市区的一片净土。
不过出了颖河路,走到华山路上可就热闹了,往北有慢慢在改造的二砂文创园、再到中原路上有万达广场,有更多成熟多年老小区底商配套,生活氛围浓厚。
医疗配套上,陇海路上有华山医院、省直第三人民医院,中原路上有郑州市中原中医院、二砂医院,颖河路上还有市中心医院,都是距离两个项目3公里左右,距离适中刚刚好。
教育配套上,中原区也是郑州知名的教育黄金区,比如伊河路小学、汝河路小学、互助路小学等。但是就这两个项目来说,距离这些名校两三公里,是否能上另说,就算划上了,孩子远距离上小学也不方便。
不过山河道为了解决小业主上学的问题,签约了伊河路小学;汇泉景悦城体量较大,自身也规划有3所幼儿园、3所小学、1所中学,之后小业主在家门口上学应该都没问题。
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再分别说项目详情,看价格差哪儿了。
万科山河道是中原区知名的改善楼盘代表,总占地约139亩,共规划了4块住宅用地,一期地块50.72亩,规划了7栋高层产品,户型包含121㎡三室,125㎡三室和142㎡的四室。
产品亮点很多。
1、万科的品牌影响力,这个不用多说,轻轻松松比小开发商能多出1000元/㎡的溢价;
2、配套改善,一是重修颍河公园,二是签约伊河路小学。万科在做项目的时候先把旁边的公园重修了一遍,样板间直通公园,让购房者都能感受到万科对城市、对业主的良苦用心,拔高了开发商和项目的影响力,更容易被人接受。
不得不说这个做法相当讨巧,你可以说它用这些花里胡哨的东西包装,但是不能否认周边居民因为这个公园受益,每天都能看到很多人带着孩子在这里玩耍交流,这是周边居民实实在在能感受到的福利。
签约伊河路小学上,虽然还不能保证学校与真正的伊河路小学是否同宗同源同支,但是周边学校都较远,这样至少解决了家门口上学的难题。
3、小区公共空间设计。一期占地面积不大,但是山河道还是在小区中央留出一块320㎡的活动场地;还规划了森林会客厅和社区会所,涵盖书吧、咖啡厅、健身房和私人影院等配套;一楼架空层+下沉式庭院,同样给业主提供更多公共空间。
4、装修标准高。据说山河道的装修标准是同等产品线的升级版,各种硬装配套几乎都是中高端品牌,媲美北区江山府,比如汉斯格雅、杜拉维特等,配置较高。
这也是与汇泉景悦城的一个大型拉分项。
其实这个盘也存在很多客观基因上的毛病,比如4.98的高容积率,比如一栋怎么都无法避免影响的公租房,比如即使是地铁10号线距离也不近等。
万科在努力用产品去对冲各种改变不了的客观毛病,赌的就是片区对改善楼盘的饥渴,以及未来二砂项目带来的想象空间。
惯会讲故事的万科赌赢了。价格从首开的17500元/㎡卖到后来的20000元/㎡左右,依然广受好评。
目前万科山河道一期仅剩几套特价房源在售,均价为16500元/㎡,据说是之前团购的毛坯房,性价比很高。
二期预计下半年入市,一期都能卖到2万了,二期会开多少呢?这个价格的产品,还能对冲项目存在的毛病吗?
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汇泉景悦城因为一路之隔,距离三环不到一百米,就让自己处于特别尴尬的位置:
说他是主城区项目吧,毕竟在三环外;
说他是常西湖新区项目吧,又隔着一条南水北调大运河。
新不新,旧不旧,两头都能沾,却又是两头都不挨。
项目总占地480亩,绿化率30%,容积率5.49,分三期开发。目前在售二期占地约57亩,规划了10栋高层住宅。
与山河道项目有很多亮点相反,这个项目存在两大硬伤:
1、三环外。不要小看一路之隔的距离,因为这条路是三环。
从客观上来说,吵吗?肯定吵!脏吗?必须脏!尤其是临着三环的几栋楼,势必严重受到三环高架的噪音粉尘影响。
从主观上来说,咫尺天涯,距离主城再近,终究名分不正。
2、容积率太高。实地探盘的时候,确实会被工地密集的楼栋吓到,用密密麻麻形容不为过。曾有人调侃景悦城15楼以下无采光,说开发商最好配着钙片卖15楼以下房源,因为业主会因为晒不到阳光而缺钙。
玩笑有点狠,但是也从侧面说明项目容积率是真的高,加上刚需项目规划小户型较多,加剧了高容积率的杀伤力。
这两大硬伤算是基因问题,只针对项目,不针对开发商,其实作为刚需盘,景悦城也有明显优势:
1、三环边上生活方便。汝之砒霜,彼之蜜糖,有人受不了三环边的负面,有人却乐得享受三环边的便利。距离中原万达在三公里以内,包括上文提到的中原区各种生活配套,景悦城业主骑个电车也是分分钟就能享受到,生活便捷程度不输山河道。
高架确实影响居住,但也会给出行带来很大方便。
2、超低价格。产品硬伤大于优势,周边又有强大对手,景悦城只能采取下下策——价格战。一期首开13800元/㎡,现在均价14000元/㎡,账面上还是涨了二百块钱,但是项目时不时会爆出12800元/㎡左右的特价房,也是实在没辙了。
不到一万三的单价,在郑州三环附近买套房,还要啥自行车?
3、户型较多。从68㎡两房到119㎡三房都有,不同程度的刚需都能安家三环边。
另外景悦城二期相对一期也做了产品升级,比如增设了儿童空间、篮球场、环形跑道、乒乓球台等设施,电梯也换成了蒂森克虏伯,室内铺设地暖、指纹密码锁等。
但是说实话,都是特价的价格还行,如果按照14000元/㎡的均价去卖,还是略鸡肋。
汇泉景悦城是明牌打法了,所有的优缺点都看得见,不用遮掩或夸大,能接受这些硬伤的刚需,特价房买到这里也是很香的。
写在最后
万科山河道和汇泉景悦城完全是两个世界的存在,一个定位改善,一个定位刚需;一个大牌开发商,一个闽系开发商;一个主城具有价值潜力区域,一个三环边上项目;一个精装修(据说山河道精装都要2000元/㎡),一个毛坯交付。
虽说差价就是这么出来的,但是这两个也确实没什么可比性。
选择汇泉景悦城的购房者不会去看万科山河道,山河道的意向客户也不会考虑景悦城,在他们的属性范围里,这两个楼盘都还行。
如果都是特价的话。
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