正文

  郑州房地产市场经历了短暂普涨，四年横盘之后，逐渐开始以产品为导向进行分化：

  被誉为刚需窝的区域内，也会出现精品改善盘，价格****；

  被称为黄金地段的片区，刚需楼盘褪去光环，成为区域上车门槛。

  在此背景下，几乎每个片区都开始出现相邻项目，跳楼价差的现象。

  这些价差巨大的楼盘之间，高价盘真的对应了高品质还是新的镰刀舞法？低价盘是不敢碰的坑还是难得一见的漏？

  乐居网郑州推出特别系列内容——同区域跳楼价项目大盘点，深入分析片区内高价差楼盘的定价原理，为购房者提供相应置业指南。

  今天第一期我们要说的是金水北的两个项目：瀚宇天悦城二期和华瑞紫金嘉苑，一个释放价格21000+元/㎡，一个特价房16000+元/㎡。 

  先说一下外部环境。

  瀚宇天悦城在售二期位于文化路与三全路交叉口西。

  华瑞紫金嘉苑位于文化路与金冠路交叉口西500米左右。

  一个临着三全路，一个临着金冠路，可以说一路之隔于金冠路，也可以说一路之隔与三全路。

  两个项目直线距离600米左右，实际距离也就一公里左右，所以周边大环境配套几乎共享。

  首先这两个项目都位于金水区，是郑州人口最多，GDP最高，最富裕也是地位最高的区域，皇城墙里面，一切都是好的。

  生活上，楼下各种商超饭馆，而且都是经营多年的老味道，加上周边居民多年积累的行为语言习惯，空气中弥漫的都是生活的味道，是新区羡慕不来的味道；虽然这里大型商超并不多，最近的是国基路上的优悠PARK，不过距离也在2公里范围内，骑个小电电几分钟就到了。

  难能可贵的是，这两个项目距离东风渠都不远，虽然华瑞紫金嘉苑已经称不上河景房，但是东风渠周边的滨河公园还是可以享受的；金水区的市民活动中心相继开放，同样与两个项目一路之隔；向南2公里左右，还有海洋馆和花卉市场。周末不管是溜达着去东风渠散步、去活动中心锻炼，还是骑着电车带着孩子去一趟海洋馆，都非常方便。

  学校资源上，没有人敢质疑金水区的教育资源了吧？落位到这两个楼盘，瀚宇天悦城引进了龙门第二实验学校，是个九年一贯制的学校，而且龙门实验学校在郑州的教育质量也属中上乘，学校就位于天悦城一期南边，说一句这个项目是公立名校学区房也不过分。

  虽然华瑞紫金嘉苑教育资源也不缺，隔壁就是丰庆路小学，但是为了提高竞争力，华瑞也给业主签了龙门第二实验学校，所以这两个项目教育资源也没差。

交通的话，两个项目距离文化路都近，北上连霍南下北三环都很方便；周边三全路、丰庆路、索凌路等也都是主干道，交通便捷。

更重要的是地铁！瀚宇天悦城可以说是双地铁，一期地铁4号线丰庆路站入户让项目出尽了风头，二期虽然没有地铁入户，但是距离一期地铁口也就一二百米的事儿，同样是地铁房。

除此之外，文化路上还有在建地铁7号线，与4号线在文化路上的换乘站张家村站距离瀚宇天悦城2期不到一公里，相对略远。

华瑞紫金嘉苑与瀚宇天悦城最拉分的就是地铁项，紫金嘉苑距离地铁4号线丰庆路站600米左右，这个距离其实也不算远，与市面上很多类地铁房相比已经有很大优势，但是跟瀚宇天悦城“地铁入户”的霸气还是不能相提并论。

轨道交通盛行的当下，人们越来越意识到地铁对出行，以及对未来房产增值的重要性，普通楼盘在是否临地铁这一要素上，房价往往都能相差两千块钱，如果产品稍有差异，差价自然就会更多。

不过金水区千好万好，也有一点不好，有点破了。

路面总在维修，刮起一阵风里都得带点泥土的芬芳；路面拥挤不堪，本就不算宽阔的道路，两边甚至分别能停两排车；人口密集，金水区的光环吸引郑州人有能力就往里钻，加上庞大的原著基数，区域人口密度较高。

好在老城在修复，金水区也在修复，未来美盛教育港湾、瀚海思念城、瀚宇天悦城等新盘大盘陆续对片区完成改造开发，或许金水区还能恢复旧日的荣光。

上文说了，同等产品会因为地铁缘故，价差两千，产品如果稍有差异，价差会更大。

如果说因为地铁，瀚宇天悦城比华瑞紫金嘉苑贵了两千，那么瀚宇天悦城的产品，能比华瑞紫金嘉苑再贵两千吗？

先看一下华瑞紫金嘉苑。

项目总占地79亩，建面约30万方，容积率为4.19，由9栋32-34层高层组成，户型面积从91-129㎡不等。

地块大小和容积率都没啥毛病，瀚宇天悦城二期占地80亩，容积率也是4.2，也是9栋高层；万科翠湾中城三个小地块最大的也不过44亩，容积率也是4.2。

所以从土地基因上来看，华瑞紫金嘉苑不输。

地段上，大区域金水北，距离地铁4号线丰庆路站600米左右，也算比较紧俏的地铁盘；为了加强竞争力，华瑞紫金嘉苑也做了新中式的设计，而且把人家瀚宇天悦城的学校都给签到合同里，也算是诚意满满。

地铁+学校，正是金水北几个楼盘的惯用打法，瀚宇天悦城如此，和昌优地如此，没有地铁、容积率贼高的美盛教育港湾都能仅凭学校冲到一万九，华瑞紫金嘉苑怎么就一直支棱不起来呢？

紫金嘉苑这个项目差的那点意思，就是华瑞。

华瑞是个神奇的开发商。

首先，几乎没见过这么偏爱一种颜色至死的开发商，人家绿地、绿城、蓝城也没都把项目弄成绿色蓝色的，华瑞这个小众的开发商硬是将小众的紫色走出了自己的风采。

从早期楼盘中原区的紫光苑、紫玉苑，金水区的紫桂苑、紫薇苑，到现在在卖的常西湖新区华瑞紫韵城、高新区华瑞紫银华庭，以及今天聊的华瑞紫金嘉苑。

案名中无一例外一水的“紫”色系。

除此之外，项目推广主色调一般也是以紫色为主，就连个别项目交房时小区名字灯光也是紫色的，当时被业主吐槽的挺狠，说是一股浓浓的城乡结合部气息。

其次，这个开发商名不见经传，但是在郑州开发过不少楼盘，而且不乏城改和大体量项目，中原区、金水区、高新区都有华瑞的足迹，尤其是常西湖新区的华瑞紫韵城，可以说是常西湖一霸，占据了常西湖核心区北区的大部分住宅用地。

再者，说到华瑞的品质，总是让人纠结。华瑞紫韵城紧邻四大中心，而且距离地铁1号线和14号线很近；华瑞紫银华庭位于高新区核心区，距离地铁1号线很近；华瑞紫金嘉苑位于金水区，距离地铁4号线和东风渠很近……

项目地段都很优秀，关键品质不上不下，甚至可以说是中下，维起权来闹得满城风雨，但是又不到烂尾那种程度，着实让人想下手又下不了手。

回到紫金嘉苑，项目伴随着各种争议，一路负重前行。有人说这块地如果是万科来做，那将是另外一个山河道，但是也幸亏是华瑞，让他也能够入住金水北，这是金水北最具性价比的楼盘。

华瑞紫金嘉苑目前仅剩几套一楼和顶楼的大户型在做清盘处理，而且明年6月份交房，是金水北交房最早的项目。

近地铁，龙门第二实验学校，交房早，16000+元/㎡，这样的素质，有钱人可以DISS，纯正刚需真没必要人云亦云。

再说瀚宇天悦城，金水北最热的楼盘之一。

瀚宇天悦城火起来，一期产品功不可没。

首先就是直接与华瑞拉开距离的优中取优的地段——地铁入户。

现如今越来越多人意识到地铁的重要性，离地铁越近，房子越不愁卖。说什么离地铁太近人流量大，噪音大，影响居住品质，那都是没有生活的人，当你通勤时间节省半个小时，感受到出了地铁就进小区大门的便利之后，就会懂地铁入户真的具有巨大魔力。

管南当红炸子鸡项目价格突破云霄的最重要原因，不就是地铁入户吗？

其次是龙门第二实验学校。

瀚宇开发天悦项目的时候引进了龙门实验学校，这个联合八中、纬五路一小共同打造的九年一贯制学校，刚投入使用就脱颖而出，据说只一年时间，初中部期末考试成绩就排到金水区第一名。

一炮而红的龙门实验学校真如鲤鱼跃龙门一般，成为金水区好学校的代表。

瀚宇开发天悦城项目，充分利用学校的王牌，再次引进龙门实验学校，准备复刻甚至超越第一实验学校的奇迹。

华瑞紫金嘉苑也签约了龙门第二实验学校，跟其他项目比或许是亮点，但是却无法跟正主瀚宇比，毕竟人家学校是真的就在家门口。

媒体都在宣扬“未来只有学区房是硬通货”，全国家长普遍陷入教育焦虑的大环境下，你说龙门第二实验学校给瀚宇天悦城单价加了多少钱？

所以尽管项目细节上也存在小毛病，但是有地铁入户和名校加持，购房者也会认为瑕不掩瑜，只要瀚宇开盘，就是抢！

天悦城的价格也从一万七左右，不顾任何阻挡地在三年间冲到了2万+，这样的涨幅，也就管南同样地铁入户的房子能够比肩了。

回到产品上，瀚宇天悦城二期位于一期东侧，与一期相比，更临近文化路和东风渠，但不再享有地铁入户，不过距离也不远，依然占据很大优势。

二期占地69亩，容积率4.19，绿地率34%，规划6栋高层住宅和1栋商务办公，建筑风格和一期类似，只是价格已不类似，预计月底开盘的6号楼，已经释放价格21000+元/㎡。

写在最后

你说华瑞品牌不行、品质一般都可以，但是不能否认，他给一部分原本无力进入这个区域的人最后的希望。

华瑞过后，金水北就要全线进入2万时代。

当瀚宇天悦城被爆出2万+的价格的时候，也曾被各种吐槽，但是价格一路追涨还被追捧，正说明了买房子硬通货的重要性，那就是地铁+学校。

这两个项目可以满足不同购房群体的需求，一部分是踮踮脚才能进入金水北的，一部分是有能力在区域挑一挑的，大家各取所需，不过分夸大，也别盲目贬低。

谁知道后期华瑞紫金嘉苑的升值潜力有多大？谁又知道瀚宇天悦城的价格有没有站在高岗上？

漫漫买房路，有我不迷路！

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