危局?去化走低、房价下降、楼市回暖背后暗潮汹涌?

2020-06-24 17:12:19|来源:乐居买房
摘要| 危?

转眼间一年过半。自三月以来,郑州新房销量逐渐回归、推盘量逐渐回暖。


楼市复苏了,回暖了,爆发了…各种声音不绝与耳。


但目前市场下也并不全然是回暖态势。市场整体去化率走低、以价换量……在市场上回暖背后,仍有许多微妙的信号需要我们掌握。

 

那么,我们不妨来具体分析一下,在郑州楼市“回暖”背后究竟还存在什么样的信号。


预警!规模房企的日子也难过了

 

求生、求变,或许是大多数2020年房企的主题词。


一场疫情,催化了房地产行业洗牌的加速,房企的收并购随之增多。纵然中小房企“求生欲”满满,但被吞并、破产、甚至是“大鱼吃大鱼”的时代已经在慢慢靠近。

 

有多家媒体报道,截至6月5日,2020年房地产企业的破产数量达到了208家。这个数量超过2018年上半年的177家,与去年同期相对持平。破产的中小房企对于整个房地产行业来讲可谓是九牛一毛。

 

不过需要注意的是,这次“破产潮”不仅席卷了中小开发商。资金实力、抗风险能力较大的规模房企也开始频频“暴雷”。

 

曾在业内占据一席之地的许多房企,在2019年开始陆续被爆出经营及资金问题。


此外还有第三方数据显示,前5月头部30家房企中,有22家今年的新房销售价格比去年低,其中三家房企的降价幅度超过了15%。更有知名房企最高降幅一度高达30%。


多数项目去化不过半,购房者去哪了?

 

在郑州,“优惠”这股风也吹遍了市场。

 

近日,根据郑州市住房保障和房地产管理局的数据,5月郑州市场出现量涨价跌。其中新建商品住宅销售价格下降近300元/平方米。这与克而瑞之前公布的数据也是相差不大。

 

但降价了,就一定好卖吗?

 

笔者注意到,郑州市场上的去化率指标持续较低,冷热分布不均问题十分严重。


从克而瑞公布的数据情况来看,5月郑州市场开盘套数达到了4828套,环比猛增119%。但整体去化却不尽人意,仅有47%,不足50%。

       

来源:克而瑞

 

据笔者了解到,5月各项目的去化率在6%-90%。除了区域之间的去化差异,项目间的去化效果也相对悬殊。

      来源:克而瑞

 

笔者统计了下,从图表中可以看到,大部分项目去化率主要集中在10%-50%之间,去化效果依旧不理想。此外,还有两项目去化不足10%。

 

如今,疫情后,购房者收入预期下降,购房欲降低,对于买房更加谨慎。“不愁卖”和“卖不动”并存的现象成为郑州市场的一道风景。


郑州的楼市还撑得住吗?

 

或许有人会问,房企破产对楼市的影响究竟有多少?坦白说,200多家房企破产虽然听着“吓人”,但其实对楼市的影响并不算大。

 

200多家房企相较房地产行业来讲堪称九牛一毛。中国房地产企业不仅杂、散、小,而且层层叠叠,多空壳公司。


有专家预测,未来房企破产数量或继续增多。随着市场竞争压力加大,中小房企的容错率将变得更低,一些实力不济的中小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。

 

从购房者角度看,濒临破产的房企大多实力不济,这些中小房企建造的楼盘也将会有很多的质量问题,烂尾可能性很高。

 

因此这些房企破产清算,对于购房者可以说也是好事,在优化房地产市场,促进市场健康发展的同时,购房者也可以提前避开风险。

 

此外,去化率较低只是郑州楼市的一面。我们必须承认,郑州的新房市场成交热度依旧不减。根据乐居网河南监测,6月郑州新房销量延续了5月的热潮,周成交节节上涨。

从数据上看,大郑州区域6月第1周新房销量为4757套,第二周销量为4841套,刚刚过去的6月第三周销量几近6000套。6月还未过完,新房就已成交15527套。郑州人民对于买房子这件事仍然保持着热情。


最后的话

 

虽然“破产潮”对于房地产的影响有限,但是还是要提醒大家,选择购房时要注意规避风险,尽量选择经济实力较强的房企。

 

此外,新房成交热度不减,但整体去化感人在郑州是客观存在的现象。这说明,郑州的购房需求仍然是存在的。对于郑州持票观望的购房者来讲,相对于“买不买”,或许更关注的是买哪里,买什么。

 

如今6月已经接近尾声,7月即将迎来2020年房企首波还款潮,相信又一波优惠和以价换量已在路上。


小编在这里需要提醒大家,在“现金为王”的现在,买房需要更加谨慎。可以多考察,多比较。最后,再啰嗦一句,尽量回归主城区仍然是一句不变的道理。

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