同片区价差6千+,被吹爆“彩虹屁”的郑州滨河还是价格孤岛吗?

2020-05-23 07:00:23|来源:乐居买房
摘要| 滨河国际新城作为“四环外”的新区,现区域部分楼盘已拥有二环的价格!到底值不值得呢?

滨河国际新城是一个有故事的“少年”!

天之骄子一般降生,至今已九年有余。既享有被吹爆的“彩虹屁”,也受尽了众人的“质疑”。

有人说它是:是郑州第二北龙湖,是郑州的“浦东”,“国际郑”的新名片。

也有人说它是:是一个孤岛,是新区里的“炮灰”,高房价是“泡沫”。

那些说好的,真的客观吗?

那些说它不好的?是故作姿态还是它真的“名不副实”?

作为“四环外”的新区,现区域部分楼盘已拥有二环的价格!现在的滨河到底值不值得呢?

01

滨河国际新城核心功能区东起经开第十八大街,西至经开第十四大街,北起经南八路,南至经南十二路。北通郑东、南达港区、西接主城,将三大板块完美衔接,是郑州“一主一城”中心线上的核心区域。

从一片荒芜到一级土地开发,再到自贸区确定,不过短短的九年,但发展确实神速。

今年又产生了怎样的变化呢?一起走进新区看看吧:

01

整体规划

滨河国际新城同时涵盖自贸区、涉外区、CLD中央生活区三大核心定位,采用海绵城市、综合管廊、智慧城市、可持续发展四大国际造城理念,拥有交通、生态、商业、教育、医疗、文化六大高密高质配套。

与北龙湖一样,滨河国际新城是郑州仅有的两个由政府统一规划与建设的区域之一。

自滨河开启了一场“地下管线的革命”后,消除城市的“拉链路”和“蜘蛛网”,并通过各类监控传感设备及智慧巡检机器人,将各类信息实时反馈给智慧管廊巡检系统,目前已实现了管廊管线运行状况的动态监管。

02

交通

在区域内的地铁线共有三条,分别是3号线、11号线和14号线。地铁3号线二期工程已进入施工阶段,共四站,程庄站、司庄站、南曹站、经南十五路站,预计2022年通车,未来将是滨河新城连接主城最便捷的公共交通,加强区域与主城区的联系,是区域目前最值得期待、也是目前最具卖点的交通规划。

而且4月初,郑州经开公交站场建设用地规划获批,主要接驳地铁三号线客流。自去年11月十七大街站场交付之后,滨河区域已经迎来了189路、292路公交车。

将来郑州会以公交主线、支线、快速公交系统、社区接驳巴士等多种线网形式满足市民出行需求,公交系统逐步往四环外延伸辐射。

但就目前而言来往主城区还是不方便,交通网较弱,通勤不是很方便,不过开车还是挺快的。

03

教育

区域内高密度规划有18所中小学。其中郑州一中经开区实验学校、滨河一小、郑州经开外国语学校已招生运营,共有学生3400余人;两所小学、一所中学,也将于今年开始招生。

04

商业

滨河国际新城拥有中原唯一的25万㎡荷湖商业水街,正在建设中,填补了郑州商业的特色性、目的性、IP性的空白。未来,滨河国际新城的商业将服务核心圈层约22万人。

不过就现在而言,区域商业配套是极为匮乏的。生活不是和方便,在滨河北部区域交房核心区也极少看到饭店,缺少一些烟火气。

05

生态环境

荷湖实景图

蝶湖目前已然蓄水完成,很多人周末都来游玩,成为郑州又一新的“网红打卡地”。另荷湖目前正加紧建设中。

未来在16.77平方公里的土地上,将呈现的1400余亩生态水系。滨河的人均水域面积更将超8平方米,生态宜居不言而喻。

目前街道两边的绿化铺设的也比较好,生活环境后期还是会比较舒适的。

06

产业

近日,滨河国际新城对规划区内的用地布局及道路交通进行优化调整。其中,居住用地减少,文化设施用地、商务用地、商业用地增加,规划调整后,滨河国际新城拥有新的定位——“产研融合、智慧开放、悠活慢居的未来科创城”。

对于滨河国际新城来说,此次调整不仅有利于发挥产业对区域经济的进一步刺激作用,增加土地使用效率,还能增强区域商业开发优势和加快区域商业开发速度,为新城的整体发展提供多元化、更复合的动力。

目前滨河国际新城着力引入国内外500强区域总部,加速布局大健康产业组团、蝶湖自贸总部组团、荷湖建筑业总部组团和中关村高新技术组团,未来前景可见一斑。

07

住宅

◎ 仅为当前阶段规划示意,仅供参考

以上文提到近日滨河调整规划,其中住宅用地减少,产业综合用地增加,从对比图可以看出,国际医院旁3大块住宅用地,调整后全部变为产业综合用地,而原来的商业水街商业用地也变成了产业综合用地。这意味着未来滨河国际新城的居住密度将更低了。

据了解。新城内住宅用地已出让27宗,本次调整消减住宅用地3宗,剩余住宅约17宗,总体住宅用地出让剩余率36%

而且区域容积率2.5,绿化率高达56%,生态绿地面积达6133亩,坐拥1300多亩水域面积,区域的居住环境较为舒适。

楼盘分布图

滨河作为除了北龙湖之外,第二个明确限地价、限房价的区域,土地价值其实不言而喻,目前区域内电建、绿城、中海、保利、华润、绿地、正商、康桥、海马、亚新、融侨、金辉、华发等知名房企已入驻,未来也将加速对区域的成熟。

来自于市场调研,数据仅供参考,具体售楼处为准

今天我们一起了解一下区域在售楼盘,根据价格分三个梯队一起来看一下:

第一梯队:康桥美庐湾康桥悦蓉园亚新海棠公馆中海盛唐坊绿城明月滨河

价格:小高层19+起;洋房最低28千起;

从位置来看,康桥美庐湾(免费看房)大平层设计,位于蝶湖核心区域,占据很好的地理位置。

◎ 绿城明月滨河售楼处实景图

绿城明月滨河亚新海棠公馆位置则靠近蝶湖,位置更好,康桥悦蓉园中海盛唐坊更靠近四港联动大道,目前来往大车比较多,而且一路之隔道路东侧目前真空地带也比较多,环境稍微差一些。

中海盛唐坊位于万锦公馆东侧,属于复式商墅类产品,容积率只有0.8。这是一个在郑州非常少见的产品,不过产权只有40年;

◎ 亚新海棠公馆样板间、售楼处实景图

亚新海棠公馆除了靠近蝶湖以外,还靠近外国语学校,位置是极好的。

而这些楼盘为什么价格这么高,当然跟他们的产品脱不开关系,如康桥、亚新、绿城、中海等在细节和品质上每个品牌都有自己的造诣和特色,而这一梯队的楼盘价格浮动并不明显。

第二梯队:泷悦华庭(免费看房)青风公园、中海如园(天悦府)金地滨河风华

价格:高层最低16+起,洋房最低2+

◎ 泷悦华庭售楼处、样板间实景图

泷悦华庭目前在售二期产品,具体地铁三号线二期首发站更近,位置还是不错的,且临近滨河三小、滨河中学,周边教育资源也不错。项目是电建“泷悦系”高端产品,从规划和装标来看,产品力很不错,开发商品质还是比较有保障的,是第二梯队在性价比较高的。

◎ 金地滨河风华售楼处、样板间实景图

金地滨河风华地块比较狭长,影响了户型设计,楼体分布和社区景观都有限制,高低错落的楼体分布,整体观感一般,也影响洋房采光和居住舒适度,不算纯粹;不过距离蝶湖比较近,有一定的优势。而在郑州开发的金地铂悦的交房口碑不太好。

◎ 青风公园样板间、售楼处实景图

青风公园二期是一期的升级版,从占地面积、容积率和社区规划上都比一期有提升。项目最大的卖点就是他的除霾系统,样板间细节上和设计上考究也不少,不过部分设计缺乏设计感。

中海如园(天悦府)去年8月首开均价15500/㎡,如今均价16000/㎡,价格有所上调,距离区域内的电气、汽车零件等厂房更近,位置较为一般。

第三梯队:金辉滨河云著融侨雅筑信保春风十里

价格:高层最低15千起,洋房最低2+

金辉滨河云著20193月时候14500/㎡,目前均价15500/㎡起,价格也所上调;项目楼面价10815/㎡,售价一万四到一万五,并不算高,多多少少会让人担心后期的质量问题。

信保春风十里是纯高层社区,一直被大家认为区域性价比较高的楼盘,因为它价格在片区内始终较低,不过项目紧邻区域唯一的安置房,在环境上面相比其他楼盘较差些。

而且滨河国际新城住宅与主城区最大的不同就是多数楼盘面积越大价格越高,从侧面也可以看出滨河比较偏改善。

02

总体而言,滨河国际新城是一个优劣势对比极其明显的区域。

其优势,如有政府规划、蝶湖荷湖双水系生态资源好、净地、容积率低、品牌房企多等等;

其劣势,距离主城稍微有一些远,再加上滨河国际新城目前处于刚起步的阶段,距离规划的目标还是需要一段时间的沉淀。

不过值得肯定的是郑州未来的发展方向是“一主一城”,滨河国际新城作为航空港和主城发展的“东南户”,占据极为重要的地理位置,加之其自身的规划,未来前景是不用质疑的。

其实区域规划的基础设施很完善,虽然完全实现尚需要时间,但对于购房者而言,无论是刚需还是改善,如果不着急住进来的话,只要预算相对较为充足的话,滨河是一个不错的选择。而且由于其自身高大上的规划与位置距离高铁站和机场都比较方便,也是一部分返乡置业人群的首选。

或许如今的滨河,你看他或许不值得,不过这比16年前时的发展,已经是日新月异了!未来的滨河,必然是高楼林立、产业聚集、商业崛起、教育资源遍地开花,高规格的规划,众多房企的扎堆,高净值的人群,门槛一旦设立了一定不是你想进就能进的!


——活力复苏季 重启美好——

——2020乐居线上房交会——


热门导购

热门评测

参与讨论 677 我要评论

加入城市买房砍价群,实时讨论购房热点话题!
暂无评论, 您可以发起评论