探盘归来丨1.7万起入住西二环地铁盘,老城区还有改善盘吗?

2020-05-15 18:09:11|来源:乐居买房
摘要| 探盘归来丨1.7万起入住西二环地铁盘,老城区还有改善盘吗?

  探盘归来|第25期  文|林谨言

  熟悉郑州的人都知道,这两年郑州的三环到四环已经成为置业主战场。随着郑州城中村陆续拆迁完毕,老城区土地资源是越来越稀少,主城区好盘更是难得。

  近来,中原区卧龙岗城改项目又有了新动作,引起各方群众的关注。

  笔者闻风而动,亲自前往备受关注的康桥玖玺园实地探访,看看这个主城区改善盘它到底香不香?

  西二环附近,老城区位置配套没啥挑

  康桥玖玺园是康桥在今年1月16日竞得的卧龙岗城改地块。位置呢,非常优秀。

项目位于中原老城区秦岭路淮河路交汇处,紧挨着金二环,离桐柏路约大约五六百米。单这一点就足够让许多“三环党”沸腾。

也同样是这个原因,康桥玖玺园的邻居除了盛世卧龙城、民安西上、升龙御玺等项目外,几乎都是老破小。
 
位于中原老城区还有一个有点就是配套十分成熟,衣食学行都不需要太过担心。
 
项目周边有西四环和陇海快速路等交通要道,笔者从郑州东站驱车沿陇海快速路,大概花了半小时左右。
不开车的话,周围有地铁五号线桐淮站、陇海路站,六号线秦岭站(建设中),有B1、B13BRT站台和多条公交线路。

  据置业顾问介绍,项目约在2023年中旬交付,六号线秦岭站(建设中)将在2023年12月左右正式通车,该站点距离项目东大门大约300米。届时,地铁为项目带来的加持可以预见。

此外,周边有中原万达、大商新玛特,也有汝河一幼、汝河新区小学、郑州一中等老牌学府。对面是市妇幼保健院,稍远一点有省直第三人民医院。

其实配套的话不用多说,老城区的优越就是配套看的见,所见即所得。康桥玖玺园的位置和配套优势还是挺明显的。 

可能由于这个原因,五一假期去展厅看房的人也很多,人气可见一斑。

产品本身,它究竟香不香?
 
区位配套说完,还是要回归产品本身。毕竟房子始终是用来住的。
 
据置业顾问介绍,纯住宅用地约84亩,小区共有13栋楼。公摊在20%-24%,容积率4.2左右(含商业),住宅容积率在3.7左右。
项目将在6月中下旬入市,预计价格会在1.7w-2w(仅供参考),精装,约在2023年中旬交付。

  根据项目示意图,6#、9#、13#、15#楼是洋房,都是142㎡的户型,5#是后期的幼儿园,3#在五一之后暂时作为售楼部,后期是一个3层高的商业,19A#、19B#是公寓项目,其余的9栋都是高层。

户型涵盖73㎡、78㎡的两房,112㎡-142㎡的三房。咱们挨个看看。
首先是73-78㎡的两房。

  73-78㎡的两房一个东户、一个西户,布局都比较紧凑,比较实用,没什么空间上的浪费。78㎡的入户玄关设置比较人性化,但户型没有73㎡的A3户型方正。这两种户型都存在通透性较差的问题。

  然后是115㎡的三种户型。

115㎡的三种户型可以说各有优劣。

B3户型是三个115㎡户型中唯一的横厅设计。对于小户型来讲,横厅设计就比较鸡肋。整体功能区面积分配并不太好,客厅和一个次卧面积较小,餐厅挨着卫生间,更不用说隔开卫生间所导致的面积浪费。B3户型尽管做到了动静分区,但是动线比较混乱。
B2户型是市面上比较常见的经典三房户型。竖厅设置,三开间朝南,整体户型比较方正,但也存在面积浪费的问题。但整体来说,这个户型还是比较经典的,就不再多说。
B1-b户型也是竖厅设计,两开间朝南,次卧和书房带飘窗。但很明显存在动静部分区,动线混乱的问题。卧室的隐私感较差。
然后是140㎡左右的两种户型。

140㎡的D1、D2两种户型分别是横厅和竖厅设计。两个户型基本都能做到南北通透。
D1户型两开间朝南,户型方正,基本能做到动静分区。但动线比较混乱。且长进深对于通透性有一定影响。
D2户型的入户玄关比较人性化,三开间朝南这是优势。但四个卧室位于四个角落,没有做到很好的动静分区,次卧的隐私感不佳。
值得一提的是,尽管项目本次推出的主要是精装,但仍有少量毛坯房源。
据了解,毛坯房源由两套房组合成一套220㎡的大户型,需要两个购房名额,购房成本相对较高。

高能,买之前仔细阅读
 
讲完产品、户型,我们还需要再说说一些示意图看不到的其他东西。
 
1.项目内有大量定向团购房。
 
我们之前说了,康桥拍下的这宗地块是卧龙岗城改地块。
 
笔者从置业顾问那里了解到,该项目没有安置房,但有相当体量的定向团购房源。该项目160套75㎡小户型,定向团购房源占了135套。
 
这意味着:虽然项目规划有75㎡小户型,但基本很难买到。
 
2.1#、2#前存在高层建筑遮挡
 
从项目示意图上看,1#、2#楼前存在建筑遮挡。
     

据置业顾问介绍,康桥玖玺园1#楼和2#只有19层,前面那栋高层大概有30层左右。1#、2#与其楼间距为50米左右。

这会对1#、2#两栋高层的采光造成一定影响。
置业顾问看笔者有些犹豫,补充道:“这是个违章建筑,肯定会拆的。这两栋楼(1#、2#)周围没有高层建筑,上下午采光会很好,中午的话采光会受到些许影响。但中午的话很多人是不在家的,在家也无非吃饭睡觉休息。没有什么太大的影响。”
 
但遮挡建筑究竟什么时候拆,会不会拆,我想还是个未知数。
 
3.堵车、噪音警告
 
项目东北部规划有4层3万方的大型商业和两栋公寓楼,与住宅区域相隔开。
置业顾问介绍说,该商业将会被打造成类似永威木色的购物商场,为项目带来的价值影响可参考正弘城为正弘蓝堡湾带来的增值效应。

但结合康桥玖玺园周边的路况来说,商业带来价值和人流量提升的同时,堵车和噪音问题也会接踵而至。
 
4.小区建筑密度较大,梯户比较高。
 
按照项目示意图看,康桥玖玺园在约84亩的纯住宅用地中规划了13栋楼。
此外,1#、2#和18#高层规划为3T7户,对于一个改善盘来说,这梯户比着实有点高了。
5.康桥的品牌溢价
康桥作为本土开发商,周边早期开发的康桥溪山御府二手房价格仍然比较坚挺。这意味着购房者要承担一定的品牌溢价。
康桥玖玺园旁边的盛世卧龙城目前高层在售均价约14500元/㎡(毛坯),康桥玖玺园精装交付,预计每平要比它高出2500元以上。
这个价格,还要购房者自己衡量。

最后的话

如果你是个坚定的“三环党”,或地缘改善用户,想居住在主城区且不在乎那些不利因素的话,康桥玖玺园还是个值得一看的项目的。
 
康桥玖玺园所在的中原老城区新房供应较少,购房需求充足。紧邻金二环的位置和老城区的配套着实没话说,住宅内部也相对纯粹。
 
地铁6号线开通后也将会进一步抬高项目价值。主城区4.2左右的容积率倒也可以接受。
 
此外,在郑州作为开发商康桥也算老司机了,周边早期的康桥溪山御府等项目做的都还不错,二手房价格也较坚挺。虽然近来康桥出现了些负面新闻,但康桥玖玺园作为三环内为数不多的纯新盘,价格合适的话,还是可以去看看的。
 
同学们,最后想问问大家知道这么多之后,你打算上车吗?我们评论区见!

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