郑州十年房价涨了38276碗胡辣汤!你的收入还跟得上郑州的节奏吗?

2019-09-20 14:47:37|来源:乐居买房原创
摘要| 我们太南了!

  乐居买房讯(编辑王林)家是什么?根据字形,家就是有房子住,有肉吃。但如今,广大买不起房尚可用租房度日的郑州年轻人,连猪肉都吃不起了。

  猪究竟有多贵? 

  根据中国养猪网数据,截止至9月16日,2019年二师兄的身价翻了一番!

  我们时间线拉长,回顾郑州的十年变化,物价和房价的变化都让人咂舌。

  2009年-2019年,郑州的胡辣汤从2元一碗涨到7元一碗;郑州房价从4580元每平涨到了约15000元每平。

  涨涨涨,房价、物价一切都在涨,再看看自己银行购卡里的工资。扎心不,老铁?

       物价、房价连涨,货币购买力几何?


  根据国家统计局发布的2019年8月份居民消费价格数据显示,8月份猪肉价格上涨了46.7%,直接影响CPI上涨约1.08个百分点。

  而郑州的生猪价格更是从2019年1月1日的13.9元/斤,涨至了27.84元/斤,涨了两倍!猪肉的价格直接带动了郑州CPI的上涨。

  郑州生猪价格走势(数据来源:中国养猪网)

  根据统计局郑州调查队发布的信息,2019年8月份,郑州市居民消费价格同比上涨3.6%,高于国家0.8个百分点。而郑州的居民消费价格指数已经连涨9年!

  (数据来源:河南省统计局 表格绘制:乐居网郑州)

  物价上涨势必会造成房屋建造成本的增加。

  通过对比居民消费水平和房价的涨幅情况,可以看出,除了2017年限购限贷的影响,房价和物价基本是保持同步增长态势,且增长幅度远远超过物价。

  表格绘制:乐居网郑州

  再看看,工资涨了多少呢?

  根据河南统计局官方数据,2013年-2018年,城镇私营单位年平均工资涨了有1.79倍,大概与物价涨幅相持平。

  (数据来源:河南省统计局 表格绘制:乐居网郑州)

  在数据上看工资涨了,但为什么大家还是体感物价涨得会那么快?这就涉及到货币购买力的问题。


       十年,郑州购房成本翻了三倍!


我们来算一笔账,摆一摆郑州十年来的房价趋势。根据郑州市住房保障和房地产管理局、中指研究院的数据,从2009年到2018年,郑州的房价涨了1.8倍。

       (数据来源:郑州市住房保障和房地产管理局、中指研究院)


而根据克而瑞最新发布的郑州市房地产8月月报,郑州8月商品房住宅成交均价是14605元/平米,约是2018年房价的1.75倍,是十年前郑州房价的3.19倍!


(来源:克而瑞)


数据或许仍然比较抽象,我们用郑州最常见的胡辣汤来做一个量化,看看郑州房价究竟涨了多少。


已知2009年,一套100平米房子,总价约458000元。当时的胡辣汤2元一碗。


一套100平米的房子≈246919碗胡辣汤。


2019年,一套100平米的房子,总价1460500元,如今胡辣汤7元一碗。


一套100平米的房子≈208643碗胡辣汤。


十年间,一套房子增长了38276碗胡辣汤的价格!如果一天喝一碗,这些增长量能够满足一个人喝104.8年!


虽然和工资一样上涨几个百分点,但房价所吃掉的货币量是相当惊人的。在这种不断上涨的购房成本下,你的工资还撑得住吗?


购房成本增加的背后,收入真的增长了吗?

根据之前诸葛找房发布的城市收入比数据,郑州的城市收入比14.04,全国排名第21位。

房价收入比=城市房价/居民家庭可支配收入,一般以住房总价和家庭年收入比来计算。这意味着,一家人需要14.04年才能买的起一套房子。


那么郑州的可支配收入,或者换句话说有效工资是多少呢?


假设我是一个月薪5000元的小白领,每个月吃饭900元,交通300元,通讯200元,娱乐600元,购物1000元,房租1000元,首付储蓄1000元。


在所有的开支中,除去“筹首付”那项储蓄,我的可支配收入是4000元,即有效收入4000元,仅占总体收入的80%。


而根据郑州市面上的平均首付价格35万,按我上面算的那个筹算方法,需要筹350年。


我们增加以下储存比例,按50%来算,花一半,存一半。工资8000元,可支配收入4000元。


那如果工资两万,首付储存比例80%,可支配收入支配依旧是4000元。


我们身边有很多这样的例子。无论工资上涨了多少,但自己的可支配收入依旧变化不大,钱去哪里了?买房子,还房贷。


虽然收入增加了,但增长的工资被不断计入购房成本当中。我们可以支配的收入依旧是当初的4000元,因此面对市场上从20元涨到30元,从2元涨到7元的日常生活用品,我们才会感到那么的英雄气短。


房价、房租、物价、工资就像一个“萝卜蹲”的闭环。房价涨完房租涨,房租涨完物价涨,物价涨完,工资才慢慢涨。


郑州目前行情如何?能出手吗


根据最新出炉的郑州克而瑞8月月报来看,郑州的房价已经连续两个月出现了稳中有跌的情形,成交价格明显低于上半年。8月成交量环比降低3%,市场观望情绪较浓。(延伸阅读:跌了!8月郑州房价出现二连跌!楼市量价齐跌!)


而郑州主城区8月商品住宅供应量新增140.03万㎡,环比增加57%, 同比增加508%,供求比1.24。




从市场行情来看,目前开发商库存严重。成交表现不佳。可以预见,在接下来的市场中,房企打折促销的力度和范围将会继续加大,市场或许会进入捡漏时机。刚需购房者可以根据自己的情况选择上车。


最后的话


回顾近十年郑州的变化,实在是感慨良多。


无论是当年4500一平的房价,还是2元一碗的胡辣汤,亦或是面对郑州今天已经快15000元一平的房价。


通过对比下来,我们还是能发现,除了2017年郑州限购限贷政策的影响,房子的增值速度是高于通货膨胀率的。由于通货膨胀的影响,把钱存在银行里,钱可能越存越少,但房子的保值能力却有目共睹。对于刚需而言,买房子比存钱要划算的多。


幸运的是,对于郑州刚需购房者而言,如今的郑州房地产市场算得上是个利好状态。郑州房地产正处于下行周期当中,这和目前严格的政策调控是密不可分的。严格的限购限贷政策和金融政策,均是为了打击房地产市场上的炒房行为,抑制房价快速上涨,令房地产回归居住的属性。


而市场下行下,房企有望继续打“促销牌”,以价换量,给购房者提供了市场选择。但“促销”、“特价”产品品质良莠不齐,今年的金九银十注定是一场开发商与购房者的博弈。但无论如何,我们都清楚,房价4500元一平的郑州早已经一去不复返了。





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