降了!郑州房租已连跌3个月!未来还有上涨潜力么?

2019-09-18 17:26:21|来源:乐居买房原创
摘要| 郑州租赁市场会一直持续低迷么?未来郑州租赁市场还具有上涨基础么?

  乐居买房讯(编辑李红)进入下半年以来,郑州市场不管是新房,还是二手房逐渐理性回归,市场分化也成为了当下的关键词。

  随着新房市场转凉,租赁市场也步入传统淡季。数据显示,8月份郑州租金均价为27.03元/平方米/月,环比下跌0.95%,已连跌3个月。

  郑州租赁市场会一直持续低迷么?未来郑州租赁市场还具有上涨基础么?

  郑州房租已连跌3个月

  据诸葛找房数据显示,8月郑州租金均价为27.03元/平方米/月,环比下跌0.95%,达到历史数据最低点。

数据来源:诸葛找房郑州站数据来源:诸葛找房郑州站

  2019开年以来,郑州租金均价涨跌互现,波动幅度均不超过2%,单价始终在27-28元/平方米/月之间浮动。

  前三个月租金均价逐渐走高,节后租房需求释放完毕后,4月价格止涨回跌,直到5月份有所好转,仅维持了短短的一个月时间,租金均价再度下滑。

数据来源:诸葛找房郑州站数据来源:诸葛找房郑州站

  细分到各区域来看,郑州各区域租金均价涨跌各异。价格最高的是郑东新区(37.08元/㎡/月),环比7月下降0.8%;降幅最大的是惠济区,环比下降1.9%;经开则以3.1%的环比涨幅领跑郑州。

  并且据咨询中介了解,当下郑州租房市场比2018年还凉,即便旺季也没有大幅涨价情况,部分房源在网上挂了很长时间无人问津,郑州各区房租降价两三百很常见,三房甚至降价1000元。

  近两年郑州房租的涨跌情况

  近几年,郑州租房市场经历了如过山车般的变化。

  根据相关数据,2003年至今这16年,郑州已经拆除了600多个城中村,如今四环内已经难觅城中村的身影了。

  尤其是2016年,郑州房租开始吸血上涨。

  当时,因为郑州三环内的陈寨、庙里等城中村的拆迁,数十万郑漂被迫收拾行囊,搬进了比城中村高几倍租金的小区里。

  那时郑州40左右小户型从800-1000元/月,上涨至1500-1800左右,一般三环内普通两房从1500上涨到2400-3000元/月左右。

  2016年房租吸血上涨主要因素有:

  1、郑州净人口流入每年超过20万人。

      2、大量城中村拆迁,供给量锐减,甚至连不愁房子租不出去的房东,也沦为新的求租者。

     3、城区面积小,新交付小区相对较少,人们手里可供出租的房源不多。


  到了2017-2018年,房租开始转向。

  最近两年,郑州的租金价格逐渐理性回落。

来源:中国房价行情网来源:中国房价行情网

  根据中国房价行情网数据显示,2018年只有11月份,郑州租金有一个小高峰,呈现需求量大于供给量的情况,除此之外,郑州整体呈现供大于求的局面。

  供求是影响房租的一个基本面。供大于求,租金价格自然理性回落。2018年8月份左右,郑州部分区域房租价格:

  郑东新区曼哈顿某小区120㎡带装修,最高峰时期租到2800元,现在降到2100元,也很难出租出去;

      蓝堡湾一期186㎡带装修186㎡家具家电齐全,由高峰时期6500元/月,降至5000元/月左右;

     北区普罗波特兰89平方由高峰3800元/月,降至3300元/月;

     西区中原新城由高峰3000元/月,降至目前2500元/月;

     郑州合租市场中,北三环附近以前主卧带卫生间由1500元/月降至1360元/月,隔间由最高峰1000元/月降至800-900元/月;

    去年,还有数据显示,郑州空租率在10%;

     ......


  近两年,郑州房租回落的主要因素有:

  1、安置房大量集中交付增加是主因。

  2014至今,郑州的安置房近60万套。再加上2010年起,郑州城镇化“换挡加速”,累积的30万套左右安置房。据不完全统计,郑州共计90万套安置房入市。

2018年年底,郑州市常住人口突破千万,数据显示,2018年郑州常住人口增长25.5万人。2011年以来,郑州年增长人数均在15.5万-23万人。


  做一道简单的算术题。粗略计算,按照现有人口结构,平均每套住房居住3人,90万套安置房可以满足270万人居住。

  可以这么说,郑州市现存的安置房总量,足够郑州十年净增长人口居住。详情☞(郑州安置房两年网签28万套!近百万套安置房即将入市!)

  所以说,大量安置房入市对郑州的房租市场形成了一定的冲击!

  2、市场降温,二手房行情不好,业主选择观望将房屋租出去等,导致市场上的租赁房源增多,供应量大。

  3、郑州城区面积在增加,新房供应量增加。

  近几年,郑州的建成区面积不断扩大,郑州四环内如火如荼的建设,新房供应量增加,并且随着地铁网络的铺排运营,人流外溢。

  4、合租房增加,房租预期下降。

  当下,郑州合租房大量增加,托管公司隔断合租较多,单间700—800的价格大大降低了租房者的房租预期等。

  5、郑州租房市场不断分化,主城区大量老旧小区设施、房屋陈列等老化,与需求不匹配。

  ......

 郑州租赁住宅市场,未来发展潜力多大?

  当下,郑州房租价格理性回落,部分区域房租下跌,对投资购房来说不是好事,但是对于郑漂来说,压力大大减小。

  房租下跌,房子回归居住属性,有助于郑州进一步吸引人口流入,为城市发展带来新的活力。

  70城租赁市场发展潜力排行榜

来源:克而瑞地产研究来源:克而瑞地产研究

  据克而瑞最新发布的数据显示,郑州租赁市场在一二线城市中排行第12位,这说明,郑州的人口吸附、需求挖潜空间大、支付能力较强。

  这也是支撑郑州租房市场的主要因素。

  首先,郑州作为省域单核城市,对人口的虹吸效应巨大。

  数据显示,2018年郑州常住人口增长25.5万人,常住人口总量突破千万大关。这也是郑州连续8年常住人口增量超过15万。

  郑州人口快速增长的势头可见一斑。其中,目前郑州城区常住人口已突破600万,在全国位列第11位,处于特大城市行列。

  人口是租赁市场的强大支撑。一个城市的人口净流入量与房价、房租呈高度正相关。

  其次,随着城市的不断发展,郑州也会从增量时代向存量房时代过渡。届时,郑州的新建商品房会像今天的北京、上海一样数量骤减,到那时郑州吸附的海量人口,一大部分需要租赁市场来消化。

  再者,3年24亿元支持郑州租房市场。前段时间,根据财政部下发《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示》,确定对包括郑州在内的16个示范城市给予奖补资金支持。

  另外,全国多城市发布了支持住房租赁的政策,通过多渠道加快建立多主体供给、多渠道保障、"租购并举 租购同权" 解决住房问题,也对租赁市场形成了强有力的支撑。

  随着国家租赁市场的发展,在这波红利下,未来租赁市场占据一席之地是大势所趋。

  所以,尽管当下郑州房租因巨量安置房存在,租金不具备普涨基础,但也几乎不会再跌,只要郑州能持续不断吸引人留下,房租大概率会回暖上涨,未来市场潜力较大。

  写在最后

  当下郑州房租市场空租期较长,市场竞争加剧。未来的房租市场分化也将是必然趋势。

  所以,对于持有多套房产者来说,笔者有如下建议:

  1、根据“2019大学生毕业租住蓝皮书”调查结果显示,有超过40%的应届毕业生首选地处市区,房屋条件好的房源,其次选择地处市区,条件一般的房源占比31%,偏远郊区,房屋条件好的选择比例相对较低,达26%。

  租金、交通便利和居住条件这三个方面是租房者关注的重点。

  所以,房东要根据区域潜在房客,提高家中装修和家具水平。另外,在买房时,一定要把地段放在首位,首选大开发商,周边配套完善,地铁沿线楼盘优先考虑。

  2、建立好信息发布渠道,减少空租期。

  3、可以选择和优秀且靠谱的长租公寓公司合作。据不完全统计,目前,五大长租公寓品牌中已有三家进入郑州。具有规模化运营的公寓企业有16家。

  4、遵守契约精神,遵守合同约定,建立好安全的制度和管理等。

  咋样?

  你感觉到郑州房租下降了么?



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