乐居问答:郑州管南房价涨了不少,未来会像北区一样降下来嘛?

2019-09-12 18:14:51|来源:乐居买房原创
摘要| 近日,有网友向小编留言,问管南的房子目前涨价不少,未来会向北区一样降下来吗?今天我们就一起探讨一下这个问题!

乐居买房讯(编辑 宋小)近日,有网友向小编留言,问管南的房子目前涨价不少,未来会向北区一样降下来吗?今天我们就一起探讨一下这个问题!

 

管南一直以来是人们心中的刚需福地,北区在市场火热、城市规划利好涨价之时,管南凭借着稳定的房价,备受刚需青睐;如今郑州市场冷静,房价稳定,部分楼盘还在小幅度下调,管南的房子却开始了上涨,从之前的14000元/平左右的均价,涨到了15000元/平左右,如此,到底是禁得住市场考验的上涨,还是只是泡沫?未来会像北区一样下跌嘛?

 

   


区域楼盘一览

 

首先我们看一下区域高层在售住宅楼盘极其价格:

 

富田城九鼎公馆今年322日首开均价14400-15100/㎡,期间又开盘了很多次,举两个例子,525日开盘成交均价14850/㎡;627日开盘均价15500/㎡左右~ 一点一点的在上涨,去化率一直都不低,一路向上开。

 
绿都澜湾:年初高层成交均价为14000/㎡;824日成交均价15000-15300/
 
郑州永威城2019年初到现在高层住宅一直保持均价14000/平方米,一直属于平销期,目前只有130平以上的大面积在售,六期目前正在咨询中,后期会不会涨价尚未可知。
 
正商中州城:年初到现在高层一直保持均价约13000/㎡,无明显波动。
 
融创城71日高层首开,均价13500/㎡;831日开盘均价13500-14300/㎡,算是区域价格较低的楼盘。
 
中岳俪景湾:高层房源整体均价14000/平,目前整体均价为14100/平,无明显波动。
 
绿地公园城:年初推出的毛坯高层房源12000/㎡左右,目前均价为12500/㎡左右,无明显波动,绿地公园城位置较远,所以价格较低也很正常。

 

可以看得出来,区域内并不是全部上涨的,有的涨了有的依然维持不便。那么为什么有的楼盘会涨价呢?我们从区域目前最贵的富田城九鼎公馆看一看!这个网红神盘是怎么练成的?

 

 

先看一下富田城九鼎公馆的优势:

 

1、位于中原福塔南、南三环旁,紧邻经开高端居住区滨河新城,距离蝶湖2.5公里左右。


2、地铁4号线(在建)加持地铁,双地铁口,算是标准的地铁盘;后期星火路站连接项目打造的商业街 ,通过地下商业与项目负一层门禁系统,业主可直达负一层大堂,很方便。


3、项目东侧邻约1.7公里十七里河岸,沿河打造约50米宽运动休闲主题公园,部分已经建成,可以说配套已先行了。


4、富田开发商还算相靠谱,有一定的口碑。富田城九鼎公馆在小区建造品质化、智能化、人性化,都下了功夫,整体规划不错。


5、临近金岱产业集聚;目前金岱产业集聚区的批发市场逐步外迁,在这里还将打造多项城市综合体、多个商业项目、住宅用地、中小学校的布局。未来对区域生活环境也将带来极大的改变。

 

可以看出它跟管南之前较火的绿都、鑫苑国际新城(目前无住宅在售)、永威一样,都具备体量大、区位好、有地铁、配套好、环境佳、具有一定的口碑等优势,当然这个楼盘也不是完美的,目前周边的环境并没有很好,我在这就不一一列举了,只是说它的这些优势一定程度上支撑了其成为管城的“网红神盘”。

 

因为除了自身的优势,还有不可忽视的一点,就是整个管南的区域利好与市场环境


 


今年区域最大的利好当属小李庄火车站规划落定莫属:

 

未来小李庄火车站未来将接棒二七火车站,成为南部片区发展的强劲动力,而且小李庄火车站临近4号线,未来将与12号线、12号线、12号线等多条地铁互通形成网络。而且以小李庄火车站为核心,辐射规划了1500亩的城市综合体,其中涵盖公园、学校、住宅、写字楼等多种业态。

 

而市场环境就是:富田城九鼎公馆推盘的时候,整个区域较火的绿都澜湾鑫苑国际新城、永威城几乎都没有什么房源在销售,其它项目推量不多,市场上货量有限,市场供不应求,在“僧多粥少”的情况下开发商自然是有勇气提高价格了!

 

那么后期会降下来嘛?我们从两大方面分析一下北区下降的原因:

 

其一供大于求;北区作为近几年土地成交和旧城改造的大户,在2019年可推出房源非常多。

 

其二位置差;降价的楼盘多数距离主城较远,集中在北四环沿线,配套较少的区域。

 

所以供应量大,而且距离惠济核心区较远造成的销售压力较大,才是导致部分楼盘降价的原因。

 

那么管南会不会重蹈北区的覆辙呢?

 

1

 

从土地供应量来看;据郑州市公布了《郑州市2019年度国有建设用地供应计划》,预计今年郑州市住宅用地的实际供应量可能在1万亩-1.5万亩之间。是供地量最大的区域,住宅用地以336公顷左右的供地量稳稳位居榜首。

 

据媒体统计,管城区两年的计划总供地规模已经近万亩,折合成可售住宅的话,潜在投放量可能会高达1800万㎡!

 

2

 

从推盘量来看;下半年,管南还有富田城九鼎华府碧桂园名门时代城、康桥柴郭项目、正商生态城等项目即将入市,盘大量多。

 

3


   

    

区域周边环境

区域发展来看;虽然管南虽然各种规划利好,但是推进速度也并不是很快,各种物流,批发市场,产业园的聚集地,区域又被道路分割严重,区域整体配套更是要啥没啥,社区成熟感不强,居住环境不好,三五年的发展周期必不可少。

 

由此得出,管南涨价的背后也存在了很多风险,环境差发展周期长、大量土地和房源入市,未来,势必会出现长时间的横盘期。

 

所以可以看出整个区域的楼盘还是较为理智的,部分楼盘并没有跟风涨价,不同的楼盘应根据自身的情况定了不同的价格;

 

再言之,目前管南15500元/平的房价不算低了,毕竟整个片区就算临近南三环,也好似一张白纸,尚未开发,对于刚需而言,价格再上涨就没有什么吸引力了。

 

而且在这个房价稳定的时代,一旦供应量逐渐变大,人们的选择变多时,当大家所处环境差不多、产品差不多时,价格对于刚需而言将显得尤为重要,所以管南部分楼盘涨价应当适可而止,不然最后很容易步北区的后尘!

 

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