央行再调房贷利率!调控政策频发,郑州拐点已至?!

2019-08-27 09:53:47|来源:乐居买房
摘要| “金九银十”未到,楼市拐点先至?!

  中共中央政治局会议首提不将房地产作为刺激经济的短期手段

  苏州限购限售双升级

  大连“准跌不准涨”

  洛阳为房价设立“涨停板”

  银保监会严查郑、洛等32个城市银行机构房地产业务

  南昌出台“三限房”新政

  合肥发布“三个暂停”!

  住建部印发《房屋交易合同网签备案业务规范(试行)》

  合肥12家银行停止二手房业务!

  ... ...

25日,又一重大调控出炉!

  央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率!

  一时间引起全国热议。

  2019年是调控政策频繁的一年,据中原地产数据显示,2019年前七个月全国房地产调控次数高达307次,仅7月单月便多达56次!

  面对政策调控频率如此之高、变化如此之快的房地产市场,郑州政策走向如何?郑州还适合买房吗?楼市拐点来了吗?

01

  密集调控下的中国房地产

  进入下半年以来,针对房地产调控频发。中原地产数据显示,7月单月调控便多达56次!

  1.从中央层面来看,

  7月30日中共中央政治局明确提出“不将房地产作为刺激经济的短期手段”,房地产下半年基调已定。

  8月9日,媒体报道银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,将对包含郑州、洛阳在内的32个城市进行严查。

  8月16日,住房和城乡建设部印发《房屋交易合同网签备案业务规范(试行)》(以下简称《业务规范》),对房屋网签备案适用范围、业务流程、办事程序、备案条件等进行了进一步规范。

  以下情况不可网签

  1、买受人属于失信被执行人的;

  2、买受人和出卖人不具备购房、售房条件的。

  3、新建商品房未取得预售许可或者现售备案的

  4、存在查封等限制交易情形的;

  5、政策性住房未满足上市交易条件的;

  6、按政策限制转让的;

  7、租赁房屋存在禁止出租情形的;

  8、属于禁止抵押范围的。

  8月20日新版LPR落地,首次报价较之前稳中有降。但是,这场效果约等于“非对称降息”的变革与楼市无关。央行副行长坚定表示新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。

  8月25日,央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率。

  这意味着,未来,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。按新的定价方式,以后就不会有房贷利率可打折的现象了!

  2.从全国范围来看,杭州、宁波、合肥、大连、洛阳、南昌、海南等地出台楼市调控举措,相继打击各类房地产不规范行为。

  热点城市纷纷限价,政策、金融端双双收紧。在此大背景下,有一些城市又拿出了“摇号买房”的大招。

  南昌推出三限房摇号新政,实行分户型摇号和顺序摇号两种方式,引起社会广泛专注。

  种种迹象都表明了中央坚持房住不炒的态度和决心,并明确释放了坚持调控房地产不动摇的信号。

  我们必须承认,房地产行业的确能够拉动经济增长,但是如果仅仅靠房地产来拉动的经济结构是失衡的,也是很危险的。

  一旦房地产占比过高,当泡沫破裂的时候,经济遭受的打击也会更加严重。最好的办法就是房地产行业与其他行业一起百花齐放。

  坚定调控房地产其实是国家经济结构性改革的必然。

  那么在这种大背景下,郑州下一步政策走向如何?郑州会走向摇号购房吗?

02

  郑州会是下一个摇号买房的城市吗?

  首先,摇号买房会在什么情况下出现?

  中原地产首席分析师张大伟认为,摇号政策出台原因主要是相关城市被限价的房子需求旺盛,而部分开发商拒绝公积金贷款甚至要求全款,导致刚需购买难度加大。

  那我们先看下,目前郑州的供需情况究竟如何?

  根据克而瑞2019年7月房地产市场运行报告,截至2019年7月郑州市商品住宅库存量最多为郑东新区158.77万㎡,去化周期13.2个月,管城区整体供不应求,库存量最低。

  房企们还有没有余粮,还有多少余粮,大家一看即明。

  在政策方面,7月17日,郑州市住房保障和房地产管理局开展房地产市场集中整治,针对市场上捂盘惜售、首付分期等房地产开发企业、房地产经纪机构及其从业人员的违法违规行为。

  下半年来郑州还两次调整住房公积金。一次是7月10日,郑州市调整住房公积金缴存基数和比例。年度住房公积金月缴存基数上限为20242元,住房公积金月缴存额上限为4858元。住房公积金月缴存额下限为1900元。

  另一次是8月18日,河南省直机关住房公积金管理中心发布省直住房公积金商转公贷款须知,最高可贷款80万元。

  而关于人才引进,郑州力度持续加大。继《建立更加有效的区域协调发展新机制实施方案》提出推动郑州放宽落户条件,其他城市全面取消落户限制后,《郑州航空港经济综合实验区条例(征求意见稿)》将人才住房纳入住房保障计划,引才力度进一步加大。

  2018年郑州市常住人就已经破千万,到2020年,郑州市常住人口达到1100万人。而郑州的“抢人计划”还将持续。

  在郑州发展势不可挡,人口不断增加的情况下,郑州的房价上涨已是大趋势,而郑州的政策也只能是稳定房价,不出现大涨大跌的极端情况。

03

  郑州房价趋势如何?

  无论政策如何变换,购房者最关心的永远是房价。在政策频发的风口,郑州的房价趋势如何呢?

       购房者购买欲趋于平稳

  根据克而瑞公布的数据,7月郑州商品住宅成交均价14373元/㎡,环比-8%,同比-2%。区域成交均价最高的是北龙湖板块(32656元/㎡),常西湖板块、古荥板块、国际物流园板块等成交均价较低。

  可以看出,郑州7月份房价出现了阶段性回落,市场情绪逐渐回归平淡。

郑州房价走势相对稳定

  根据中国房价行情网数据显示,郑州新楼盘、二手房房价稳中有涨,走势相对平稳。

  (郑州新房房价走势,点击查看大图)

  (郑州二手房房价走势,点击查看大图)

       郑州政策持续收紧

  郑州市住房保障和房地产管理局目前持续针对市场上捂盘惜售、首付分期等房地产开发企业、房地产经纪机构及其从业人员的违法违规行为。


  郑州的楼市还将过一阵“紧张”的日子。


       金融端持续收紧

  (数据来源:融360大数据研究院) 

  根据8月20日融数据360发布的中国房贷市场报告显示,全国首二套房贷利率平均水平连续两个月上涨。

  8月25日,央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率。

  按新的定价方式,以后就不会有房贷利率可打折的现象了。

  根据新政,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

  个人住房信贷业务监管也将进一步加强。

  半年度经济会议提出“保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房”;

  而银保监会开始检查各银行差别化信贷政策落实情况,并着重查处个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房,以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域的行为。

  目前,居民负债杠杆率已经很高。购房者买房,很大部分都是依靠的银行贷款,负债的人越来越多,并且负债杠杆率已经超过了50%。

  居民的房贷负债高,挤占了其他领域的消费,还严重影响到了消费增长,让居民继续加杠杆已经难以承担启动经济增长的重任。

  综上来看,房地产调控思路仍是房住不炒,短期不会放松房地产的调控政策,郑州下半年的大趋势依旧是以稳为主。

04

  最后的话

  日前《郑州大都市区空间规划(2018—2035年)》(以下简称《规划》),提出要构建“一核、四轴、三带、多点”空间格局,阿里巴巴与郑州签手,阿里巴巴拟在河南建设飞天国产区域平台、中原区域中心,发展持续利好。

  郑州作为一个不断扩张、发展的大城市,不断有人口涌进,购房需求也将不断增大,房价自然会水涨船高。

  目前,在政策和金融端的调控下,郑州房地产市场房价相对稳定,购房者的购买欲也区域平稳。此时的稳增长是政府调控的结果,而郑州的维稳政策会一直持续到明年上半年。

  对于刚需来讲,“房价不涨就是跌”,刚需购房者们要好好把握这段时间的上车机会。如果等到明年下半年,政策松动,房价可能会迎来一波报复性增长。想要上车可能将变得更加艰难。

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