双湖科技城含金量有多高?房源均价1.1万+,是洼地还是“深坑”?

2019-08-02 15:41:35|来源:乐居买房

  乐居买房讯 (编辑李红) 板块,好比城市发展的排头兵,披荆斩棘,开疆拓土,不断扩大城市地图。

  跟对了板块,也就搭上了人生的顺风车;赌错了,悲伤逆流成河啊大哥!

  今天,欢辣多就跟大家探一探双湖科技城。

  一个时间不长却逼格满满的新区

  任何事物的发生都不是一蹴而就的。

  “十二五”规划期间,郑州高新区提出在西四环以西新建一座高新新城,与现有建成区、北部生态产业区、西流湖休闲创意区共同组成“高新城”;

  2016年,以郑州高新区为核心载体的郑洛新自主创新示范区喜获国家批准,高新新城迎来机遇;

  2017年5月,中建将高新新城核心区命名为双湖科技城。

  时至今日,双湖科技城的名字已有2年来头。

  该区域由中建来做一级土地开发,规划范围为莲花街以南、翠柏路以东和天健湖、天德湖及须水河围合的扇形区域。 

  双湖科技城是继经开区滨河国际新城之后,中建再次与政府合作,打造“双湖环岛汇一心”的生态智慧之城。由政府和央企统一打造、中建和中海一二级联动开发是其一大特色。

  在这块6平方公里的土地上,总投资超100亿,打造一个“微城市”,目标是实现产业发展、城市功能和生态环境的有机融合。

  也就是说,在这片土地上,未来造的是一个集工作、生活、消费、享受于一体的“微城市”。

  上班,逛街,上学,回家等出现在你生活中的各个场景,在这个区域内你都能实现。

  既然是产业、功能、生态的“有机融合”,这三大块儿都有些啥?

  产业:

  双湖科技城作为自主创新示范区的核心载体,周边已建成17万㎡的北斗产业园孵化基地、120万㎡的郑州电子科技产业园、270万㎡的郑州IT产业园,吸引高知产业人口5万人。

  未来将建成逾500万㎡的亿达、北斗云谷等科技产业园等。

  千万不要小看产业,产业带来的是人口,人口带来的是需求和消费!

 功能:

  最惹眼的还有学校和医院,4所小学、2所初中、1所高中,1所三级甲等医院,周边还有郑州大学、河南工业大学、郑州轻工业学大学等高校资源。

  据最新消息,地铁8号线将修至天健湖站、9号线(规划中)。

  区域内还规划有湖心科创金融岛、五馆中心、金盏街创新科技智慧走廊等。

  除此之外,在整个土地规划中,配建有养老院、文化中心等满足日常所需的基本功能。

  生态:

  近千亩水系,“天健湖”、“天德湖”以及索河、须水河、索须河“三水环心”,水面面积相当于5个如意湖,超过200万㎡的滨水休闲带。现在天健湖和天德湖公园已对外开放~

  而且,作为郑州“海绵城市”建设试点,引入“海绵城市”的设计理念。 

  怎么样?梳理下来,规划的确很好!

  规划落地情况如何?区域含金量有多高?

  有人说,这里还只停留在规划中,距离主城区太远,配套几乎为零,就是一片郑州主城之外的城市空白而已,概念大于内容……

  规划到底落地情况咋样?近期笔者走了一圈,还原一个真实的双湖科技城。

  北部区域莲花街北边的郑州电子电器产业园和创新大道西边的新三板产业园、北斗产业园已经开始运营。

  红松路已经基本修通,创新大道也在稳步推进;岗崔、朱砦安置房项目据说已交房,相关配套也正在逐步落地。

  郑州中学还在如火如荼建设中,部分楼栋已经完工。

  天健湖公园和天德湖基本成型并对外开放。

  区域内的新房项目也在如火如荼建设中。

  南部区域,万科城交房社区周边入住率已经很高,周边已经形成居住氛围。

  据最新的消息,地铁8号线将西延至天健湖站,对于片区是一大利好。

  当下,双湖科技城的核心区中原科创金融岛和五馆合一暂时还没动工。

  规划图

  ......

  转了一圈下来,总体的感受,同去年7月份相比,这里变化很大,这个建设中的新区,与其它新区相比,并没有那么荒凉。

  不吹不黑,双湖科技城的步子走的还是挺稳的!

  虽然,从现阶段看,这里还是一个不太适合刚需居住的片区。但是,区域的发展需要时间的不是?

  整体来看,你也会发现双湖科技城优劣势对比极其明显。

  先说优势——

  1、中建进行土地一级开发,一张蓝图绘到底。

  双湖科技城是由中建方程负责土地一级开发,也就是说该区域内的土地征拆、安置房建设、市政路网、片区规划、土地拍卖都由中建方程负责完成。

  细数郑州,净地资源的区域也就这么几个,北龙湖、常西湖新区、绿博白沙、滨河国际新城等。

  由中建统一规划,这样的好处就是区域规划更加科学、合理,有大把的空间进行绿化生态体系的重新塑造等。目前郑州主城区内的净地资源很稀缺,这也是双湖科技城吸引众多知名房企的一个重要原因。

  2、产业支撑

  作为高新技术产业集聚的区域,和郑东新区现代服务业集中、航空港区物流发达的特色相比,高新区高新技术产业集中。

  目前,高新区汇聚了全省70%以上的骨干软件企业、85%的动漫创意企业和10%的上市企业,集聚各类科技人才10余万人,科技人才密度更是居全省首位。

  双湖科技城内有电器产业园、电子信息产业园、科技企业孵化园、IT产业园,还有格力空调工厂等,创新创业条件优越,就业机会多。

  有产业支撑,就不缺人口,人来了,成熟的基础和可能就有了。

  3、区域居住较为纯粹

  根据双湖科技城当前的规划,区域内绝大多数的土地指标容积率大都在2.0-3.0之间。

  这对于居住型社区来说,社区的居住舒适度较高,居住氛围较为纯粹,也是很容易实现高品质、高舒适性社区的土地指标。

  4、区域房源均价1.1万+

  目前双湖科技城区域内各在售项目房价,高层基本在1.1-1.3万之间。

  反观同等区位条件下的其他区域——

  常西湖房价基本在1.4万上下,白沙绿博房价基本在1.3-1.5万。同样由中建操刀的滨河国际新城,房价也基本在1.5-1.8万之间。

  对比之下,价值立现。

  再说劣势——

  1、距离主城区较远

  双湖科技城位于郑州的大西北方位,距离主城区较远,地缘性客户较多。

  2、规划配套从零开始,需要时间沉淀

  目前,双湖科技城区域内配套几乎为零,很多配套都尚处于规划中,没有大型商业,甚至普通的生活街区商业也没有,更不用说医疗资源等。

  区域内仅有郑州中学处于建设阶段,规划的7所学校,也仅仅是停留在纸上,教育同样也需要时间的沉淀。

  交通方面,地铁9号线尚未批复,也处于规划当中,区域内公共交通尚不完善,道路体系还未搭建成功。

  片区新盘激战,谁更胜一筹?

       在城市规划及土地方面,开发商远比我们灵敏的多。

  目前,该区域内已经吸引了华润、中海、金辉、美的、正商、万科等开发商入驻。

  跑了一圈区域内的楼盘,给大家梳理如下。


  根据规划,该区域共分为南区、北区、中心区三个区域

  南区为160万㎡高档滨水社区(容积率<2.5)

  北部为178万㎡的创客公社(容积率<3)

  中心区为243万㎡商业、娱乐、创客园区等

  先来看北部区域集中的四个楼盘——

项目占地面积容积率建筑类型交付产品均价(元/㎡)
华润悦景湾42亩3.0纯高层毛坯11000-12000
美的翰悦府约78亩3.0纯高层精装——
正商湖西学府约77亩2.49高低配精装——
金辉优步花园73亩2.49高低配精装——

  表格数据仅供参考,具体以售楼部为准

  北部区域的四个楼盘紧挨着,周边配套相差不大,产品特点,逐一来看——

  华润悦景湾去年7月底开盘,项目纯高层,共规划有7栋楼,楼间距较大,社区容积率较低,居住舒适度较高。

  项目目前已经建设到封顶阶段,户型有78㎡两房、98㎡三房、95㎡三房、120㎡三房,目前仅有少量120㎡户型在售,均价在11000-12000元/㎡左右,毛坯交付,具体一房一价。

  美的翰悦府是美的置业进驻郑州的首个项目,共计13栋楼,其中11栋高层住宅、一栋商业便民店、一栋幼儿园。

  项目主力户型是89㎡和110㎡三房,同样是连廊设计,精装修交付,目前处于前期咨询阶段。

  据置业顾问介绍,该项目交付标准较高,是美的旗下的4.0住宅产品,智能化程度较高。

  正商湖西学府规划有4栋高层,9栋洋房,精装修交付,目前处于前期咨询阶段。

  金辉优步花园由6栋高层,8栋洋房组成,高层户型面积段89-117㎡,洋房128㎡,精装修交付,目前处于前期咨询阶段。

  再来看,南部区域在售楼盘——

  大正水晶森林是大正地产在郑州首个项目,总占地约864亩,总建筑面积约143万方,项目分两期开发,分别位于须水河两岸,一期容积率3.5,规划12栋高层、3栋小高层。

  万锦熙岸规划5栋高层,2栋11层小高层,6栋8层洋房,8栋6层洋房,项目南侧临着水系资源,没有遮挡,观景效果比较好。

  万科城湖心岛规划为17栋高层住宅,房源面积78-143㎡,挨着天德湖。天德湖是双湖科技城未来的商务中心,区域内最高端的地方,项目精装修交付。

对于这几个项目,大家有什么样的看法,欢迎各抒已见。

双湖科技城的战争刚刚打响!

  2019下半年,双湖科技城拟计划出让6宗土地,分别是:I06、I16、C15、C19、C22、C24。

  双湖科技城土地出让计划 

  其中I06、I16、C19、C24作为住宅用地,临近创新大道主干道,C15和C22作为商业用地,位于金盏街创新科技智慧走廊的规划区域核心地带。

  这些土地均为净地出让,势必会吸引房企争夺,一次次激烈的土拍竞争,大概率会拉高区域房价。面粉涨了,面包能不贵么?

  未来,大量的资金进驻,优势的资源倾斜,再加上白纸区域一张蓝图绘到底的规划,在郑州各新区的发展中,未来潜力是处于第一梯队的。

  最后,说说笔者对双湖科技城的看法:

  1、规划先行,稳步前进。虽然当下区域配套几乎为零,但是,你现在看不起的双湖科技城,过两年或许就是高攀不起的“科技城”。

  2、双湖科技城是产业聚集地,未来也是人口聚集地。对比滨河国际新城的高攀不起,是刚需们眼下一个看得见摸得着的家。

  3、郑州主城区的价值越来越稀有,放到刚需身上就是“买主城区的成本越老越高”。

  1万1的价格,你可以买哪里?

  刚需如果资金实力不允许置业主城区,双湖科技城是一个选择。

  以时间,换繁华。

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