2019年中策划成交篇 |半年主城狂销5万余套住宅,销售金额740多亿

2019-07-15 17:54:35|来源:乐居买房
摘要| 扑朔迷离之下,用数据说话!来看下郑州的房地产市场到底是好是坏?

  乐居买房讯 (编辑 李澜)时光飞逝如电,转眼2019年上半年已经过去,郑州房地产市场这半年表现如何?有什么大事发生?政策走向趋势是怎样?

  乐居郑州分别以【政策篇】、【土拍篇】、【规划篇】、【市场篇】、【成交篇】、【房企篇】、【新盘篇】七个维度居岩观海,洞彻市场。

  梳理2019年上半年成交情况,数据中见真知,调研中知大势,呕心盘点,以飨读者。

  在之前的市场篇文中,笔者盘点了2019上半年市场热点现象,本篇,我们从大数据角度出发,用数据说话,来看下郑州的房地产市场到底是好是坏?

  看郑州主城区商品房整体数据

  2019上半年供应592.36万㎡,同比下降1%,成交量为726.01万㎡,同比上涨36%。

  总体来看,2019年1-6月郑州房地产市场平稳发展,供应量放缓,呈现供不应求态势。

  2019上半年商品住宅整体情况

  1、从供销量方面来看,2019年上半年供应量为470.07万㎡,成交量为506.58万㎡,同比上升28%。

  2016下半年受市场火爆影响,供销量达到顶峰,2017、2018年供应量较为充足,2019上半年呈现供不应求状态,但供应量持平2018上半年,成交量超过2018上半年。

  2、分月度看,2019上半年1、 2月供销走低,年初市场冷淡,3、 4、 5月供销大幅上升,市场有所回暖,与2018年成交量基本持平;成交均价较为平稳,6月成交均价14856元/㎡,环比上涨0.4%。

  3、2019上半年商品住宅库存量波动较小,截至6月份商品住宅库存量为616.42万㎡,同比下降4%,环比上升3%;近半年商品住宅月均去化量为84.43万㎡,可消化7.3个月。

  4、另外还有一个重要的数据,据克而瑞数据显示,2019上半年,郑州主城区商品住宅成交54077套,成交面积达506.58万㎡,如果按照上半年成交均价14760元/㎡来算,不精确情况计算下,销售金额约740多亿。

  5、当下很多人都说,房地产市场不景气,但是从交易量来看,郑州房地产市场依然坚挺!

  看郑州开盘情况

  为了更准确的判断市区的房地产市场,笔者梳理了上半年郑州开盘数据。

  1、2019年上半年大郑州共计113次开盘,共计推出28232套房源,销售23148套,整体去化率82%,去化较好,较2018下半年有所上升。

  2、分月度看,1月、 2月受春节假期影响,开盘热度低,3月开始市场平稳上行,6月份各公司任务冲刺,开盘频次密集高达34次。

  3、惠济区高推售高去化,成今年楼市主角,新郑开盘共计21次,去化率82%,成郊区热门置业区域,置业热度赶超主城区。

  4、2019上半年,郑州78个项目开盘去化超80%,20个项目去化率100%,其中,碧桂园中央公园、郑地美景东望、碧桂园双湖城、福晟谦祥钱隆城、郑州孔雀城、融创城6个项目多次开盘去化100%。

  5、上半年,北三环国基路附近,新项目高价入市,在成交均价高于18000元/㎡的情况下,获得高去化率,间接拉升北三环片区价格,坐实了北三环的区位价值。

  6、2019年第一季度市场冷清,北区多个楼盘出现特价房、精装改毛坯等降价促销行为,此次降价大都打着特价房的旗号,幅度在1000-2500元/㎡。

  二季度市场回温表现抢眼,到了6月份,年中各项目业绩冲刺,特价房频出,“以价换量“加速楼市高潮。

  总体上,从上半年开盘情况看,整体上市场并没有想象中那么差。上半年涨价楼盘不多,涨幅并不大,购房者不必过于恐慌,但看到机会,当机立断。

 主城各区销售情况

  1、上半年各区域商品住宅供求基本均衡。上半年商品住宅市场中原区供销量居首,供应85.37万㎡,主要为啟福城、汇泉景悦城、汇泉西悦城等项目供应,高新区紧随其后。

  中原区、高新区、郑东新区供应量都较高,也比较火热,但这三个区域却有比较明显的差异。

  2、中原区成交量较高,成交量为81.42万㎡;惠济区及金水区紧随其后,是刚改及改善者的首选。

  3、郑东新区均价为最高为19788元/㎡。郑州目前的房价格局依然是东区最贵。不完全统计,上半年,郑州有10余家楼盘价格出现上涨现象,少则800元/㎡,最高喊涨3000元/㎡左右。

郑州各区域板块均价郑州各区域板块均价

  4、细分板块区域来看,老城区的无房可售再一次凸显了主城区的价值稀缺性,核心城区价格依旧具备成长潜力,而边缘新城价格出现下调,泡沫被挤压。

 大郑州各板块高层价格热力图 大郑州各板块高层价格热力图

  板块图为示意图/灰色无成交
备注:区域包含八大主城区

  看2019下半年

  下半场房价怎么走?成为大家关心的话题。房价走势任谁也预测不了,不过,房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融,还是有一定的道理。

  1、政策方面。下半年预计政策端仍将延续一城一策、以稳为主的主基调;保持着房地产的稳定发展。

  2、土地方面。2019上半年住宅用地供应计划完成率仅为全年的17%,按近五年的平均完成率56%来算,2019年应供应798.6公顷,上半年仅供应247公顷,仅完成31%,供应量远远不足。

  根据19年各区域供应计划以及完成率情况,预计下半年供应量将集中在管城区、惠济区、高新区。

  3、2019上半年36家房企中有32家房企完成率在40%以上,仅四成房企目标完成率在50%以上,近6成房企完成率不足50%。企业完成率较低,预计下半年集中冲量,年底有可能“以价换量”。

  4、长期来看,别指望郑州房价大跌!

  如今的郑州已经拿到了“人口千万级”特大城市的入场券,已经在中部六省的区域竞争中拔得头筹。

  郑州作为省域单核城市,对环郑区域城市人口吸纳具备核心能力,河南地市籍购房人群占据整体7成以上。日后随着城市虹吸效应的显著增强,未来,人口、资本等要素也还会进一步向郑州集中。

  可以预见,未来较长时间内,郑州依旧是主战场,购房群体依旧庞大,刚需仍然是郑州楼市消费主力。

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