乐居买房讯 (李澜)时光飞逝如电,转眼2019年上半年已经过去,郑州房地产市场这半年表现如何?有什么大事发生?政策走向趋势是怎样?

  乐居郑州分别以【政策篇】、【土拍篇】、【规划篇】、【市场篇】、【成交篇】、【房企篇】、【新盘篇】七个维度居岩观海,洞彻市场。

       梳理2019年上半年市场情况,数据中见真知,调研中知大势,呕心盘点,以飨读者。

  回顾郑州房市上半年,小阳春突袭,“市场回暖”、“日光盘”、“晚上开盘、”......不断刷屏朋友圈,五月又一路红到底,市场变幻莫测,买房人措手不及。

  扑朔迷离之下,很多购房者心中十分纠结,拨不开的迷雾,看不清的事实,究竟下半年应不应该买房? 

  目前整体来看,乐观者众,悲观者寡。

  17次清盘,过半项目去化85%以上

  据不完全统计,上半年郑州共计113次开盘及加推,推出房源28000余套,成交量达23000余套,过半项目去化率在85%以上。

  1-2月,郑州市场较冷,3月、4月,小阳春突袭,郑州开盘50余次,推出房源12853套,8次清盘,去化率85%以上的楼盘占5成以上。

  5月、6月,郑州热度依旧延续,7次清盘,去化85%以上的项目占5成以上。

  从区域分布来看,上半年推盘比较活跃的区域是新郑、惠济、中牟、中原、管城、高新。惠济区和管城区的项目去化率较高。

  上半年郑州也涌现出了众多网红盘,不仅刷新了区域价格,也一步步将市场推向高潮。总体而言,从上半年的开盘及加推情况来看,郑州房市表现依旧强劲。

  回暖转折点:这些盘功不可没

  金三银四以来,郑州市场回暖,这些盘功不可没:西区火爆开盘,深夜,售楼处,熬夜排队,开盘售罄;金水北区国基路沿线房价夯实2万+;郑州网红盘频出、不断拔高预期......

  北区狂卖南区激战不止 

  在过去的一轮行情中,众多购房者把眼光瞄准了规划中的新区,忽视了郑州主城区的价值。这也可能是郑州一个怪异的现象:购房者看不上老城区,更不敢相信在老城区能做得了改善或者高端住宅。

  但是2019年上半年,越来越多的购房者开始回归主城,关注主城区的价值。

  上半年金水北区国基路沿线楼盘厮杀激烈,开盘去化效果优秀,沿线房价夯实2万+,完全可以划入2019年郑州地产的标志性事件。

  比如,4月30日,国基路渠东路某盘,一次性开盘1180套左右房源,开盘均价18500元/㎡左右,且近乎清盘,开盘劲销25亿!

图片来自于置业顾问朋友圈图片来自于置业顾问朋友圈

  另外,管南片区也是激战不止,3月22日,管南片区某热销盘,开盘推出519套,约1000余组客户通过线上进行抢房,去化93%。均价14500元/㎡左右,确定了管南新的价格线。

截图来自于置业顾问朋友圈截图来自于置业顾问朋友圈

  西区火爆开盘

  高新区,位于位于京广快速路(沙口路)与兴隆铺路某热销盘,3月份开盘,去化100%。

  

截图来自于置业顾问朋友圈截图来自于置业顾问朋友圈

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  其实2019年的郑州,已经流传了太多关于“神盘”的传说。

  翻一翻过去几个月的朋友圈,不是“劲销十几个亿”就是“开盘即售罄”,去化“超90%”的楼盘比比皆是。

  一个接一个出现的“神盘”,也成了楼市火爆最好的注解。

 上半年庆祝地市房价破万

  上半年,环郑地市“地王”频出!

  6月21日,南阳2天2地王!南阳两块住宅用地再度刷新“地王”记录,均突破1000万/亩的大关,拿下南阳全新的“地王”宝座;

  6月12日,周口拍出760万元/亩,楼面价为2280元/平方米的商业“新地王”;

  6月10日,新乡出现折合单价725万/亩、楼面价3107.1元/㎡的双料地王;

  5月24日,开封拍出656万/亩,楼面地价3938元/㎡的地王;

  ……

  地市一轮轮的土拍,节奏紧张、争抢激烈、热度高!

  面粉贵了,面包价格自然也不低。高地价之后,市场也迎来了升温!

  6月23日,坐标南阳,某项目开盘,房价飙到了1.2万每平!

  南阳、周口、开封,新区房价基本上近万,许昌、漯河、安阳……房价也直逼郑州的底!

  郑州房子超八成卖给了外地人

  上半年,郑州超八成房子卖给了外地人,成为了本地媒体头条。

  以3月份样本为例,仅3月份郑州域外群体购房17536套,占总销售套数4387套的67.1%,较上年同期增加8个百分点。

  这些购房者的来源以省内市外为主,还在以每年接近10%的比例在增加。

  而在省内市外这些购房人群中,周口人占到了33%,南阳人占到了26%,开封人占到了19%,接着是商丘、许昌等地。这些地市人口消化了郑州近7成的房子。

  所以,上半年的购买力,地市的朋友们功不可没!

  可以看出,拥有“人口千万级”特大城市的入场券的郑州,市场的购买力仍然很旺盛,调控政策如果大规模放开,楼市大概率会逆转。

  郑州首套房贷利率下调


  上半年对购房者利好的一件事:郑州首套房贷利率下调。

  在全国房贷利率普遍下调的背景下,郑州首套房贷利率从基准利率上浮30%下调至25%、20%,还有部分银行合作楼盘出现基准上浮15%。

  这对于购房者是利好,伴随着市场货量稳步增加,高性价比项目入市,也一定程度上刺激了购房需求。

  不过,这并非表明郑州房市进入了疯狂时刻,但不可忽略的一个现实是,随着上半年一次又一次的开盘加推,区域房价不断被刷新!

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  17次清盘,过半项目去化85%以上,地市房价破万,地市组团来郑抢房......一连串的热点现象构成了上半年的楼市密码。

  不疯狂,不凉凉,和2016年巅峰时刻相比,谈不上“火爆”,但上半年,楼市逐渐回暖已经不是假象。

  复盘上半年,也会发现,首付分期楼盘越来越少,没有出现降价,购房成本越来越高。

  很多人都在问,2019年郑州房价如何走?还得看土地供应量。在最新公布的郑州2019“供地计划”中,郑州将新增43836亩供地,较去年增加逾1万亩。

  不过,从土地供应到房源入市,有着较长的时间周期,并且,在上半年,郑州库存一度降至2.6个月,房慌显现。

  在这种情况下,要想在短期内遏制房价上涨幅度,缓解库存紧张,颇有压力。

  但是,刚需能做的是不要放弃房地产市场这艘大船,选择船上最安全的地方,偏远的三四线谨慎,回归一二线核心城市圈,回归流动性。