郑州迎来“大五环时代”,“环线价值”界定你能住几环?!

2019-06-25 09:49:35|来源:乐居买房
摘要| 啊~~五环~你比四环多一环~

~~五环~你比四环多一环~~~五环~你比六环少一环

当年“小岳岳”凭借一首《五环之歌》,火遍大江南北,人们口口传唱,诉说着城市化进程发展的必然宿命和规律。

迎来大五环时代

根据最新的消息,四环线及大河路快速化工程(“大四环”)将于6月30日前实现高架主线贯通,“大四环”已经完全成熟,五环还会远吗?

虽然五环还未有官方文件,但是目前传的最多五环线【东新G107(万三公路)、南新G310、西新G234、北新S314(沿黄快速通道)组成】正以你不可忽视速度建设着。一起看一下通车现状:

东面有两部分,一部分是万三路以西,就是官方提及的新107107辅道的连接线,新G107施工已经接近尾声,预计今年全线通车;第二部分就是新107到开封交界处,目前东段已于去年10月份正式施工,计划与2020年底投入使用。

西

西面的新G234(310以南段)已于去年10月份开工建设,G310老线以北段正在收尾,即将通车。

南面的新G310选址已经结束,计划今年全线开工建设;其中国道310西南段改建工程SG05标段施工推进工作已经展开,将在第十一届全国少数民族传统体育运动会前完成,助力于运动会交通运力。

北面的S312西段,(沿黄快速通道)江山路至巩义石河路段已于2015年建成通车,中段路线走向已经公示(近期会依托大河路及107辅道承担连接功能),整体上,西段、南段预计2020年全线通车。

大发展形成大环线

也许有人会问,真的会建设五环吗?

纵观古今,道路是城市的脉络。从纽约、巴黎、北京等全球一线城市发展经验来看,伴随城市化进程的加速,城市格局向“大”发展己成趋势,大都市环线化发展也是历史必然规律。

翻开郑州的发展版图:

1948年,郑州市区面积仅有5.23平方公里...2014年,郑州市中心城区城市建成区面积为392.8平方公里2015年,郑州中心城区建成区面积约为410平方公里...直至,2018年,郑州市市域城市建成区面积合计1055.27平方公里

可以看出,郑州大都市区在不断的加速"长大",近年来更是迅速成长,那么未来还会更大吗?根据河南省统计局最新发布的《2018年河南人口发展报告》的数据显示,郑州常住人口首次跨入千万人口城市行列,达到1014万人,成为全省常住人口最多的城市。

人口增加了,居住空间必然扩大,建成区面积也势必增长。而只有依托“道路环线化”,才能将人们的生活游刃有余的由城市中心延伸到了城市外围,才能更好的推动城市功能扩容、升级,因此,郑州顺应历史从“大发展”形成“大环线”是一种必然。

一环到五环,环线价值已成

树木有年轮,城市有轨迹!

一环、二环、三环、四环、五环...

他们见证了郑州城市发展的轨迹,也再岁月的沉淀中,形成了自己各自环线区域的特殊属性,每个环线区域都焕发着不一样的生机,也呈现出不同的环线价值。价格决定价值,这是郑州主城区板块价格地图,记住这张图,然后一起看一看环线的价值~

   

 (注:数据来源于克而瑞)

一环/二环

郑州一环是最早的郑州环城路,也叫郑州内环路,主城区的范围,位于金水路、大学路、陇海路、紫荆山路围合的区域。郑州二环,由农业路、中州大道、航海路、桐柏路构成,线路全长约28km,各段大约7km

优势:一环二环是郑州最早发展起来的,区域内交通路网极其发达,内部交通设施最为齐全,拥有最丰富的配套资源,无论是数量还是规模,顶级的商业、医疗、教育配套资源同样分布在一、二环内,目前是其他区域无法替代的。

劣势:老破建筑较多,不过很多已经在整改了,例如二七广场附近的楼房目前正在大范围的进行整改;区域内人口多,人流量大,所以出行最为拥堵,虽然区域内目前已经开通了一、二、五三条地铁线,但是高峰期堵塞的情况依然存在。

房地产市场现状:一环二环属于老城区,是郑州最为寸土寸金的核心区域,目前一环内只有在售二手房无新房可售,二环内还有少量新房楼盘在售,由于地块也少,入市新盘较少,目前大多是老盘在平销。整体来说区域价值较高,新房比较稀缺,价格比较夯实。

三环/四环

   


郑州三环由西三环、北三环、南三环和东三环组成,又名环城快速路,全长44.1公里,环绕大部分城区。20144月快速化工程已总体完成正式通车;196月全线贯通,意味着郑州市三环快速路全线闭合、畅通郑州井字+环形快速路网完全形成。郑州四环路也是一条环形快速路,由西四环、南四环、东四环(四港联动大道)和大河路合围的大环线组成,全长约93公里。其中,西四环、南四环和大河路规划为高架+地面快速路形式,东四环规划为地面快速路形式,在主要路口相交处设置跨线桥,建成后全程将没有红绿灯。据工程计划,20196月底,郑州四环即将全线贯通,根据官方数据,北京五环路的里程分别为98.58公里,郑州这条93公里的四环路跟北京五环可以相媲美。

优势:三环线四环线规划的都是环城快速路,极大的缓解城市交通出行压力;三环内目前已经发展成熟,商业、医疗、教育配套资源一配齐,生活气氛很好。

而四环内多为新区,新规划较多,可塑性高,规划利好不错,从知名的北龙湖、龙子湖和常西湖、二七新城、商都新区就可以看出来,未来前景不错。

劣势:三环到四环之间很多新区发展并不成熟,商业、医疗等配套不足,生活氛围明显不足;南北存在差异,北边社区感稍强于南边,南边人流量少,如商都新区,目前均为在建区域,人口入住率低,社区感很差。

房地产市场现状:

   

(注:数据来源于克而瑞)

据克而瑞5月环线土地供应宗数显示,三环-四环之间成交占地面积大,而5月开盘数据分环线来看,三四环间项目推量最多,整体去化率85%。

可以看出,三环-四环之间,由于土地多、前景好、价格相对较低,备受购房者青睐。

五环

民间流传最盛,呼声最高的五环线,西起G234新线(荥阳境内),东至G107新线(万三公路),南至G310新线,北至S314新线(沿黄快速通道).途径西边的荥阳市城区、贾峪镇、崔庙镇、广武镇,东边的白沙镇、大孟镇,南边的侯寨镇、马寨镇、新郑龙湖镇,北边接近黄河。全长215.12公里,足足比北京五环多了116.58公里呢!

优势:从东到西,无论是东区靠近五环的绿博,或者西区的荥阳的洞林湖、北区沿黄河文化生态旅游还是南区二七新城和滨河国际新城,区域规划偏文旅、生态宜居,尤其是西南非常偏重于小镇文化的建设,为生态宜居添砖加瓦。

劣势:目前四环外还存在大面积的真空地带,村庄遍布,交通通达性很差,内部配套匮乏,想要发展起来需要很久的时间,开发周期较久。

房地产市场现状:目前楼盘其中郑上新区核心、商都新区核心区域、白沙象湖核心偏刚需,而滨河国际新城核心区、绿博核心区、二七新城偏改善,北边四环外目前楼盘并不多,一般都是高层+洋房的结构。从价格来说,西区的郑上新区价格偏低,高层8000+,滨河国际新城高层15000+,白绿高层11000-14000不等,五环外各个板块的买房人群差异较大。

结语

从以上数据可以看出,一环到五环,价格呈放射性递减,从核心区域的3万+逐渐递减到1万+左右,也就是一般二环比三环贵,三环比四环贵,四环比五环贵;而同样的环线就比方向,东富西贫,而北边则比南边贵。不过北龙湖和滨河形成因为集万千宠爱于一身的规划,在这个环线上的规律上稍稍存在些许的例外。

另外,图中还可以看出明显东南方向的环线较为密集,可以看出未来郑州的总体发展方向朝东南发展。

由此得知,郑州环线价值已然建立,而形成这种环线规律原因有两点,一是各环线环境和配套的差别,二是区域内部的规划。“环线价值”也代表着郑州未来的财富分布地图,而围绕着这些环线也将带给区域更多的发展机遇。

相信未来环线的不断建设,终将周边各县市串联起来,创造源源不断的发展机遇,增进区域间交流,带动周边地区发展,逐渐形成一个以主城区为核心的大板块城市圈,城市发展必然蒸蒸日上。

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