房地产界新动态:解读“居者有其屋”的3地样本 (2)

2008-01-28 10:44:01|来源:21世纪经济报道
摘要|

  尽管近年来各种试图解决住房困难的政策持续出台,但是针对住房保障制度改革的讨论从未停止过。面对高房价把多数人挡在门外,同时政府又难以向庞大的中低收入人群供给补助的难题,梁桂全建议对别墅和豪宅征收高额税,用于支付建设廉租房和经济适用房的成本,从而建立一个近似“封闭的资金周转体系”个内循环体系当中,政府把利用价格机制和财政调控手段获得的收益,用于保障低收入人群的住房建设,而不再把这部分收益用于他途。

  新加坡:政府主导楼市

  新加坡就是一个由政府大规模发展房地产并建立了有效内循环体系的典型。在新加坡,政府就是最大的发展商,新加坡的楼市大部分由政府控制,政府兴建的房屋占整个市场的90%,而私人发展商建的房屋只占10%。

  根据新加坡建屋发展局提供的资料,新加坡建屋局是法定机构,不以赢利为目的,提供房屋的规划、建筑、分配、出售、租赁等一条龙服务。建屋局可以自行决定组屋的售价,使组屋价格游离于市场之外。在过去47年,建屋局共建造了约90万间组屋。

  目前居住在政府组屋的人口约占总人口的85%,而且组屋家庭中90%以上是业主,还有7%的低收入家庭向政府廉价租房,形成政府解决大部分民众居住问题的独特模式。同时,全国有15%左右的高收入家庭,住的是市场上购买的高档商品房。

  从1968年开始,新加坡政府允许居民动用公积金支付住房的首付款,以确保低收入者买得起组屋。公积金取之于民用之于民,新加坡政府每年维持组屋制度所需要的大笔资金就来源于此。新加坡的房委会还利用中央公积金,负责发放按揭。如果居民不买房子,要到退休才能拿到公积金,所以资金始终在新加坡政府的体系中流动,没有流入私人发展商的口袋。

  2007年8月的新加坡国庆群众大会上,总理李显龙重申了新加坡政府的三项职责――帮助公民购买组屋、使组屋升值,以及帮助老年人出售大型组屋的地契或换购小型公寓,套取现金来养老。

  香港城市大学公共及社会行政学系副主任李健正指出,因此新加坡政府对民众承诺,向政府买一手的组屋一定会升值,所以新加坡政府一直利用供求关系来调控房屋价格。比如,政府把一部分屋龄比较长的组屋拆掉,使市场在一段时间内出现供求紧张的状况。如果政府认为楼价上升到一定幅度需要加以控制,就会加大建造新组屋的力度。另外,新加坡政府也会调整公积金的供款比率,从而影响贷款供房的人数以及楼价。

  香港:公私并存

  虽然新加坡模式备受称道,但香港城市大学公共及社会行政学系副主任李健正指出,对于内地的住房制度变革来说,香港的模式更具有可行性,“因为香港的房屋市场是公私并存,相互牵制的”。

  李健正认为,站在香港角度来看,其实内地一些城市都在走香港过去走的路,原来放开,现在又重新由政府来解决问题。

  目前,香港大约有一半人口住在公营房屋中,其中约30%的人口住在出租公屋,另外约20%的人住在政府出售的居屋("居者有其屋"计划兴建的出售房屋),而且申请入住公屋的轮候时间平均不超3年。

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