房价政策性触底,大规模反弹上涨会在下半年到来吗?

2019-06-11 15:59:22|来源:乐居买房|作者:狗头顾问
摘要| 楼市是个政策市,政策是楼市的晴雨表。   2018年收官之际,中央定调为“稳”。在因城施策的指导方针下,地价是稳定的,房价也是稳定的,重要的是预期是稳定的,不大涨也不大跌。

  楼市是个政策市,政策是楼市的晴雨表。

  2018年收官之际,中央定调为“稳”。在因城施策的指导方针下,地价是稳定的,房价也是稳定的,重要的是预期是稳定的,不大涨也不大跌。

  纵观整个2019年市场,房价不再飞扬跋扈,理性成为整个市场的主要基调。然而,在经济下行期,房地产仍然是提振经济的必要手段。

  在2017-2018年政策频繁波动期,市场预期已经得到了扭转,直接表现为购房者观望态度明显,开发企业开始促销。根据以往调控周期经验,在大规模政策出台或加码后,政策平稳运行,房价、地价等各项指标均处于平稳过渡状态,楼市将在这个时候触底或者即将触底。“倒L”将会在这个节点变成“正L”。

  船大难掉头,如此巨大的经济体量,政策的传导周期在半年左右,去年底的定调,才是今年下半年的市场情况。

  根据郑州半年来市场情况以及政策走势分析,此轮调控周期已经接近尾声,目前是进入平稳过渡阶段,郑州房价也即将实现政策性触底。

  买房向来一步踏空步步踩空,机会成本是购房行为中最具价值的成本。

  每一轮的楼市下行周期都是一个温水煮青蛙的过程,而大部分普通购房者则是锅中的青蛙,在等待和观望中,错失一次次跳出的机会。

  如果你不想当那只坐以待毙的青蛙,那就必须相对准确地判断出锅中的水何时达到沸点,在市场触底时、反弹前终止观望。

  因此,有买房打算的可以提前准备了。


  郑州楼市:不涨就是跌,稳定即触底!


  根据以往调控经验,楼市触底的几个表现归纳如下:

  1、新盘降价促销,远郊挤水分。

  2、整体市场进入平稳周期。

  3、二手房成交下滑,一二手倒挂。

  4、政策陷入沉默期。

郑州房价政策性触底

  我们来看下郑州市场目前的情况:

  调控进入深水区之后,特别是2018年,政策高压之下,郑州市场出现了不小的波动。

  首先,环郑州区域开启普遍挤水分周期,绿博普遍降价1500-2000元/平,区域均价跌落至12000元/平左右,相比区域曾出现的价格天花板18000元/平,缩水了近50%。其他区域包括南龙湖、平原新区、荥阳东、滨河国际新城都开始降价。甚至惠济北区也出现了不同程度的价格回调。

  荥阳东区域价格重回了两年前,成为了以价格为主导的刚需购房客

  清华大溪地推出特价房7700元/平。

  新城尚郡也推出特价房8000元/平。

  永威逸阳溪畔8500元/平。

  南龙湖片区也已经完成了从上涨“破万”到跌落“破万”的历史使命 。

  碧桂园双湖城8500元/平。

  远洋风景8300元/平。

  康桥那云溪9000元/平。

  绿博组团主要项目价格维持在11000-13000元/平之间,成为区域主流。

  金科天籁城高层11000元/平,洋房特价13000元/平。

  融创观澜壹号高层11000元/平。

  作为核心区域的主城区价格也停止了上涨,表现为坚挺,金水区、郑东新区、管城区、二七区等价格基本没有出现变动。

  春节过后的郑州市场,表现也没有如往年火热,但是却透露出了强劲的购买欲望。

  刚刚过去的5月整体去化率达84%。

郑州房价政策性触底

  据不完全统计,5月郑州一共有19次开盘及加推。其中,清盘数量共计3次;去化八成以上楼盘,共计13个,占到全部的68%左右。

  从5月的整体去化情况来看,5月份楼市整体未能延续上涨,出现阶段性盘整。可以看出,短期内市场的主基调还是整体稳定。

  根据郑州市房管局发布的数据,2018年郑州市商品房销售38万套,二手房销售6万套,而且,二手房数据还在不断的下降。

  这与大家预想的,市场形势江河日下,楼市调控日益收紧,新房退货量严重不足的背景下,二手房市场会逆转直上的情况大相径庭。

  在价格上,新房二手房出现倒挂,表现在新房二手房价格旗鼓相当(说明郑州房价泡沫很小),但是,二手房却很愁卖,很多房源挂出很久无人问津,而新房在市场回暖之后,开盘一哄而抢的情况比比皆是。

  二手房市场并没有想象的那么坚挺,很多二手房并没有抛售,并且和新房相比,并没有价格优势,并且新房的优惠力度大。相比之下,新房还是比二手房更加受到欢迎。

  郑州二手房的购买目的以换房为主,很多16年左右的房源吃尽红利之后在近期转手,利润高达十几万。相比新入市的项目而言,主城+现房+与新房相当的价格+选择面相对较大,还是具有很大的吸引力的。


 政策已经进入善后阶段


  从全国层面来看,一线城市5月市场有以下几个特点:成交量继续下滑,但是降幅收窄,“稳态”明显。这说明,下降空间已经越来越小,接近触底。

  在过去的一年间,北上广深和重点热点城市的房价受到政策的精准阻击出现大规模下跌,因为政策传导的滞后性和棚改货币化的推动以及需求的向下转移,三四线城市的楼市迎来了暖冬。

  否极泰来,盛极必衰。在2019年,三四线城市房价断崖下跌的消息不断传来,从政策和基本面两个方面来说,三四线城市都呈现变坏的趋势,开始步一二线城市的后尘。而与此同时,北山广深和重点热点城市的基本面却积极向好。调控已经完成了从一二线到三四线传导的完整周期。因此,全国层面,房价进入绝对平稳周期,短时间内不会出现大涨大跌,但是,政策性触底已经出现,结构性反弹已经提上日程。

郑州房价政策性触底

  而且,去年12月开始,房贷利率就一直在连续下降。据融360大数据研究院监测,从去年底开始,全国首套房贷均利率一直呈下跌的趋势,已连续下跌5个月;二套房贷连续下跌6个月。信贷政策的购房门槛在降低,对购房需求将产生一定的刺激作用。

  在政策端,也进入了沉默期。全国性政策鲜有出台,仅有个别地方出台户籍、人才等周边性政策。虽然奉行因城施策的主基调,但是全国楼市一盘棋,要解决流通性,必须要全国性的政策,因城施策从根本上讲就是对调控的善后。

  金融端,也表现积极,在近十年,2011-2012年、2014-2015年的两波高频降准在房价上的助推起到了很大作用。

  在最近的这一次降准,中央已经很明确将钱的流向做了指示。比如被提及的基建投资以及针对企业的一部分利好政策。

  “流向房地产”是被明令禁止和限制的,但“政策”与“对策”总是成双成对出现。

  房地产就像一个充满诱惑和风险的黑洞,备受资本的青睐。这些热钱最终还是会成为房地产的催化剂,只不过是钱的流动需要时间罢了。在经济下行的时候,房地产的提振作用更是首当其冲。


  触底反弹在所难免,要买房需早做准备


  郑州常住人口突破1000万,GDP破万亿,越来越多的人口涌入郑州。

  大量的硬性需求进入城市,积极摩拳擦掌,寻求为城市房价上涨做出力所能及的贡献。

  任何经济问题的本质都是供求问题。

  面对如此巨大的需求,郑州的房地产市场却始终没有积极的应对措施。

  土地始终是供不应求,供地计划完成率持续低迷。关于土地市场会另开文阐述。

  房地产库存也持续下降,市场“房荒”非常严重。

  让我们看一组数据:

郑州房价政策性触底

郑州房价政策性触底

郑州房价政策性触底

  大量被积压的需求等待释放,或者说,市场情绪传导缓慢,观望态度还未扭转,购房热情还未点燃。同时供应端,库存下降,土地供应不足。一旦出现一个信号,点燃情绪,传导之下,房价恐怕很难保持比较冷静的状态,2016年的疯狂或许就会上演。

  因此得出结论:郑州已经具备房价触底的所有表现,反弹上涨只差一个信号。

  而且,还有一个利好的消息就是,一二线城市的房地产销售已经逐渐回暖。以郑州为例,春节过后的市场复苏明显,销售势头强劲,部分购买力已经被激活。低价房源售完之后,高价房源就会随之而来。

  所谓触底是指一个阶段内房价相对下一时期处于一个持续性的低位,并不是说房价降回到了之前的某个水平。市场需要冷静,购房一方更需要冷静。虽然房价触底即将到来,但是依旧要抛弃抄底幻想,务求平稳着陆。

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