国基路三国杀竞争激烈!负面缠身的碧桂园,能否扛起高端大旗?

2019-05-16 17:51:27|来源:乐居买房

  大家好,又跟大家见面了,与你相约的还是集美貌与有趣灵魂于一身的欢辣多。

  最近金水区国基路比较火,碧桂园天麓、瀚海思念城、美景美境上演了一场“三国杀”,上一期笔者给大家剖析了瀚海思念城项目(2000+组排号!难产四年的瀚海思念城性价比没你想的那么高!),今天就给大家摆一摆碧桂园天麓。

  这次去碧桂园天麓,笔者听到了一个天大的笑话:“和周边相比,要说我们的缺点的话,就是没有做景观示范区和样板间!”

  真的如置业顾问说的这样么?在高周转标签下,负面频出的碧桂园能扛起高端大旗?

  说好的高端呢?完全跑偏!

  先说说对碧桂园的印象,碧桂园擅长远郊大盘,通过打造良好的内部景观和社区配套来降低远郊盘的区域陌生感和距离抗性,这种造城模式被其玩的出神入化。

  自2014年郑州碧桂园入郑首秀以来,碧桂园已然手握郑州房地产半壁江山,至今已完成近二十多个项目的庞大布局。然而,五年的时间里,碧桂园似乎并没有提供与其知名度相匹配的产品。

  碧桂园在郑州布局的项目中,带“天”字的项目都是碧桂园集团的高端系列产品,是碧桂园集团专门为一二线城市主城区专门打造的高端系列,从地段、规划、建筑、园林、装修、物业等全生命周期都属于高端TOP级配置。

  但是,现实是残酷的,对于郑州人民来说,碧桂园的到来带给大家的失望要大于惊喜。

  本次探盘的碧桂园天麓项目,是沙门的城改地块。项目总占地282亩,被分为8个地块分布在花园路两侧,规划有住宅、商业和公寓。

  本次首开一期地块,北临杨君路,南临国基路,东临金明路,首开1号楼和2号楼, 共500户左右,3梯7户,3梯8户,户型面积段为76-134平左右,精装修交付,容积率5.5左右,目前1万抵5万认筹排号中,预计5月25日左右开盘,据置业顾问介绍,目前排号人数500组左右。

效果图效果图

  先看看碧桂园的卖点▼

  地段!一期距离北龙湖较近,位于金水主城区,地段优势明显。

  双地铁!地铁4号线和2号线距离项目较近,出行便利。

  区域配套较为成熟!周边为成熟社区,医疗、商业等各方面配套都比较成熟。

 再看下“天字系”的高端何在?

  5.5容积率

  该片区瀚海思念城的容积率为2.99、3.5,美景美境容积率4.8 ,碧桂园天麓容积率5.5。碧桂园天麓的容积率为最高值。一期地块狭长, 推出5栋高层住宅和1栋公寓,后期公寓免不了租客群体,再加上这么高的容积率,虽然定位为“天”字系产品,俨然是高周转下的刚需、刚改盘。 

  户型偏刚需

  户型配比方面,碧桂园天麓户型囊括76/91/98/102三房、132平的四房。从户型配比,可以看出定位还是偏刚需的。

  碧桂园天麓比较鸡贼的一个地方是,户型图上没有户型分布图,笔者简单画一下,这样是不是很直观。

户型分布户型分布

  

91.66㎡三室两厅两卫91.66㎡三室两厅两卫

 98.44㎡三室两厅一卫 98.44㎡三室两厅一卫

  户型设计真的是无力吐槽了!以1号楼91㎡户型为例,该户型东西户,南北不通透,采光通风都受到影响,大概是因为宇宙第一房企的眼光老辣,别出心裁,91平米户型做到了没有客厅朝南,动静分区不合理。而2号楼的98㎡户型,还算南北通透,但是户型狭长,开间小。

周边环境周边环境

  另外,项目一期对面是21世纪社区,居住群体庞大,现在的国基路每天早高峰,交通拥堵!后期,再加上天麓小区业主入住,交通拥堵不可避免。

  所以单纯从产品方面来说,碧桂园天麓扛起高端大旗,完全跑偏!!

  价格方面,碧桂园天麓目前释放参考价格18500-20500元/㎡左右,精装修。参考周边毛坯价,美景美境均价16500元/㎡、瀚海思念城均价18500元/㎡左右,碧桂园天麓大概有2000元的装修价。

  以碧桂园的作风,2000元/㎡左右的精装修溢价,能做出来什么效果?

  负面不断的碧桂园,质量问题被频曝光

  很多房企都会把进入一个城市的第一个项目做得非常漂亮,借以提升自身品牌在该区域的影响力和知名度。碧桂园却一反常态,在入郑首个精装修项目上就惨遭维权,当时笔者也跟着业主去了维权现场。

  维权的方向主要围绕在几个方面:一是绿化缩水,与前期宣传七重绿化景观严重不符,二是房屋质量问题、装修标准等。

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  据了解,当时郑州碧桂园宣传的洋房区五星级示范区体验馆展示的装修材料样品,与交房时所用建材可谓天壤之别,材料劣质,以次充好,高层装修方面问题也频出,精装变“惊装”。

  其实,网上随手一搜,关于碧桂园精装修维权的消息铺天盖地。

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  除了精装修问题,还涉及房屋质量、偷工减料、霸王合同等。


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  2018年的碧桂园,质量问题被频繁曝光。

  2018年6、7月,碧桂园位于上海、杭州、安徽六安等地的项目施工现场曾先后出现坍塌事故,六安事故更是造成了6死3伤的严重后果。

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  而各地碧桂园业主拉横幅维权的新闻此起彼伏。

  进入2019年,碧桂园的负面同样不断。

  今年海南碧桂园项目因违规交房,住建局责令停止。项目涉嫌在不具备法定交房条件的情况下仍违法向业主交房。房子内部常见墙皮掉落、天花板渗水、插座渗水、地板楼梯等坑洼不平等现象。

  自2019年元月份以来,不断接到业主关于房屋质量安全等投诉,经六安市住建局现场调查核实,业主投诉情况属实。六安住建局于4月23日发布通报,责令碧桂园旗下公司在六安开发的7个楼盘暂停办理预售许可、网签备案和资金拨付等业务。

  ......

  有业主称,买过碧桂园之后,会发现现实和理想的差别非常大,碧桂园初入郑州时,对其抱以满腔的热情和满满的期待,但是郑州碧桂园首秀都做砸了,再加上全国各地频出的房屋质量问题,碧桂园在郑州大众心目中的形象已经一落千丈。

 碧桂园在郑州的品牌溢价已经吃尽

  很多人说,造成这些质量问题的罪魁祸首便是公司提倡的高周转战略,但同时,也是因为高周转战略,碧桂园销售业绩不断攀升。

  克而瑞数据显示,2019年前四个月,碧桂园在郑州房企销量排行榜中,无论从销售金额还是销售面积来看,都稳居郑州外来企业第一名。

  

权益销量榜权益销量榜

  有分析人士认为:碧桂园通过与当地有背景的地产企业股权合作,再低价拿地开发,进而快速周转。这种注重速度,效益,却忽视质量环节的态度,的确让广大业主们忧心。

  欲速则不达,从长远来看,碧桂园频陷质量泥沼,口碑日渐衰落,却也把自己推到了悬崖边上。

  1、高素质、高标准的人才跟不上

  碧桂园天麓项目有很多的分销人员,人员参差不齐,就像开头那样,竟然有置业顾问告诉笔者:“和周边相比,要说我们的缺点的话,就是没有做景观示范区和样板间!”笔者也只能呵呵了。。。所以对于碧桂园天麓项目前期承诺的东西,一定要白纸黑字。

  2、下一轮交房周期面临严峻考验

  随着碧桂园在郑州项目的大量增加,未来,交房的项目会越来越多,而这将是碧桂园面临的严峻考验。从郑州碧桂园的交房现场来看,对房屋细节和品质的把控不足。

  未来,随着人们对居住品质的追求越来越高,碧桂园也需要从三四线和郊区的住房标准向更高的品质追求。

  3、郑州“天字系”产品的尴尬

  碧桂园在河南区域,定制升级产品,打造了高端产品“天字系”!但是,从目前碧桂园在郑州所有的天字系产品来看,根本看不出“天字系”高端在哪里。

  以碧桂园天麓为例,5.5容积率,一期地块狭长,户型配比偏刚需,户型还设计的极差,更别说升级了。真可谓,一套户型吃全国,缺乏创新和因地制宜,因此很多户型设计并不合理。

  在郑州,“天”字系已经成为碧桂园快速复制的品质产品,从外形到细节各方面,都可以看到彼此的影子。 而所谓的天字系大概率也只是概念的包装和一种“豪宅”的说辞而已。

  写在最后

  金水区国基路“三国杀”竞争激烈,但是代表先进生产力的远郊大盘宗师碧桂园,他的优势在这个战场上并没有发挥的淋漓尽致。

  美景美境目前少量大房源在售,瀚海思念城虽然贵,但却卖的很火,一期首开,2000多组认筹,1180套房源、1100组销售,23亿销售额!而碧桂园天麓就比较尴尬了,蓄客不足,开盘节点一推再推,显然,擅长拓客的碧桂园并没有发挥出优势。

  多行不义必自毙,现在已经不是房企靠着投机倒把、偷工减料、以次充好就能生存的时代,无限透支口碑,入郑简配,疯狂收割购房者的信赖,终将会为自己的行为买单!

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