杭州“万人摇”抢房,鹤岗1.9万一套房跌出“白菜价”……

2019,楼市分化愈加严重。

大到城市之间,小到区域板块,热的更热,凉的更凉。

其实都能理解,楼市疯涨的时候,扔在路边的一块砖那都是个宝,而一旦市场冷清,潮水褪去,谁在裸泳一清二楚。

区位优、规划好的自然轻松抗跌,没有底蕴的区域必然逃不过被抛弃的命运。

一句话,拼的还是区域价值。

在郑州,关于各个区域价值的争议其实从未停止。

有人说“城市向东、生活向北”,有人说“一心两翼、一主一城”……不同的理念也代表了不同的区域倾向。

那么在众多的郑州楼市板块中,哪个才是最值得购房者关注的区域呢?

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首先,要用排除法排除掉一些区域,比如北龙湖,荥阳、上街、平原新区

因为目前郑州限购限贷情况下,置业人群以改善和刚需为主,而刚需可以说是目前市场购买的绝对主力。

对于刚需客群而言,北龙湖上千万一套的房子,显然不太适合。

而,荥阳、上街、平原新区等远郊区域,一方面不适合刚需对交通和配套的迫切需求,另一方面,这些区域很容易成为“炮灰”的存在。

主要关注的还是主城区。

既然说到刚需,置业首先要考虑的问题自然是房价。

从最新区域房价显示,高新区房价目前最低均价接近1.3万,此外南区管城和二七价格基本在1.4万左右,而北区的东区价格略贵。

如果单从房价维度考虑,刚需买房应该是这样的顺序:高新区>二七区>管城区>惠济区>中原区>经开区>金水区>郑东新区

不过除了价格距离配套也是很重要的考量标准,比如高新区虽然价格略低,但距离核心城区距离实在太远;而拉低房价的二七区新区板块基本也都在四环附近了,而且目前配套相对欠缺,可能一些急于入住的置业者也会比较纠结。

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可能相对于空泛的分析,实打实的成交数据更能说明问题。


几天前,克而瑞郑州机构发布2019年4月郑州主城区项目销量榜,涵盖住宅、酒店式公寓两大子榜单。


其中,住宅榜中,位于管城区的永威城 以2.76万㎡的成交面积荣登面积榜头名位于惠济区的融创中原宸院以2.56万㎡的成交面积排名第二



从这份榜单中也可以看出,管城区、惠济区依然是购房者比较倾向的区域。


为什么会是这两个区域?


这是购房者综合当下区域价格和配套环境的考量。管城有价格方面的优势,而且距离主城核心区最近,生活相对便利。而惠济虽然价格略高,但北区环境较好,也是传统的住宅区,能很好地满足购房者的偏改善需求。



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管城和惠济备受青睐,也跟购房者看好这两个区域的未来有关。


管城区


关于管城区,还得从近期的一个重大规划说起。

去年年底,《郑州铁路枢纽总图规划(2016-2030年)》正式获批,管城区的小李庄车站成为和郑州站、郑州东站、郑州南站平起平坐的郑州四大主客站之一。对于管城片区来说,这是继政府重点发展东南方向后的又一大利好。毫无疑问,将为已经崭露头角的区域再添“一把火”。

地铁2号线纵穿南北,红利已经得到市场充分的认可,更难得的是,除了地铁2号线,4号线、5号线、6号线也将贯穿管城区,特别是地铁5号线,即将开通,势必会再次改变管城楼市的整体格局。

这几年的管南,早已成为刚需客户的置业首选。在区域楼市中,很长时间一直处于三足鼎立的局面,永威、鑫苑、绿都、正商,四大房企长期称霸管南。而该片区,也可以说是郑州房地产市场上的“战斗机”,任你行情好坏,区域独自美好。行情暴涨的时候,我没你们涨得快;行情趋冷的时候,房价依旧坚挺。

2019年,不同的是,管南继续爆发,振兴万亩大盘富田城、融创又一大体量楼盘——融创城相继亮相,而管南片区碧桂园、康桥等也储备有大量土地。

对于购房者来说提供了更多的选择机会。

惠济区

惠济区的发展,最早是2003年提出来的“东扩北移,跨河发展”的战略构想。这些年,郑州奔着这个目标不断努力,跨河发展的梦愈发逼近。

2016年“十三五”开局之年,惠济区对未来的5年发展是这样规划的:“以旅游业为龙头,着力推进‘文旅、商旅、农旅、工旅、康旅’五旅融合发展,努力实现‘城区空间、城区生态、城区产业、城区管理、城乡形态’5个转型升级,将惠济区建设成为‘产业融合发展创新区、生态宜居宜业旅游城’。

从交通上来看,近几年,老城区里的几条南北大道不断向北延伸。京广路快速路通道,与惠济区的天河路连接,直达黄河岸边;文化北路延伸到黄河大堤;南阳路连通江山路,直达黄河国家地质公园;花园北路向北延伸,与中州大道交会。而大河路快速化工程、地铁2号北延长线、地铁3号线二期(规划中)、地铁6号线(规划中)和7号线(规划中)也作为重点交通工程屡屡被政府提及。


而且从近期的政府拆迁征地规模中也可以看出,政府对着两个区域未来发展支持。

5月7日,郑州市政府接连公布两则征地公告,这是继5月4日征地公告之后的又一波较大规模征地,涉及管城区、惠济区等区域。征收土地127.641公顷(折合1914.615亩)。

根据《郑州市人民政府关于落实郑州市2018年度第一批城乡挂钩试点项目征收土地的通告》,此次征收集体土地33.5102公顷(折合为502.653亩),征收土地来自管城回族区南曹乡的苏庄村、小湖村和管城回族区十八里河镇的南小李庄村、小刘村

大拆大建之下,必然带来的是区域的加速发展。

管城和惠济,一北一南两个区域,正好满足了郑州刚需不同层次的置业需求。